Stilzwijgende verlenging; huurcontract korte of lange duur?

[lolspek]

Beste

Ik huur momenteel voor mijn tweede jaar. Ik huurde eerst met een contract van korte duur van één jaar en ik ben blijven huren zonder enige communicatie over het al dan niet verlengen van het contact.
In het contract staat een clausule die stelt dat als er geen opzeg gebeurt tijdens de 3 maanden voor het verstrijken van de huurovereenkomst, het contract verlengd wordt voor dezelfde duur en dezelfde voorwaarden.
Als deze clausule geldig is, dan zit ik nu dus in een contract van korte duur van één jaar.

Mijn huurbaas liet mij per aangetekende zending weten het huurcontract niet wensen te verlengen, dag op dag binnen een termijn van 3 maanden.
Mijn vraag is nu dus of deze clausule rechtsgeldig is, aangezien de huurwet stelt dat contracten van bepaalde duur schriftelijk moeten verlengd worden. Anders zou het een contract van lange duur worden.
Aangezien dit niet schriftelijk gebeurde, veronderstelde ik dus dat ik momenteel in een contract van lange duur zit. De verhuurder veronderstelt duidelijk dat ik een contract van korte duur heb, gezien de clausule in het contract.

Dit is erg vervelend omdat ik van plan was volgend jaar een huis te kopen, waardoor de timing helemaal niet meer klopt. Volgend jaar zou ik immers zonder opzeg kunnen verhuizen omdat ik dan in het derde jaar zou zitten van een contract van lange duur.
Bovendien zit ik met de volgende situatie: idealiter zou ik niet willen verhuizen tijdens dit jaar. Maar nu is (bij noodzaak) mijn oog gevallen op een huurwoning die ik graag zou huren. Hiervoor moet ik binnenkort gaan kijken en eventueel al een huurcontract tekenen. Als ik wacht tot een mogelijke uitspraak/afspraak bij de vrederechter zal ik te laat zijn om nog kans te maken op deze nieuwe huurwoning. Wat gebeurt er in de situatie dat ik al een nieuw huurcontract heb getekend en de opzeg nietig zou worden verklaard? Dan zou ik twee huurcontracten hebben...

Hartelijk bedankt

[mava105]

Beste


Mijn huurbaas liet mij per aangetekende zending weten het huurcontract niet wensen te verlengen, dag op dag binnen een termijn van 3 maanden.
Mijn vraag is nu dus of deze clausule rechtsgeldig is, aangezien de huurwet stelt dat contracten van bepaalde duur schriftelijk moeten verlengd worden. Anders zou het een contract van lange duur worden.
Aangezien dit niet schriftelijk gebeurde,

Hoe kan je een mondelinge opzeg doen per aangetekende brief?

[lolspek]

Beste


Mijn huurbaas liet mij per aangetekende zending weten het huurcontract niet wensen te verlengen, dag op dag binnen een termijn van 3 maanden.
Mijn vraag is nu dus of deze clausule rechtsgeldig is, aangezien de huurwet stelt dat contracten van bepaalde duur schriftelijk moeten verlengd worden. Anders zou het een contract van lange duur worden.
Aangezien dit niet schriftelijk gebeurde,

Hoe kan je een mondelinge opzeg doen per aangetekende brief?

Ik wou dit inderdaad nog aanpassen maar dit forum laat mij dat niet toe.

De verlenging van vorig jaar gebeurde zonder enige communicatie. Er was dus geen schriftelijke, noch mondelinge communicatie.
De opzeg die dit jaar gebeurde, gebeurde wel via aangetekende brief. Deze werd op 29 april verstuurd maar werd slechts op 2 mei aangeboden bij mij.
Aangezien het contract loopt tot 31 juli, vermoed ik dus dat er ook niet voldaan werd aan de opzeggingstermijn van 3 maanden.
Klopt dit?

[NatD]

Beste


Mijn huurbaas liet mij per aangetekende zending weten het huurcontract niet wensen te verlengen, dag op dag binnen een termijn van 3 maanden.
Mijn vraag is nu dus of deze clausule rechtsgeldig is, aangezien de huurwet stelt dat contracten van bepaalde duur schriftelijk moeten verlengd worden. Anders zou het een contract van lange duur worden.
Aangezien dit niet schriftelijk gebeurde,

Hoe kan je een mondelinge opzeg doen per aangetekende brief?

