Ik zal de situatie proberen zo goed mogelijk te schetsen. Ik verhuur sinds 1 december 2021 een rijhuisje aan een dame. Reeds eind december 2021 stuurde ze een aangetekend schrijven om het huis op te zeggen. Ik heb een aangetekend schrijven teruggestuurd dat haar opzeg loopt tot eind maart 2022 en dat ze ook een verbrekingsvergoeding schuldig is van 3 maanden huur (omdat ze tijdens het 1ste jaar haar opzeg doet).
De huurster is hiermee niet tevreden en ze heeft contact opgenomen met de woninginspectie. Toen is er een wooninspecteur komen kijken en is er een verslag opgemaakt waaruit blijkt dat het huis 1 gebrek op categorie I heeft en 3 gebreken op categorie II. Bij aanwezigheid van minstens 1 gebrek van categorie II, adviseert de gewestelijke ambtenaar de woning ongeschikt te verklaren en het conformiteitsattest te weigeren. De gebreken zijn echter heel makkelijk op te lossen. Het gebrek in categorie I is een kleine scheurvorming in de gevel. De 3 gebreken in categorie II zijn:
1: het ontbreken van een leuning aan de trap
2: in de inkom hangt loshangende bedrading met blote geleiders onder spanning. De geleiders moeten worden afgeschermd, want risico op elektrocutie anders.
3: de inbouwkookplaat is aangesloten met een zwarte elastomeren gasslang. Deze slangen mogen enkel gebruikt worden voor het aansluiten van komforen (moet vervangen worden door een gele gasslang).
Sinds we het resultaat van het onderzoek hebben ontvangen, betaalt de huurster haar huur niet meer (december, januari, februari zijn betaald maar huur maart nog steeds niet). Ik heb reeds berichten en emails gestuurd, alsook proberen te bellen. Ze reageert niet. Afgelopen vrijdag heb ik haar via aangetekend schrijven in gebreke gesteld. We hebben haar ook een email gestuurd om te vragen om af te spreken voor de overdracht van de sleutels en de regeling van de huurwaarborg, maar ze reageert hier ook niet op. We kunnen ook vaststellen dat ze al een tijd niet meer in het huis woont, want vanuit het raam kun je zien dat er enkel nog maar een paar kleine spullen in het huis staan.
Volgens mij is ze niet van plan om haar huur van maart te betalen en ook niet de 3 maanden verbrekingsvergoeding. Aangezien ze ook niet reageert op de mail om af te spreken voor het einde van de huur, vragen we ons ook af wat er gebeurt met de sleutels en de huurwaarborg.
Wij willen alles op een zo goede manier afsluiten, maar zij maakt dit onmogelijk. Volgens ons probeert ze door de wooninspectie de nietigheid van het contract te verwezenlijken. Mocht het zover komen, is dit volgens jullie iets wat zou kunnen uitgesproken worden mocht het voor de vrederechter komen? Het huis is echt wel in een goede staat en de zogenoemde gebreken zijn echt heel makkelijk te verhelpen en overdreven, maar ja…zij probeert het natuurlijk op deze manier “slim” te spelen. De vraag is: maakt zij kans om dit te “winnen” of gaat de rechter niet mee in dergelijke zaken? Op het moment van verhuur (december 2021) was een conformiteitsattest van de stad ook nog niet verplicht (is pas sinds januari 2022 verplicht).
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
bambipower
- Berichten: 1034
Nee, zij maakt geen kans bij de vrederechter... ten eerste heeft zij u nooit schriftelijk verwittigd van die gebreken voordat ze woningonderzoek heeft aangevraagd. Vrederechters weten ondertussen al langer dat de woningonderzoeken gebruikt worden huurovereenkomsten te proberen verbreken.
Het ene heeft niks te maken met het andere. De achterstanden en verbrekingsvergoeding blijft ze schuldig.
Het ene heeft niks te maken met het andere. De achterstanden en verbrekingsvergoeding blijft ze schuldig.
