Onbewoonbaar kot sinds aanvang huurcontract

[Yanko]

Beide onderwerpen samengevoegd - JurecaBE - moderator




Beste lezers,

Op 15 oktober 2021 start mijn huurovereenkomst voor een kot. De verhuurder voerde renovatiewerken uit in het pand, maar stuurde ons op 13 oktober 2021 (dus 2 dagen voor start contract) dat er vertragingen zijn met de verbouwing en dat de inspecties (brandweer, stadsdiensten,...) moeten worden uitgesteld. De attesten van deze inspecties zijn noodzakelijk voor ingebruikname van de kamers, deelde de verhuurder ons mee. Hierdoor konden wij vanaf 1 november 2021 pas het pand betreden. Nu blijkt, dat tot minstens maart 2022, de woning onbewoonbaar verklaard was, en dit sinds september 2020 (toen het volledig verwoest werd door brand). In anderen woorden, de verhuurder heeft geen comformiteitsattest van de stad Leuven verkregen maar wij zitten wel in het kot sinds 1 november 2021. De verhuurder heeft nooit de onbewoonbaarheid van het pand aan ons meegedeeld, noch zichtbaar aangebracht op de ruit. Het gevolg is dat er politie is langsgekomen (3 keer) om ons mee te delen dat wij niet in het pand mogen wonen. Tijdens de huurperiode werden wekelijks werken uitgevoerd aan het pand (soms aan elektriciteitskasten, soms aan brandalarmen) maar meestal buiten zoals het graven met een graafmachine om de oprit te vernieuwen. Volgens de verhuurder was er geen comformiteitsattest bekomen omdat enkel de balustrade op het dakterras moest worden aangebracht, en dit door laattijdige levering (+- 5 maanden) van de materialen. Aangezien er zoveel werken werden uitgevoerd sinds november 2021 en we nu april 2022 zijn, betwijfel ik dat hij geen comformiteitsattest heeft verkregen enkel door het niet plaatsen van een balustrade.

Om een lang verhaal verder kort te maken, ik heb sinds november tot vandaag continue last van werkmannen die werken uitvoeren aan het pand (soms met korte periodes waarin water en elektriciteit werd afgesloten), alsook werkmannen die ongevraagd mijn kamer binnenkomen met een reserve sleutel (vermoedelijk voor de brandalarmen). Ook de verhuurder is mijn kamer ongevraagd binnengekomen en ben voor al deze zaken klacht gaan neerleggen bij de politie. Ik ben in het bezit van de correcte documenten (onbewoonbaarheidsverklaring, foto's,...) en heb ook al een aangetekende brief geschreven naar de verhuurder. De verhuurder heeft elke poging to bemiddelen geweigerd.

Een kotgenoot heeft een pro-deo advocaat gekregen en gaat de nietigheid van de huurovereenkomst vragen, en vermoedelijk een schadevergoeding voor de eerste twee weken waarin wij het kot niet konden betreden. Ik wil ook de nietigheid vragen, maar doordat ik geen financiële middelen heb, en officieel ten laste van mijn ouders sta (waarvan het inkomen te hoog is), heb ik geen recht op een pro-deo advocaat. Ik sta er dus alleen voor.

Ik heb hierdoor volgende vragen:

-Ik heb vernomen dat ik een 'vrijwillige tussenkomst' kan bekomen, wanneer mijn kotgenoot met zijn pro-deo advocaat naar de rechtbank gaat. Hierdoor zou ik mijn verhaal kunnen doen bij een rechter, terwijl mijn vriend tegelijkertijd wordt bijgestaan door een advocaat. Ik heb een mail gestuurd naar die pro-deo advocaat om mij meer informatie te geven over deze procedure maar die heeft daar niet op geantwoord en heeft meegedeeld dat hij tegen betaling (wat ik dus niet kan) mijn advocaat kan zijn. Zouden jullie mij meer informatie kunnen geven hoe ik toch tegelijkertijd met mijn vriend naar de vrederechter kan gaan door middel van deze ‘vrijwillige tussenkomst’?