TS bedoelt met zijn vraag of de clausule, dat als er stilzwijgend verlengd wordt naar eenzelfde kortlopend contract, waarvan sprake in zijn huurcontract wettelijk is. Volgens TS kan er bij stilzwijgend verlengen worden enkel overgegaan worden naar een contract van lange duur. En als dat terug een contract van korte duur wordt, dat dat enkel schriftelijk kan.

Tenminste, zo begrijp ik het toch.

[lolspek]

TS bedoelt met zijn vraag of de clausule, dat als er stilzwijgend verlengd wordt naar eenzelfde kortlopend contract, waarvan sprake in zijn huurcontract wettelijk is. Volgens TS kan er bij stilzwijgend verlengen worden enkel overgegaan worden naar een contract van lange duur. En als dat terug een contract van korte duur wordt, dat dat enkel schriftelijk kan.

Tenminste, zo begrijp ik het toch.

Ja, dit is inderdaad wat ik bedoelde. Bedankt om het nog wat duidelijker te schetsen.

[justice speaker]

Ik vermoed, dat uw verhuurder gelijk heeft. Er kan een clausule opgenomen worden in een kortlopend contract dat bepaald dat bij gebrek aan opzeg van het contract van 1 jaar het verlengd word met 1 of 2 jaar.
In uw geval staat vermeld dat het met 1 jaar verlengd word onder dezelfde voorwaarden en met begindatum van het 1 jarig contract.
Uw verhuurder kan het dus opzeggen met 3 maanden tegen het einde van het 2e jaar.
De verlenging moet niet dwingend schriftelijk gebeuren gezien er een clausule in uw contract voorzien is.

[artemis]

lolspek schreef:

De verlenging van vorig jaar gebeurde zonder enige communicatie. Er was dus geen schriftelijke, noch mondelinge communicatie.
De opzeg die dit jaar gebeurde, gebeurde wel via aangetekende brief. Deze werd op 29 april verstuurd maar werd slechts op 2 mei aangeboden bij mij.
Aangezien het contract loopt tot 31 juli, vermoed ik dus dat er ook niet voldaan werd aan de opzeggingstermijn van 3 maanden.
Klopt dit?

De verhuurder heeft de niet-verlenging te laat verstuurd want moet u ten minste 3 maanden geven vanaf 1ste aanbieding van het AS. 29 april was een vrijdag, dus logisch dat de brief pas op 2 mei aangeboden kon worden.

Mijns inziens is uw contract nu de facto overgegaan in een contract van 9 jaar.
Kan iemand dit bevestigen?

[NatD]

Ik heb dit gevonden in het Vlaams Woondecreet 2019:

Art. 21. Korte duur
§ 1. In afwijking van artikel 16 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter dan of gelijk is aan drie jaar.
Artikel 17 tot en met 20 zijn niet van toepassing op die huurovereenkomst.
Met behoud van de toepassing van artikel 34 en 35, § 2, kan de huurovereenkomst, vermeld in het eerste lid, maar eenmaal en alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
De huurovereenkomst wordt beëindigd als een van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging heeft gedaan.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of enige andersluidende overeenkomst wordt bij ontstentenis van een tijdig gedane opzegging of als de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. In dat geval zijn artikel 16 tot en met 20 van toepassing en blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, met behoud van de toepassing van artikel 34, 35 en 36, § 3.

Volgens mij betekent "enig andersluidend beding of enige andersluidende overeenkomst" in het vetgedrukte stuk één of andere clausule die zou afwijken. Dus aangezien jij bijna op het einde van je tweede jaar zit en je 3 maand voor het einde van je 1ste jaar geen opzeg hebt gekregen, zit jij nu in een huurcontract van 9 jaar.

Bron:
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

De opzeg is dus ongeldig, ongeacht wanneer je die ontvangen hebt.

[justice speaker]

Hof van Cassatie - arrest nr N-20171020-2 (C.16.0151.F) dd. 20 oktober 2017

De partijen bij een huurovereenkomst van korte duur kunnen in de aanvankelijke overeenkomst de verlenging ervan overeenkomen zodat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd indien vóór de vervaldag geen geldige opzegging wordt betekend (1). (1) Zie concl. OM in Pas. 2017, nr. ...