Quote : " Volgens ons probeert ze door de wooninspectie de nietigheid van het contract te verwezenlijken. Mocht het zover komen, is dit volgens jullie iets wat zou kunnen uitgesproken worden mocht het voor de vrederechter komen? "
Wooninspectie verbreekt geen contracten . Die " adviseren " alleen maar .
Het is de gemeente die beslist , en ook u kunt daarin gehoord worden , als het zover komt .
Voor een toekomstige verhuring zult u toch de gemeente moeten passeren voor een conformiteits attest .
U kunt de zaak voor de vrederechter brengen ,aangezien huurdster 3 maand opzeg en 3 maand vergoeding schuldig is : maar of u daarmee aan die vergoeding zult geraken is een andere zaak . ( huurdster bijna verdwenen / mogelijks onvermogend ) .
In concreto kunt u best na het einde huuropzeg , en wanneer huurdster niets meer van zich laat horen , het pand betreden , slot vervangen , en alle gebreken in orde brengen .
Vergewis u ervan bij de dienst bevolking dat persoon daar uitgeschreven is , en indien niet , vraag een onderzoek dat zal leiden tot uitschrijving .
Een nieuwe huurder vinden kan niet zo'n probleem vormen .
Wooninspectie verbreekt geen contracten . Die " adviseren " alleen maar .
Het is de gemeente die beslist , en ook u kunt daarin gehoord worden , als het zover komt .
Voor een toekomstige verhuring zult u toch de gemeente moeten passeren voor een conformiteits attest .
U kunt de zaak voor de vrederechter brengen ,aangezien huurdster 3 maand opzeg en 3 maand vergoeding schuldig is : maar of u daarmee aan die vergoeding zult geraken is een andere zaak . ( huurdster bijna verdwenen / mogelijks onvermogend ) .
In concreto kunt u best na het einde huuropzeg , en wanneer huurdster niets meer van zich laat horen , het pand betreden , slot vervangen , en alle gebreken in orde brengen .
Vergewis u ervan bij de dienst bevolking dat persoon daar uitgeschreven is , en indien niet , vraag een onderzoek dat zal leiden tot uitschrijving .
Een nieuwe huurder vinden kan niet zo'n probleem vormen .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
-
bosprocureur
- Berichten: 6860
Vooreerst een detail : de huurder kan niet meer dan twee maand opzegvergoeding schuldig zijn, gewoon omdat de huurperiode eindigt in het tweede jaar.
Die gebreken van categorie II lijken me niet onoverkomelijk om op zeer korte termijn te repareren. Laat uw huurster dan ook per omgaande , en aangetekend (en dan liefst met antwoordkaart) weten dat u op datum ... bijvoorbeeld zaterdag 19.03 om 10 u , langskomt met een vakman om de aanpassingen uit te voeren. Verwijs ook nog eens naar uw reeds verzonden aangetekende ingebrekestelling.
Op die manier kan ze u niet van onwil om te herstellen beschuldigen.
Die gebreken van categorie II lijken me niet onoverkomelijk om op zeer korte termijn te repareren. Laat uw huurster dan ook per omgaande , en aangetekend (en dan liefst met antwoordkaart) weten dat u op datum ... bijvoorbeeld zaterdag 19.03 om 10 u , langskomt met een vakman om de aanpassingen uit te voeren. Verwijs ook nog eens naar uw reeds verzonden aangetekende ingebrekestelling.
Op die manier kan ze u niet van onwil om te herstellen beschuldigen.
-
bambipower
- Berichten: 1034
Bosprocureur, opzeg is in 1ste jaar, dus 3 maand verbrekingsvergoeding (contract 1 december 21, opzeg eind december 21)
-
bosprocureur
- Berichten: 6860
-
Blaatpraat
- Berichten: 3796
En waarom zou het 1,5 maand zijn?Het spijtige is hier maar weer eens, dat niemand vraagt of het huurcontract geregistreerd is en of er een inkomende plaatsbeschrijving is opgemaakt.
En het is geen 3 maand verbrekingsvergoeding, maar slechts 1 1/2 maand.
Standaard is het 3 maand in het eerste jaar.
Enkel bij een kortlopend contract is dit 1.5 maand, maar dat zijn -wettelijk gezien- de uitzonderingen.