-Indien bovenstaande niet lukt, zouden jullie mij een voorbeeld van een verzoekschrift kunnen sturen opdat ik alleen naar de vrederechter zou gaan? De voorbeelden die ik online kan terugvinden zijn telkens opgesteld voor de verhuurders, maar niet voor de huurders. Of zouden jullie mij een link kunnen sturen waar ik meer informatie kan vinden over het opstellen van een verzoekschrift?

-ik lees bij een voorbeeld van een verzoekschrift dat volgende zaken moeten worden toegevoegd:
1. attest van woonplaats van de opgeroepen partij(en), niet ouder dan 15 dagen
2. attest van gezinssamenstelling van de opgeroepen partij(en), niet ouder dan 15 dagen,
voor contracten gesloten vanaf 01/01/2019.
De verhuurder is een organisatie, ben ik dan ook verplicht om deze documenten toe te voegen? Indien ja, hoe kan ik aan deze documenten geraken? Kan ik aan deze persoonlijke informatie van de verhuurder (die dus een organisatie is) zomaar geraken?


Ik wil jullie alvast hartelijk bedanken voor jullie antwoorden.

Vriendelijke groeten,
Yanko

[mava105]

Toevallig geen pand van de familie Appeltans, de grootste kot-fraudeur van Leuven en omstreken, al verschillende malen door de rechtbank veroordeeld.
Heb je al eens contact gehad met de huisvestingsdienst van de KUL?

[freelance]

Quote : " Volgens de verhuurder was er geen comformiteitsattest bekomen "
Quote : " . Het gevolg is dat er politie is langsgekomen (3 keer) om ons mee te delen dat wij niet in het pand mogen wonen. "

Stel u in verbinding met de bevoegde gemeentelijke diensten , om na te gaan welke de redenen zijn dat het pand niet mag bewoond worden .
Als de politie u zoiets verteld , dan zal er geen conformiteits attest afgeleverd zijn , iets wat een absolute voorwaarde is om te mogen verhuren .

Vlaamse wetgeving op verhuur studentenkamers :
" TITEL III. Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten

Artikel 53. (01/01/2019- ...)
Deze titel is van toepassing op huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is en het gehuurde goed niet met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.

Artikel 57. (01/01/2019- ...)

Leveringsplicht en staat van het goed bij aanvang

Artikel 12 is van toepassing op de huurovereenkomsten die worden gesloten op basis van deze titel.

Leveringsplicht en staat van het goed

§ 1. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.

Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de vereiste van conformiteit, vermeld in artikel 1.3, § 1, eerste lid, 8°, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanwezigheid van een conformiteitsattest als vermeld in artikel 3.6 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, dat binnen drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst werd afgeleverd, geldt als vermoeden van de naleving van de verplichting, vermeld in het tweede lid.

§ 2. Een huurovereenkomst die wordt gesloten voor een goed dat niet voldoet aan de vereisten, vermeld in paragraaf 1, tweede lid, is nietig. De nietigheid moet door de rechter worden vastgesteld.

Met behoud van het recht voor de huurder om een schadevergoeding te eisen, kan de rechter die de nietigheid, vermeld in het eerste lid, uitspreekt, een bezettingsvergoeding opleggen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de gebreken aan het goed. "

U hoeft geen advocaat in de arm te nemen om dit voor te leggen bij de vrederechter . Informeer bij de griffie welke documenten u moet voorleggen / vraag of eventueel uw verzoek kan gekoppeld worden aan dit van uw kotgenoot , aangezien het een gelijkaardige zaak zal worden , voor hetzelfde pand , die dan wellicht in één zitting zullen behandeld worden , met of zonder advocaat )
Het simpele feit dat de gemeentelijke overheid GEEN conformiteits attest heeft afgeleverd is voldoende om het huurcontract te schorsen , en eventueel u een schadevergoeding of bezettingsvergoeding toe te kennen .

[Yanko]

Beide onderwerpen samengevoegd - JurecaBE - moderator



Dag iedereen,

Ik heb verschillende meningen gehoord van mensen. Bij de aanvang van mijn huurcontract was het gebouw waarin ik vebleef onbewoonbaar verklaard (zonder dat ik het wist, eigenaar zei dat hij alle attesten had). Het gebouw heeft sinds 3 weken een comformiteitsattest verkregen, en is dus terug bewoonbaar verklaard. Toch wil ik graag mijn contract nietig laten verklaren bij de vrederechter, doordat er veel andere problemen zich voordoen.

