JuridischForum.be

Wij verhuren een nieuwbouwappartement dat in maart van dit jaar werd opgeleverd.
In april hebben we het verhuurd met een 3-6-9 contract. De huurder is nu zwanger en maakt mondeling kenbaar dat ze wil verhuizen om dichter bij familie te gaan wonen. Ze wenst geen 3 maanden schadevergoeding te betalen (opzeg tijdens eerste jaar van het huurcontract), daarom heeft ze juridisch advies ingewonnen waarbij wordt gevraagd om een schikking zonder schadevergoeding.

Als reden wordt aangehaald:
"Mijn cliënten hebben mij gecontacteerd m.b.t. het pand dat zij van u huren hetwelk van bij aanvang aanzienlijke gebreken vertoont waardoor zij niet beschikken over het normaal genot. Deze gebreken brengen tevens de veiligheid (elektriciteit) en hygiëne (vocht) in het gedrang. "

Er is onder 2 ramen lichte waterinsijpeling, geen schimmel: wij reageren steeds meteen bij klachten en zorgen ook steeds meteen voor oplossing: op dit moment is de aannemer er volop mee bezig en heeft net de tabletten onder de ramen weg genomen, maar de oorzaak werd nog niet gevonden.
En de elektrische installatie is 100% in orde: misschien doelt de huurder op de waterinsijpeling die een gevaar is voor de elektriciteit?
Het gaat om een nieuwbouwappartement dat voor ons ook een aanzienlijke investering was en wij daarom ook met grote zorg onderhouden.

Hun raadsman heeft ons telefonisch gevraagd om een schikking, welke wij afgewezen hebben. Daarna mailde hij ons met zijn verzoek om een antwoord op zijn schikking tegen 18 november. Liefst van al reageer ik niet op deze mail, : is dat nadelig voor mij als verhuurder?

Heeft de huurder inderdaad juridisch voldoende redenen om het huurcontract te verbreken zonder schadevergoeding?
Maken wij een goede kans om voor het vredegerecht volledig in ons gelijk te worden gesteld?

Iedereen heel erg bedankt om jullie visie hierover te delen!
Annelies

Dit zijn klassieke argumenten van huurders die vroegtijdig willen opzeggen en proberen om de wederbeleggingsvergoeding te ontlopen. Veiligheid van de elektrische installatie is een topper ook al heeft de woning een AREI keuring en is de installatie gloednieuw. Echter ook frappante redenen:
- Oven was niet geschikt om cake te bakken
- Onvoldoende stopcontacten in woning
- Er was niet medegedeeld dat er beton (chape) onder de vloerbekleding lag
- Brandblusser is te ver verwijderd
- …..

Die gebreken staan echter volledig los van de opzegvoorwaarden en zijn nooit een reden om eenzijdig de overeenkomst te verbreken. Enkel een rechter kan die beslissing nemen.

Best AS naar huurder of raadsman. Kans dat een rechter meegaat in het verhaal van de huurder (moest het zover komen) acht ik heel klein.

Bedankt CityBird!

Liefst van al laat ik het bij het telefoontje van de raadsman van de huurder, waarbij ik zei dat ik geen interesse heb in de schikking die zij voorstellen.
Doe ik er slecht aan (misschien met het oog op een procedure bij de vrederechter) om niet te antwoorden op de mail van hun raadsman na ons telefonisch gesprek? Hun raadsman vraagt tegen 18 november een antwoord.
Speelt het op de een of andere manier in mijn nadeel om niet te antwoorden tegen 18 november?


Heel erg bedankt! Annelies

Ze zal ook bij de vrederechter moeten aantonen, dat ze de gebreken schriftelijk gemeld heeft voor haar opzeg.

Maak u niet ongerust, ze heeft geen poot om op te staan. De wederverhuringsvergoeding is ze schuldig.
Antwoorden op de advokaat hoeft niet.

Over de gebreken gaan we zelfs niet in discussie, wij herstellen alles graag snel.

U raadt een aangetekend schrijven aan naar de huurder of raadsman. Wat dient daar dan in te staan?
Heel erg bedankt nogmaals!

Een brief naar de huurder (niet de advokaat) dat volgens de huurwet..... ze 3 maand huur verschuldigd is. Zoniet vrederechter.

Laat haar maar zelf alles doorsturen/afgeven met haar advokaat. Die werkt ook niet gratis.