-
Franciscus
- Berichten: 38616
Inderdaad, dus graag wat meer info van topicsteller.
Ik zou de gemeente ook al aan het werk zetten. De situatie uitleggen en vragen of dat de bevoegde ambtenaar kan bemiddelen.
Voor de gebreken die niet opgenomen zijn in de plaatsbeschrijving, moet je de huurder in gebreke stellen. De huurder heeft meldingsplicht.
Als zich een scheur vormt, moet ze dat melden.
Als ze de bekabeling los trekt, moet ze dat zelf herstellen.
Voor de gebreken die niet opgenomen zijn in de plaatsbeschrijving, moet je de huurder in gebreke stellen. De huurder heeft meldingsplicht.
Als zich een scheur vormt, moet ze dat melden.
Als ze de bekabeling los trekt, moet ze dat zelf herstellen.
Dank jullie allen voor jullie reacties. Om nog wat meer info te verschaffen:
- er is een ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt (zonder vermelding van de gebreken die zijn vastgesteld door de inspectie)
- het huurcontract is geregistreerd en het is een huurcontract van 9 jaar
- er is een ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt (zonder vermelding van de gebreken die zijn vastgesteld door de inspectie)
- het huurcontract is geregistreerd en het is een huurcontract van 9 jaar
Toegegeven hier heeft think natuurlijk groot gelijk en laat het de trend maar waar eens zien hier op het JF, die mijns inzien toch duidelijk naar pro-verhuurder overhelt.Ts vermeld nergens, dat het om een contract van 9 jaar gaat.
Vermeld zelfs niet of het geregistreerd is.
Vermeld zelfs niet of er een inkomende plaatsbeschrijving is opgemaakt.
Dus we zijn wij allen aan het gissen.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Inbinden think, je bent weer strijd aan het zoeken, terwijl het simpel is.
De scheur heeft zich gevormd tijden haar huurperiode, huurder heeft niks gemeld terwijl dat haar huurdersplicht is.
De kabel heeft de huurder zelf losgetrokken.
De gasdarm is een fout van de keukenplaatser, zit vaak half verborgen en zal op weinig plaatsbeschrijvingen beschreven zijn.
De trap is gewoon een designfout, die snel rechtgezet is.
Het is de huurder die hier in gebreke is op alle vlakken.
De scheur heeft zich gevormd tijden haar huurperiode, huurder heeft niks gemeld terwijl dat haar huurdersplicht is.
De kabel heeft de huurder zelf losgetrokken.
De gasdarm is een fout van de keukenplaatser, zit vaak half verborgen en zal op weinig plaatsbeschrijvingen beschreven zijn.
De trap is gewoon een designfout, die snel rechtgezet is.
Het is de huurder die hier in gebreke is op alle vlakken.
-
bambipower
- Berichten: 1034
Oh my god... elk huurtopic, geen enkel slaat hij over 
Het is aan de huurder om te bewijzen dat de scheur van voor aanvang huur was. De huurder heeft immers een plaatsbeschrijving getekend die het gebrek niet vermeld.
Het is toch duidelijk dat deze huurder, de procedure voor de woningkwaliteit te garanderen, wil misbruiken voor van onder een contract te muizen. Ze heeft gegokt en dat gaat volledig in haar nadeel uitdraaien. De mankement zijn futiliteiten die met een paar uur werk opgelost zijn.
Verhuurder moet zo veel mogelijk bewijzen verzamelen dat ze bovendien ook nog eens de dringende herstellingen tegenwerkt. De woning staat leeg! Waarom geeft ze geen toestemming om de zaken op te lossen?
Het is toch duidelijk dat deze huurder, de procedure voor de woningkwaliteit te garanderen, wil misbruiken voor van onder een contract te muizen. Ze heeft gegokt en dat gaat volledig in haar nadeel uitdraaien. De mankement zijn futiliteiten die met een paar uur werk opgelost zijn.
Verhuurder moet zo veel mogelijk bewijzen verzamelen dat ze bovendien ook nog eens de dringende herstellingen tegenwerkt. De woning staat leeg! Waarom geeft ze geen toestemming om de zaken op te lossen?