Beste,
Onze verhuurder heeft vorige week het appartement verkocht aan een vastgoedmakelaar.
Deze gaat ons nu opzeggen voor renovatiewerken.
Het huurcontract (geregistreerd, negenjarig stelsel) is ingegaan op 03 januari 2017 (overeenkomst gesloten voor 01 januari 2019) waardoor de opzeg pas kan gebeuren bij het vestrijken van een driejarige periode (d.w.z. zes maanden voor de vervaldag van 3 januari 2023). De betekening van de opzeg had dus moeten gebeuren vóór 03 juli.
De postbode bedeelde vandaag, 04 juli, aangetekende zendingen, maar had geen brief voor ons. De brief zou onderweg zijn volgens de makelaar. Er zijn veel mondelinge beweringen, maar ik heb tot nu toe nog niets schriftelijk (brief, mail sms,...) gezien.
Vraag?
Welk tijdstip geldt om te kijken of de opzeg tijdig is gegeven? De poststempel (datum) of de eerste aanbieding door de postbode aan de woonplaats (termijnen art.53bis gerechtelijk wetboek)? In het eerste geval bestaat de kans dat de brief nog tijdig op de post is geraakt (01 juli), ondanks de levering volgende werkdag (4 juli) niet heeft plaatsgevonden. In het ander geval mag ik aannemen dat de betekening te laat zal plaatsvinden en de volgende driejarige periode reeds is ingegaan?
Alvast bedankt voor jullie advies.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Bron: https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l ... 01052&la=NArt. 53bis.<Ingevoegd bij W 2005-12-13/35, art. 2; Inwerkingtreding : 31-12-2005> Ten aanzien van de geadresseerde, en tenzij de wet anders bepaalt, worden de termijnen die beginnen te lopen vanaf een kennisgeving op een papieren drager berekend :
1° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij gerechtsbrief of bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats van de geadresseerde of, in voorkomend geval, op zijn verblijfplaats of gekozen woonplaats;
2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst;
[1 3° wanneer de kennisgeving is gebeurd tegen gedagtekend ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die erop volgt.]1
Let wel: als die vastgoedmakelaar meerdere appartementen heeft gekocht in hetzelfde gebouw en ze allen wil renoveren, kan die wel elke huurder gelijk wanneer opzeggen (behalve in het eerste huurjaar), mits ook 6 maanden opzeg te geven en de kosten moet voor alle appartementen samen minstens de prijs van 2 jaar huur bedragen...
Bron: https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l ... 01052&la=NArt. 53bis.<Ingevoegd bij W 2005-12-13/35, art. 2; Inwerkingtreding : 31-12-2005> Ten aanzien van de geadresseerde, en tenzij de wet anders bepaalt, worden de termijnen die beginnen te lopen vanaf een kennisgeving op een papieren drager berekend :
1° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij gerechtsbrief of bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats van de geadresseerde of, in voorkomend geval, op zijn verblijfplaats of gekozen woonplaats;
2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst;
[1 3° wanneer de kennisgeving is gebeurd tegen gedagtekend ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die erop volgt.]1
Let wel: als die vastgoedmakelaar meerdere appartementen heeft gekocht in hetzelfde gebouw en ze allen wil renoveren, kan die wel elke huurder gelijk wanneer opzeggen (behalve in het eerste huurjaar), mits ook 6 maanden opzeg te geven en de kosten moet voor alle appartementen samen minstens de prijs van 2 jaar huur bedragen...
Bedankt voor de feedback. Het is een gebouw met drie appartementen, elk van een andere eigenaar.
De twee andere eigenaars hebben geen renovatieplannen.
Zelf ben ik ook overtuigd van art.53bis, maar ik merk dat meningen verdeeld zijn. De Huurdersbond houdt vast aan de poststempel, een medewerkster van de wetswinkel twijfelt en op het internet lees ik van een advocaat dat het wel art.53bis is. https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... huuropzeg/
Het ligt niet in mijn aard om te struikelen over een dag te laat, maar zowel de oude verhuurder en vastgoedmakelaar hebben met mijn oudere moeder een spel gespeeld (eerst opzeg zonder motief met verbrekingsvergoeding voorstellen, dan intrekken, vervolgens duizend euro compensatie beloven, maar dan van niets weten, akte op enkele dagen versneld verlijden om toch nog te kunnen opzeggen enz.) dat ik echt wel op mijn strepen wil staan.
Het is daaruit dat ik het gehaald heb, is een ouder artikel, maar net omdat de meningen verdeeld waren over vanaf wanneer een aangetekende brief geldig is, is die wet "in het leven geroepen":
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... huuropzeg/
Daarin staat het ook nog eens duidelijker uitgelegd
Het hangt er dus ook vanaf of de aangetekende brief met ontvangstbewijs gestuurd is of niet...