Nu vraag ik mij af of ik de huur van de maand april wel moet betalen? Mijn verhuurder stelde dat hij mij een aangetekende brief zal laten sturen door zijn advocaat indien ik niet betaal.

Alvast bedankt voor jullie reacties.

[CityBird]

- Enkel een vrederechter kan beslissen of jij recht hebt op huurvermindering en hoeveel.

- Op welke basis zou dat huurcontract wel nietig verklaard worden als de eigenaar net de woning in orde gebracht heeft en bewoonbaar verklaard werd? “Er zijn veel problemen” is geen geldige reden.

[Yanko]

Beste Citybird,

Het contract startte in oktober, de woning was toen al 2 jaar lang onbewoonbaar. In oktober vond een inspectie plaats om een conformiteitsattest te bemachtigen, maar de woning was nog niet in orde, waardoor het conformiteitsattest niet werd gegeven. De woning was dus officieël nog steeds onbewoonbaar bij de start van het contract (er is zelfs politie langsgekomen om te zeggen dat we niet in het pand mochten wonen).

Het conformiteitsattest werd in Maart bekomen (toen ik dus al +-5 maanden in het pand woonde). Ik veronderstel dus dat het contract als illegaal wordt beschouwd, en ik daarom de nietigheid kan vorderen. De verhuurder mocht namelijk het pand niet aan mij verhuren ik oktober.

U zou dus voorstellen om de huur van deze maand wel te betalen? Ik ben van plan om volgende week een verzoekschrift in te dienen.

[freelance]

Het pleit niet echt in uw voordeel , om een tweede versie van de feiten te geven , terwijl uw originele topic nog steeds open staat .
https://juridischforum.be/viewtopic.php ... 21#p689721

In tegenstelling tot deze topic hier , hebt u in de originele topic NIET vermeld dat er ondertussen WEL een conformiteits attest is .

Of uw verzoekschrift zal gehonoreerd worden door de vrederechter , zal dan ook volledig afhangen van die vrederechter .

[CityBird]

Idd, denk eerder dat die vrederechter iets gaat uitspreken in de trant van een huurvermindering voor de huurperiode over dewelke die woning onbewoonbaar was. Voor een verzoek tot nietigverklaring denk ik dat je bot gaat vangen. Die woning is immers nu bewoonbaar.

Ja, zonder twijfel die huur betalen, rechters zien immers niet graag dat je zelf rechter gaat spelen.

[Yanko]

Beste Freelance en Citybird,

Dank voor jullie antwoorden. In het bijzonder freelance die de vorige keer uitgebreid op mijn post heeft geantwoord, maar die ik niet verder heb bedankt.
Dank voor het toevoegen van beide topics (het vorige topic zocht ik maar kon ik niet terugvinden). Dat het pand een conformiteitsattest heeft bekomen weet ik slechts sinds vandaag, na het bellen met de Stad Leuven, vandaar de contradictorische posts. Wanneer dit attest exact is bekomen kon de stad aan mij als huurder niet meedelen.

Ik zal de huur dan ook betalen.

Jullie zeggen dat mijn vraag bot kan vangen bij de rechter, zouden jullie die reden verder kunnen preciseren?
Ik lees namelijk in het Vlaams woninghuurdecreet 2019 dat bij de start van de huurovereenkomst het pand moet voldoen aan de kwaliteitsnormen, anders is de rechter verplicht (geen appreciatiebevoegdheid voor de rechter) om de nietigheid uit te spreken. Meer bepaald zoals freelance al had meegedeeld:

§ 2. Een huurovereenkomst die wordt gesloten voor een goed dat niet voldoet aan de vereisten, vermeld in paragraaf 1, tweede lid, is nietig. De nietigheid moet door de rechter worden vastgesteld.

https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wv ... inatie.pdf

[CityBird]

Ja, maar dat is niet meer het geval, jij woont nu immers in een pand dat voldoet aan de wetgeving. Moest dat pand nog steeds onbewoonbaar zijn dan was dit een heel ander verhaal.

Natuurlijk houdt niets je tegen om te proberen.