Bedankt Bambipower!
Dus volgens jou geen 'verminderd huurgenot' als reden om geen verbrekingsvergoeding te dienen betalen?
Er is wel waterinsijpeling ter hoogte van 2 ramen (waar de aannemer volop mee bezig is) waterschade van 30cm, maar geen schimmel. Vocht komt ook niet tot op het parket, of zo.

Heeft de huurder uw ooit aangetekend verwittig van deze problemen?

Hallo Mava105, nee geen aangetekend schrijven ontvangen.

Enkel e-mails ontvangen waarop wij steeds meteen reageren én aan de slag gaan met aannemer (vb 'wasmachine is niet aangesloten'/ stopcontact was los gekomen).
Ze wil de gebreken dus gebruiken als reden voor voortijdige huuropzeg en om geen verbrekingsvergoeding te hoeven betalen. Wij erkennen wél het aanwezig zijn van een gebrek (op dit moment beetje waterinsijpeling), maar om nu te stellen dat het huurgenot beperkt wordt?

Gewoon in de tegenaanval gaan.

Een brief schrijven dat de installatie arei-confrom is. Duidelijk maken dat je een plaatsbeschrijving hebt en een keuringsattest. Als er gebreken zijn aan de elektriciteit die het huurgenot zouden beperken dan zijn die veroorzaakt door de huurder en zullen dan ook bij uittrede verrekend worden.

Hetzelfde verhaal voor het vocht, je moet het probleem waarvan je op de hoogte bent minimaliseren en nog eens melden dat er aan een oplossing gewerkt wordt. Als er toch vochtproblemen zijn die het woongenot zouden kunnen aantasten, zijn die niet gemeld en zal de gevolgschade verhaald worden op de huurder.

Bedankt KJ86!
die aanval houden indien er vredegerecht aan te pas komt of toch maar preventief in de aanval gaan?

Als verhuurder, staat u sterk, indien er een ingaande plaatsbeschrijving is geweest en wanneer uw verhuurcontract alsook uw ingaande plaatsbeschrijving werdeb geregistreerd..
Kleine mankementen bij een nieuwbouw zijn vrij normaal en in deze mate zoals aangehaald niet voldoende om een huurcontract te ontbinden. U hebt er goed aan gedaan telkens op berichten te reageren met herstelling. Het is zoals aangehaald een tactiek om aan de verbrekingsvergoeding van 3 maanden proberen te ontsnappen. De advocaat van uw huurder zal alles uit de kast halen om ergens gelijk te halen en ik zou hem via een aangetekende zending duidelijk maken in beknopte termen dat de opzeg door uw huurder gegeven is in het eerste jaar en dat u krachtens de huurwetgeving recht hebt op 3 maanden opzeg termijn en 3 maanden verbrekingsvergoeding. Deze regelgeving is van dwingend recht en gezien de aangehaalde mankementen zeker geen misbruik van recht.

En dat is het enigste dat u in die brief aan huurder schrijft.
Uiteraard wel met de vermelding (kort) van de aangehaalde punten en de door u genomen actie met datum van melden en datum van actie.
Dus zoiets van lek aan raam gemeld op datum X en door u actie door aannemer op datum Y.

Quote : " Hun raadsman heeft ons telefonisch gevraagd om een schikking, welke wij afgewezen hebben. Daarna mailde hij ons met zijn verzoek om een antwoord op zijn schikking tegen 18 november. Liefst van al reageer ik niet op deze mail, : is dat nadelig voor mij als verhuurder?
"

Niet voordelig , niet nadelig .
U hebt niets te maken met die advocaat , en bent niet verplicht daarop te reageren .
Meer nog , deze advocaat tracht u te intimideren , in de hoop dat u fouten zou maken , of toegevingen doen in uw nadeel .
Indien de huurder GEEN schriftelijke ( aangetekende ) opzeg of bezwaren stuurt naar u , bent u niet eens verplicht te reageren op MONDELINGE uitspraken .
Maar u mag altijd de huurder wijzen op hun verplichtingen ( 3 maand opzeg en 3 maand vergoeding ) , indien ze te kennen geven vroegtijdig te willen verhuizen .

Ik ga uit van de veronderstelling dat het huurcontract tijdig geregistreerd is ?

Dankuwel @freelance,
huurcontract geregistreerd, zeer gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt,... alles verlopen zoals de wet het voorschrijft.
Ik voel me inderdaad wat geïntimideerd door de advocaat en communiceer daarom liever niet met hem.