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... huuropzeg/
Daarin staat het ook nog eens duidelijker uitgelegd
Het hangt er dus ook vanaf of de aangetekende brief met ontvangstbewijs gestuurd is of niet...
-
justice speaker
- Berichten: 279
- Juridisch actief: Nee
Deze discussie is al meerdere malen de revue gepasseerd.
De opzeg is officieel wanneer u daarvan in kennis word gebracht. Dus de dag dat de aangetekende zending door de postbode word aangeboden is de enige officiële datum. Is er een een ontvangstbewijs bij zie dat de datum op de rode kaart staat. U kan ook via de traceercode een copy maken op de track en trace van Bpost die de datum en het uur van aanbieding en of afgifte weergeeft.
Indien de opzeg te laat is, moet u de makelaar aangetekend berichten, dat de opzeg niet conform de wettelijke bepalingen is gebeurd en dat u deze niet geldig acht. Voor renovatie moeten ook de nodige documenten geleverd worden aan de huurder. U moet kijken in de huur brochure van de federale huurwet of online
googelen naar de federale huurwet van voor 2019.Daar vind u de informatie die voor u van toepassing is voor een opzeg voor renovatiewerken.
De opzeg is officieel wanneer u daarvan in kennis word gebracht. Dus de dag dat de aangetekende zending door de postbode word aangeboden is de enige officiële datum. Is er een een ontvangstbewijs bij zie dat de datum op de rode kaart staat. U kan ook via de traceercode een copy maken op de track en trace van Bpost die de datum en het uur van aanbieding en of afgifte weergeeft.
Indien de opzeg te laat is, moet u de makelaar aangetekend berichten, dat de opzeg niet conform de wettelijke bepalingen is gebeurd en dat u deze niet geldig acht. Voor renovatie moeten ook de nodige documenten geleverd worden aan de huurder. U moet kijken in de huur brochure van de federale huurwet of online
googelen naar de federale huurwet van voor 2019.Daar vind u de informatie die voor u van toepassing is voor een opzeg voor renovatiewerken.
DEMOCRATIE = De eerlijke verdeling van de ontevredenheid.
En wat met °2 van art 53 bis :
" 2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst; "
Stel : brief ter post overhandigd 1 juli
3 werkdagen later bezorgd = woensdag 6
" 2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst; "
Stel : brief ter post overhandigd 1 juli
3 werkdagen later bezorgd = woensdag 6
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
En wat met °2 van art 53 bis :
" 2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst; "
Stel : brief ter post overhandigd 1 juli
3 werkdagen later bezorgd = woensdag 6
Als de datum van ontvangst (eerste aanbieding door postbode) de doorslag geeft is woensdag 6 juli toch te laat gelet vervaldag op 03 juli?
Wanneer daarentegen de poststempel doorslaggevend is, en dit is op de valreep 01 juli, akkoord. Maar dan bergijp ik niet waarom 53bis bestaat. In dat laatste geval kunnen we al dagen opgezegd zijn zonder hiervan op de hoogte te zijn...
-
justice speaker
- Berichten: 279
- Juridisch actief: Nee
Woninghuur opzeg word best altijd aangetekend gedaan en nu juist om discussie te vermijden.
Een gewone brief zou in principe kunnen maar er is geen sluitend bewijs en dan heb je nog email en sms enz..
Om dit alles te vermijden dus aangetekend. De datum van aanbieding van de postbode telt bij een aangetekende zending. En de opzeg moet u ter kennis gebracht worden alvorens de opzegdatum ingaat.
Bovendien is een opzeg voor renovatie als het zo vermeld is in de brief dat is een opzeg ten allen tijden.
Als u vandaag de aangetekende zending krijgt via de postbode, gaat de opzeg in op de eerste van de maand die volgt op de kennisgeving.
Een gewone brief zou in principe kunnen maar er is geen sluitend bewijs en dan heb je nog email en sms enz..
Om dit alles te vermijden dus aangetekend. De datum van aanbieding van de postbode telt bij een aangetekende zending. En de opzeg moet u ter kennis gebracht worden alvorens de opzegdatum ingaat.
Bovendien is een opzeg voor renovatie als het zo vermeld is in de brief dat is een opzeg ten allen tijden.
Als u vandaag de aangetekende zending krijgt via de postbode, gaat de opzeg in op de eerste van de maand die volgt op de kennisgeving.
DEMOCRATIE = De eerlijke verdeling van de ontevredenheid.
Bij contract van voor 2019 is opzegtermijn met motief verbouwing pas mogelijk na elke termijn van 3 jaar.Bovendien is een opzeg voor renovatie als het zo vermeld is in de brief dat is een opzeg ten allen tijden.
Als u vandaag de aangetekende zending krijgt via de postbode, gaat de opzeg in op de eerste van de maand die volgt op de kennisgeving.