Trefwoorden
Hoofdverblijfplaats van de huurder
Huurovereenkomst voor de duur van één jaar
Overeenkomst met een beding tot verlenging voor dezelfde duur
Uitwerking

Datum
Datum van de uitspraak : 20/10/2017

Rolnummer
C.16.0151.F

Verwijzing
Hof van Cassatie - arrest nr N-20171020-2 (C.16.0151.F) dd. 20 oktober 2017 © Juridat, 10/02/2018, www.juridat.be

[justice speaker]

Maar zoals u aanhaalt is de opzeg te laat aangekomen bij u.
De datum van aanbieding is rechtsgeldig en u bent dus nu dus in het 3e jaar van een 9 jarig contract.
Op track en tracé van de post kunt u de datum van aanbieding afdrukken op een blad.
Dus gezien die bijkomende info, dien u #6 als nietig te beschouwen.
Altijd duidelijk info geven en alle elementen als je een goed advies wenst.

[KJ86]

Hof van Cassatie - arrest nr N-20171020-2 (C.16.0151.F) dd. 20 oktober 2017

De partijen bij een huurovereenkomst van korte duur kunnen in de aanvankelijke overeenkomst de verlenging ervan overeenkomen zodat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd indien vóór de vervaldag geen geldige opzegging wordt betekend (1). (1) Zie concl. OM in Pas. 2017, nr. ...

Trefwoorden
Hoofdverblijfplaats van de huurder
Huurovereenkomst voor de duur van één jaar
Overeenkomst met een beding tot verlenging voor dezelfde duur
Uitwerking

Datum
Datum van de uitspraak : 20/10/2017

Rolnummer
C.16.0151.F

Verwijzing
Hof van Cassatie - arrest nr N-20171020-2 (C.16.0151.F) dd. 20 oktober 2017 © Juridat, 10/02/2018, www.juridat.be

Ik vraag mij af of deze rechtspraak nog kan aangehaald worden, Vlaanderen heeft de volledige huurwet dwingend gemaakt. Er was meer contractvrijheid onder het federaal stelsel.

[artemis]

@lolspek

Ik zie niet echt een probleem.
Er zijn 2 mogelijkheden:

a) Ofwel laat u de verhuurder in de waan dat zijn opzeg correct is en verlaat u de woning 31 juli.

b) Ofwel stuurt u hem een AS dat hij zijn opzeg te laat gegeven heeft, dat die in dit geval dus nietig is en dat uw contract is overgegaan in een 9-jarig contract. Voeg daar uiteraard de juiste wettekst bij. Uw verhuurder zal snel begrijpen dat u gelijk hebt.

Een vrederechter hoeft hier dus helemaal niet aan te pas te komen. Begrijpelijk komt optie b) u beter uit en dan geeft u over een jaar een opzeg van 3 maanden.

Let wel dat er een schadevergoeding blijft bij een opzeg door de huurder na het 2de en binnen het 3de jaar van een 9-jarig contract (einddatum telt, niet de datum van opzeg). Anderzijds vervalt die schadevergoeding indien het contract niet geregistreerd werd (en dan kan u zelfs uw opzegtermijn kiezen).

Er hangt dus wat af van wanneer precies u volgend jaar zou opzeggen, en of het contract al of niet geregistreerd is. Maar een uitspraak van een vrederechter afwachten over deze opzeg lijkt me in dit geval overbodig. Want de wet is duidelijk.
Wie zou naar de vrederechter gaan?

[freelance]

Copie : " Artikel 17 tot en met 20 zijn niet van toepassing op die huurovereenkomst.
Met behoud van de toepassing van artikel 34 en 35, § 2, kan de huurovereenkomst, vermeld in het eerste lid, maar eenmaal en alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd "

Copie : " Niettegenstaande enig andersluidend beding of enige andersluidende overeenkomst wordt bij ontstentenis van een tijdig gedane opzegging of als de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. I"

Bovenstaande Uit : Vlaams Huurdecreet vanaf Januari 2019
In beide gevallen is het contract een langdurig contract geworden ( ingaand op de eerste dag van het oorspronkelijke contract )
** MOET schriftelijk verlengd worden
** Huuropzeg enkele dagen te laat .

Let wel op uw opzeggingsvergoeding tijdens opzeg 3e jaar . ( = 1 maand )

[justice speaker]

Daarover kan enige discussie bestaan, aangezien art.21 §1 van het Vlaamse Woninghuurdecreet
Er blijkt wel uit de rechtspraak dat een contractuele clausule tot (eenmalige) verlenging toch als een geldige schriftelijke verlenging kan worden aanvaard. Let wel: dergelijke verlenging is dus niet stilzwijgend maar wordt uitdrukkelijk overeengekomen tussen de partijen: bij een stilzwijgende verlenging vindt er immers hoe dan ook een automatische omzetting naar een contract van 9 jarige duur plaats.