Dus niet zomaar een maand later.
Dat dacht ik ook. Het huurcontract is ingegaan op 03 januari 2017.
"Art. 3 § 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen..."
Ook gaan kijken op de website van een andere makelaar en daar staat:
Afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst werd ondertekend, luidt de opzegregeling als volgt:
Woninghuurwet (huurovereenkomst afgesloten vóór 01.01.2019):
De verhuurder kan enkel toepassing maken van het recht om het huurcontract vroegtijdig op te zeggen bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode.
Hierbij moet de verhuurder een opzeggingstermijn van minstens zes maanden in acht nemen. Een opzegging die laattijdig is (bijv. vijf maanden voor het verstrijken van de eerste driejarige periode) is nietig: ze zal geen enkel gevolg hebben.
Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomst afgesloten vanaf 01.01.2019):
Hierbij kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen, rekening houdend met een opzegtermijn van zes maanden, met dien verstande dat de huurovereenkomst in dat geval niet beëindigd mag worden voordat de eerste 3-jarige periode is verstreken.
Bron: https://www.dewaele.com/nl/advies/opzeg ... rbouwingen
-
justice speaker
- Berichten: 279
- Juridisch actief: Nee
Mogelijk heb ik mij vergist met indien er meerdere appartementen van dezelfde eigenaar gelijktijdig gerenoveerd worden in eenzelfde gebouw.
DEMOCRATIE = De eerlijke verdeling van de ontevredenheid.
Je spreekt van verbouwen!
Is het appartement ongeschikt voor bewoning?
Als dat zo is, kan je de nieuwe verhuurder niet dwingen om te verhuren. De formaliteiten van opzeg doen er dan niet meer toe. Je gaat dan een brief krijgen met een opsomming van hetgeen niet conform is, tezamen met het verzoek om te verhuizen omdat de werken te ingrijpend zijn om uit te voeren tijdens de bewoning. De huur wordt dan bezettingsvergoeding.
Ik kan mij moeilijk voorstellen dat een makelaar zich zou mispakken aan een opzeg en dan nog één waar er al spel rond gemaakt is.
Is het appartement ongeschikt voor bewoning?
Als dat zo is, kan je de nieuwe verhuurder niet dwingen om te verhuren. De formaliteiten van opzeg doen er dan niet meer toe. Je gaat dan een brief krijgen met een opsomming van hetgeen niet conform is, tezamen met het verzoek om te verhuizen omdat de werken te ingrijpend zijn om uit te voeren tijdens de bewoning. De huur wordt dan bezettingsvergoeding.
Ik kan mij moeilijk voorstellen dat een makelaar zich zou mispakken aan een opzeg en dan nog één waar er al spel rond gemaakt is.
Er komt nog steeds warm water uit de kraanJe spreekt van verbouwen!
Is het appartement ongeschikt voor bewoning?
Als dat zo is, kan je de nieuwe verhuurder niet dwingen om te verhuren. De formaliteiten van opzeg doen er dan niet meer toe. Je gaat dan een brief krijgen met een opsomming van hetgeen niet conform is, tezamen met het verzoek om te verhuizen omdat de werken te ingrijpend zijn om uit te voeren tijdens de bewoning. De huur wordt dan bezettingsvergoeding.
Ik kan mij moeilijk voorstellen dat een makelaar zich zou mispakken aan een opzeg en dan nog één waar er al spel rond gemaakt is.
Elektriciteit werd onlangs nog vernieuwd, digitale meters, andere verwarmingsbrander enz. Het appartement is perfect bewoonbaar, maar de makelaar (voor zover ik begrepen heb) wenst liever een open keuken dan een aparte, badkamer verplaatsen enz. Louter om nog meer te moderniseren en zo het appartement later aan een hogere prijs te kunnen verkopen. Ongeschikt voor verhuur gaat zeker niet op.
Dat een makelaar zich mispakt aan de opzegregels kan ik mij helaas wel voorstellen. Deze wist niet namelijk niet dat de huurwet van voor 01 januari 2019 van toepassing was en vanochtend had ik nog een jonge advocate van BJB aan de lijn die beweerde dat bij verkoop de nieuwe eigenaar altijd het recht heeft om de huurder eruit te zetten, met of zonder geregistreerde huurovereenkomst... Ze werd gelukkig al snel tegengesproken door een collega.
Ondertussen het vervolg...
Geen aangetekende brief toegekomen. Krijgen vandaag, 15 juli, telefoon van de zogenaamde koper (makelaar) die nu zegt dat de zending op een verkeerd adres is toegekomen en het zelf in de bus zou steken.
Ook een intimiterende toon dat wij ons niet hoeven te verschuilen achter de deadline van 03 juli omdat we heel goed zouden weten wat er ging gebeuren.
Eergisteren heeft men het appartement te koop gezet (gigantisch bord in de voortuin), maar nergens op de website. Ik antwoordde dat wij helemaal niet weten wat er ging gebeuren. Als men eerst de wettelijke renovatiewerken moet uitvoeren, waarom dan nu al te koop aanbieden (is geen renovatieproject).
Ook weten wij niet wie eigenaar is. Gisteren nog naar de registratie (kadaster) gebeld en daar heeft men geen notariële akte ontvangen, wat normaal binnen de 15 dagen na verlijden moet, en zegt men dat de oude verhuurder nog steeds eigenaar is.
Het is voor ons duidelijk dat er vele pogingen worden ondernomen opdat wij zelf zouden vertrekken. Hoe kunnen wij het beste verdedigen? Tot nu toe hebben wij geen enkel schriftelijk document aangaande deze problematiek gekregen (allemaal mondeling en intimiderend).
Geen aangetekende brief toegekomen. Krijgen vandaag, 15 juli, telefoon van de zogenaamde koper (makelaar) die nu zegt dat de zending op een verkeerd adres is toegekomen en het zelf in de bus zou steken.
Ook een intimiterende toon dat wij ons niet hoeven te verschuilen achter de deadline van 03 juli omdat we heel goed zouden weten wat er ging gebeuren.
Eergisteren heeft men het appartement te koop gezet (gigantisch bord in de voortuin), maar nergens op de website. Ik antwoordde dat wij helemaal niet weten wat er ging gebeuren. Als men eerst de wettelijke renovatiewerken moet uitvoeren, waarom dan nu al te koop aanbieden (is geen renovatieproject).
Ook weten wij niet wie eigenaar is. Gisteren nog naar de registratie (kadaster) gebeld en daar heeft men geen notariële akte ontvangen, wat normaal binnen de 15 dagen na verlijden moet, en zegt men dat de oude verhuurder nog steeds eigenaar is.
Het is voor ons duidelijk dat er vele pogingen worden ondernomen opdat wij zelf zouden vertrekken. Hoe kunnen wij het beste verdedigen? Tot nu toe hebben wij geen enkel schriftelijk document aangaande deze problematiek gekregen (allemaal mondeling en intimiderend).
U kunt best rekening houden met alle reacties , voordien gesteld hier .
Ze zijn allemaal valabel , en van toepassing .
Gezien de oorspronkelijke verhuurder nog steeds eigenaar is , is dit uw enige tegenpartij waarbij u rekening dient te houden .
ALLE eenzijdige acties van makelaar straal negeren . Uw huurcontract loopt wettelijk nog ( minstens) 3 jaar .
Als u in enigerlei mate fysiek/administratief gehinderd wordt door makelaar = vrederechter .
En zelfs al moest makelaar nieuwe eigenaar worden , kunnen ze maar opzeg geven , volgens de bepalingen in de wet voorzien . ( wat momenteel nog niet gebeurd is )
Opzeggingstermijn 6 maand voor renovatiewerken , MET mededeling van omgevingsvergunning en uitvoerig bestek van de werkzaamheden , en kostenraming .
Ook een andere eigenaar ( bord te koop in voortuin geeft de indruk dat er nog geen koper is , en al zeker niet de makelaar ) zal zich hieraan dienen te houden .
( opties : nieuwe eigenaar kan opzeggen voor renovatie , eigen bewoning of het contract laten doorlopen ) .
Deadline van 3 juli bestaat alleen in het hoofd van makelaar . Vrederechter zal daar eens mee lachen .
Ze zijn allemaal valabel , en van toepassing .
Gezien de oorspronkelijke verhuurder nog steeds eigenaar is , is dit uw enige tegenpartij waarbij u rekening dient te houden .
ALLE eenzijdige acties van makelaar straal negeren . Uw huurcontract loopt wettelijk nog ( minstens) 3 jaar .
Als u in enigerlei mate fysiek/administratief gehinderd wordt door makelaar = vrederechter .
En zelfs al moest makelaar nieuwe eigenaar worden , kunnen ze maar opzeg geven , volgens de bepalingen in de wet voorzien . ( wat momenteel nog niet gebeurd is )
Opzeggingstermijn 6 maand voor renovatiewerken , MET mededeling van omgevingsvergunning en uitvoerig bestek van de werkzaamheden , en kostenraming .
Ook een andere eigenaar ( bord te koop in voortuin geeft de indruk dat er nog geen koper is , en al zeker niet de makelaar ) zal zich hieraan dienen te houden .
( opties : nieuwe eigenaar kan opzeggen voor renovatie , eigen bewoning of het contract laten doorlopen ) .
Deadline van 3 juli bestaat alleen in het hoofd van makelaar . Vrederechter zal daar eens mee lachen .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .