JuridischForum.be

Beste,

Ik ben nieuw op het forum hier en heb een vrij specifieke vraag i.v.m. huurrecht waarop ik niet meteen een concreet antwoord vind. Elk advies is welkom.

Ik heb enkele jaren geleden een appartement verhuurd aan een koppel (m/v), enkel de dame heeft toen het contract ondertekend. Zij hebben na een paar jaar beslist op hun relatie te beëindigen, waarna de man het pand verlaten heeft. Een tijdje later heeft mevrouw een nieuwe man leren kennen, die bij haar ingetrokken is en ook zijn domicilie bij haar heeft gezet. Het huurcontract is op dat moment niet aangepast en staat vandaag nog steeds enkel op haar naam.

Recent is ook deze relatie tot een einde gekomen en heeft mevrouw opnieuw iemand anders leren kennen. Zij heeft het pand verlaten en is bij deze nieuwe partner ingetrokken. Het pand wordt dus vandaag enkel nog bewoond door de ex-partner van mevrouw, waar ik geen huurovereenkomst mee heb. De dame in kwestie betaalt wel nog steeds stipt de huur.

Op vandaag laat mevrouw mij weten dat zij de huurovereenkomst wenst te beëindigen, wat uiteraard geen probleem is, maar:

- Ik begrijp dat de huidige bewoner tegenover mij geen verplichtingen heeft, maar ook geen rechten kan afdwingen. Hij is mij m.a.w. geen huurgelden verschuldigd, maar heeft ook geen enkel recht om het pand te blijven bewonen. Wat zijn mijn mogelijkheden om hem te dwingen het pand te verlaten als hij dit niet ziet zitten? Zijn hier wettelijke termijnen van toepassing aangezien er tussen hem en mij eigenlijk geen overeenkomst bestaat?
- Kan ik hem best na het ontvangen van de opzeg van mevrouw al aangetekend aanmanen om het pand te verlaten voor het einde van de opzegperiode?
- Is het beter dat mevrouw via de gemeente een schrapping van zijn domicilie aanvraagt?

Bedankt alvast voor elk advies!

Dag Think,

Bedankt voor het antwoord.

Iets meer info: het gaat hier inderdaad om feitelijke samenwoning.

Ik wil hem liever uit het appartement, vermits hij nu al in schuldbemiddeling zit en het met 2 soms al nipt was om de huur op tijd te betalen.

Als ik het goed begrijp moet ik toch via de vrederechter, zelfs al heeft hij geen enkel contractueel recht om dit appartement te bewonen? Hij heeft bijvoorbeeld ook geen plicht tot het betalen van huur, zie ik dit correct?

Kan ik mevrouw nog juridisch aanvallen omwille van deze ongewenste bewoner, als zij haar huurcontract correct opzegt? Of eisen dat zij deze zaak afhandelt?

Als een dialoog met meneer niets oplevert, dan kan ik deze procedure bij het vredegerecht best al bij het begin van de opzegperiode opstarten neem ik aan?

Bedankt!

Mevrouw heeft trouwens ook meneer zijn adres er laten zetten zonder mij te verwittigen, maar ik weet niet of dat iets uitmaakt voor de zaak.

De huidige huurder heeft dus opgezegd.

Hebt u het tenminste al weer te huur aangeboden ? En de huurprijs op marktniveau gezet of behouden ?

Quote : " Als ik het goed begrijp moet ik toch via de vrederechter, zelfs al heeft hij geen enkel contractueel recht om dit appartement te bewonen? Hij heeft bijvoorbeeld ook geen plicht tot het betalen van huur, zie ik dit correct? "

Zou correct zijn .
Hier spelen twee totaal verschillende juridische zaken , die niet noodzakelijk automatisch aan mekaar gekoppeld zijn .
1/ Huur
2/ Domiciliering ( wat in uw geval in concreto een "bezetting " kan genoemd worden ).

U hebt geen contract tot huur met de overblijvende bewoner .
Anderzijds kunt uzelf niemand een domicilie adres afnemen . Dit behoort tot de taak van de gemeente ( politie ) die onderzoek doet of iemand daar al of niet regelmatig verblijft ( en bijgevolg een recht kan hebben op dit domicilie adres , of niet / al of niet een huurder zijnde ) .

Wanneer deze persoon daar op regelmatige basis verblijft , zal het eventueel niet makkelijk zijn om dit recht te zetten , naar uw wens .

Om te beginnen , weigert u de huurwaarborg vrij te geven , aangezien het pand NIET leeg is bij vertrek huurder .
Om druk te zetten , kunt u huurdster daarvan reeds op de hoogte stellen .
Vervolgens kunt u vragen aan politie , of deze overblijvende persoon daar effectief het grootste gedeelte van het jaar verblijft ( met andere woorden ; vragen of politie een onderzoek wil instellen ) .
Indien niets help , rest u alleen de vrederechter , met als reden dat een u vreemde persoon uw pand bezet ( met domiciliering ) , u geen enkel huurcontract hebt met deze persoon , en dit ook niet wil ; en dus een uithuiszetting eist .
De uitkomst bij de vrederechter kan hier niet voorspeld worden . Hij kan u vragen een huurcontract te overwegen , of persoon uitstel te verlenen voor x aantal maanden enz...

In het vervolg doet u er best aan om in uw huurcontract een clausule te voorzien , waarbij men uw toelating nodig heeft voor domiciliering ( in geval van wisselende bewoners ) .
Dit is perfect wettelijk .
Wanneer u een toelating verleent , dient dan ook de bijkomende persoon (en) aan het contract toegevoegd te worden .

Beste freelance,

Bedankt voor je antwoord.

Deze clausule staat wel degelijk in het huurcontract, maar de huurster heeft mij hiervan niet op de hoogte gebracht.

Maakt dit gegeven enig verschil in de huidige situatie?

Bedankt

@TS: ik denk dat de persoon die inwoont de achtergebleven 'medehuurder' kan zijn,want
Ik denk dat er sprake kan zijn van enerzijds "onverhuring mét domicilie", of "overname van huurcontract door partner bij scheiding".

Hier is er mogelijk sprake van onderverhuring met domicilie (maar ik betwijfel het aangezien vriend en samenwonen, dus géén onderverhuring).
https://www.lebonbail.be/nl/artikels/de ... derhuurder

Echter, wat Freelance zegt, klopt niet: een huurder heeft recht op huurgenot én mag bij deze iemand laten inwonnen én domicilieren op zijn adres zonder enige goedkeuring van de verhuurder (mag in het contract, maar is daarom niet gewettigd, of afdwingbaar). Wat wel best dient te gebeuren (niet verplicht én zonder verplichte goedkeuring): verwittigen van de verhuurder, u bent duidelijk op de hoogte, dus hier géén probleem.
"bij feitelijke samenwoning: als de bewoner geen huurder wil worden, is er geen toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder kan de bijwoner niet verplichten de woning te verlaten, tenzij de bezettingsnorm overschreden wordt en er dus teveel personen in de woning verblijven. De huurder blijft zelf verantwoordelijk voor de betaling van de huurgelden en ook voor de huurschade, zelfs als die door de bijwoner wordt veroorzaakt.

Opgelet: komt de echtgenoot bijwonen of een persoon met wie de huurder meteen wettelijk gaat samenwonen, dan worden zij automatisch medehuurder. Meer info vindt u hier.

Als de bewoner (die niet de echtgenoot of de wettelijke samenwonende partner is) medehuurder wil worden, is de toestemming van de verhuurder nodig. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kunnen de oorspronkelijke huurder(s) en de kandidaat-huurder naar de vrederechter gaan om te vragen om de kandidaat-huurder medehuurder te maken. De rechter kan om diverse redenen het verzoek weigeren, bv. als die persoon niet solvabel genoeg is om de huur te betalen. Indien een procedure wordt opgestart voor de vrederechter om iemand als medehuurder te laten aanvaarden, wordt de verhuurder in deze procedure betrokken."

Wel verplicht: in geval van onderverhuring moet u bij wet verplicht op de hoogte worden gebracht én uw toestemming geven. Hier mijn inziens niet van toepassing want ze zijn gaan samenwonen (vriendje). Tenzij u dit erg goed kan aantonen, maar gezien de relatie en de schade voor onderverhuring voor de huurder, zal het niet zijn denk ik.
Dus eerst samenwonen, dus zie:
"Wie feitelijk gaat samenwonen, kan aan de verhuurder toestemming vragen om iedere bewoner te beschouwen als officiële huurder. Is er na 3 maanden nog geen akkoord: dan beslist de vrederechter. Een huurder die vertrekt, kan een nieuwe huurder voorstellen. Gaan de overblijvende huurders of de verhuurder daarmee niet akkoord, dan beslist de rechter. Tot er een nieuwe huurder is, kan de verhuurder de vertrekkende partij 6 maanden lang vragen om de huurprijs te betalen."

Nu van zodra ze het pand verlaat, ontstaat er 1) domiciliefraude (ze woont daar niet meer? Dan moet ze zich correct domicilieren. Is dat gebeurd? 2) Doordat zij het 'samenwonen' verbreekt, is er sprake van 'automatische overname' van het contract (scheiding samenwonen, wat met huur contract?)

En indien toch wordt beslist dat om een onderverhuring gaat met domicilie:
"De ontbinding van het contract van onderverhuring in geval van voortijdige ontbinding van het hoofdhuurcontract door de huurder
Als de huurder zelf een voortijdig einde stelt aan het hoofdhuurcontract, wat een vervroegde beëindiging van het contract van onderverhuring met zich meebrengt, moet hij:
de onderhuurder opzeggen mits naleving van een vooropzeggingstermijn van 3 maanden,
de onderhuurder een kopie toesturen van de kennisgeving van opzegging die naar de verhuurder werd verstuurd,
aan de onderhuurder een schadeloosstelling van 3 maanden huur betalen.
De onderhuurder heeft overigens niet de mogelijkheid om een verlenging voor uitzonderlijke omstandigheden te bekomen zoals voorzien is in het artikel 11 van de wet op de huurcontracten."

Onderverhuurder is dus door de wet beschermt, niet tav u, maar wel tav de hoofdhuurder. Hoofdhuurder zal dus een schadevergoeding moeten betalen aan de huidige inwonende.

"Mag de huurder om het even wie onderdak verlenen en/of domiciliëren?
Het staat de huurder vrij om onderdak te verschaffen aan wie hij wil voor zover hij de bestemming van de plaats en de normen inzake hygiëne naleeft en het niet gaat om onderverhuring."

Info: https://www.woninghuur.vlaanderen/vaak-gestelde-vragen

@think: waarom? Niet eens.

Het is mi een 'gat' in de huurwet.

1) vriend mag zich domicilieren. Geen enkele legale plicht om te melden. Verhuurder moet wet naleven. En het is hier overduidelijk dat verhuurder zeer goed op de hoogte is van 'liefdeverhoudingen' van huurder. Ik zou dit zelf zien als behoorlijke schending van huurgenot en schending van de privacy (woninghuurwet is van dwingend recht, dus staat boven contract)

2) ja huurder betaalt, en dan? We kennen toch niet de onderlinge afspraken tussen huurder en vriendje? Dat is aan verhuurder om met alle middelen van recht aan te tonen dat hier sprake is van onderverhuring.

3) weet u of ze wettelijk hebben ze samengewonend? Nergens af te leiden hier Think. Indien ze wettelijk hebben samengewoond, is vriendje van rechtswege medehuurder (staat in de wet). Trouwens zonder een procedure te willen opstarten, lijkt mij gewoon attesten van gezinssamenstellingen/domicilie opvragen niet echt ethisch. Tenzij verhuurder geldige redenen heeft (procedure opstarten), lijkt me info opvragen 'zomaar' meer bemoeizucht.

4) begin is persoon vriendje, is al dan niet onofficiele medehuurder (u noch ik kan dit hier afleiden). Mag zeker zich domicileren. Definitie huurgenot en heeft voorrang op contractuele clausules want woninghuurwet is van dwingend recht.

5) vriendje, intussen al dan niet medehuurder, wordt plots gewoon 'bewoner'. Nu stelt zich de vraag (zie eens begin topic ts: "ze hadden moeite met huur te betalen". Belletje gaat rinkelen: betaalden ze tesamen? Betaalde eentje afzonderlijk aan de andere? Is er bewijs dat de ene let zijn rekening betaalde, dan andere? Dat is een zeer goede vraag. Indien ja, dan is er sprake, als ze NIET wettelijk hebben samengewoond, van omzetting van 'vrije bewoner met toestemming huurder' naar 'onderverhuring met domicilie". Hier geeft de wet meer recht aan de bewoner, waarvoor 'bewoner' slachtoffer is van de opzeg door huurder en de huurder heeft dan zijn plicht geschonden door de onderverhuring niet aan te geven.

Dus mijn mening is hier: we kunnen weinig zeggen aangezien we onvoldoende informatie hebben om een definitieve 'benoeming' van de situatie aan te geven.

Naar mijn mening is het hier van belang dat verhuurder oplet met de verzamelde info (huurgenot, privacy)

En tenslotte think: in mijn huurcontract staat 'er mogen max 3 mensen dit pand bewonen'. Wel, op basis van de grootte, en de wooncode van de gemeente, mogen welgeteld 7 mensen hier wonen alvorens er sprake is van overbezetting. En weet je wat? Er mogen hier degelijk zich 7 mensen komen domicilieren, ook al staat het anders in mijn huurcontract. Het contract moet de wet respecteren, en niet andersom. De wet schrijft duidelijk een voorrang van huurgenot en privacy. Verhuurder hoort zich niet te moeien in liefdeleven van huurder. Lijkt me absoluut niet relevant...

Vermoedelijk is dit hoogstens een bezetting ten bede.
Voor de rest zie boven en als de dame die officieel huurt niet mededeelt dat er iemand anders woont blijft zij als huurder aansprakelijk en dient ze woning leeg te maken bij einde inbegrepen de bij haar wonende personen dient ze mee te nemen.
Bij de uitgaande plaatsbeschrijving zal blijken dat huurster niet aan haar verplichtingen heeft voldaan.

Elementen die kunnen helpen zijn hierboven al gegeven.

Feit blijft dat verhuurder geen enkele overeenkomst heeft met overblijvende bewoner .
Dat is de basis om te vertrekken .
Huurder eindigt het contract , en moet zorgen dat het pand leeg komt te staan .
Tenzij akkoord van verhuurder met nieuwe bewoner .
OOK in geval er een onderhuur zou bestaan hebben ( kennelijk niet ) blijft de hoofdhuurder aansprakelijk voor een onderhuurder . .
De samenwoningsstatus van beide personen doet hier niets terzake ,( aangezien het niet in het contract voorkomt ) en als er al een domiciliering is door achtergebleven bewoner , maakt dit onderwerp uit van een aparte procedure ( bezetting ten bede ) voor de vrederechter .

Advies TS :
Quote : "- Kan ik hem best na het ontvangen van de opzeg van mevrouw al aangetekend aanmanen om het pand te verlaten voor het einde van de opzegperiode?
- Is het beter dat mevrouw via de gemeente een schrapping van zijn domicilie aanvraagt? "

U kan die persoon aanmanen , doch die is niet verplicht daarop te reageren , aangezien geen overeenkomst met u .
Of uw tweede vraag iets zal opleveren ? Twijfelachtig .
Zoals gezegd is het de gemeente die beslist over domiciliereingen . Mevrouw kan de gemeente niet vragen voor een schrapping door te voeren , indien persoon daar regelmatig vast verblijft .

Huurwaarborg als drukkingsmiddel gebruiken . ( pand wordt niet afgeleverd in de staat waarin het zich bevond bij begin ( zijnde leeg ) .
En verder desnoods vrederechter voor de bezetting .

Indien verhuurder aan de gemeente zou vragen hoeveel personen daar gedomicilieerd zijn , aan de hand van zijn/haar geregistreerd contract , kan de gemeente niet weigeren het aantal gedomicilieerden op te geven . Alleen het geven van namen gaan ze niet doen , vanwege de privacywetgeving .
Maar dat kan een vrederechter dan weer bevelen .

Als men een procedure bij vrederechtbank wil opstarten MOET men over de identiteitsgegevens van tegenpartij beschikken.

Bedankt voor de input iedereen.

Er is nooit sprake geweest van wettelijke samenwoning, enkel feitelijke samenwoning. En huurster heeft mij niet op de hoogte gebracht van domiciliëring.

Zij zal haar contract met ingang van 1 maart opzeggen, waardoor het pand op 1 juni leeg moet opgeleverd worden. Zoals ik het begrijp is zij verantwoordelijk als haar ex-vriend op 1 juni het pand weigert te verlaten?

Als hij dit weigert, dan is dit toch een bezetting zonder recht noch titel, en kan ik een verzoekschrift indienen bij het vredegerecht om een uitzetting te vragen.

Als hij dit op 1 juni weigert, mag ik dan op dat moment de toegang tot nutsvoorzieningen ontzeggen en sloten veranderen?

Bedankt!

Neen, zelf uitdrijven, is illegaal.

Ik zou wel proberen om via de antikraakwet een klacht in te dienen bij de politie. Het parket doet dan de uitdrijving, als ze het aanvaarden, spaart dat veel gedoe.

In het ander geval zal je zelf een verzoekschrift moeten indienen bij het vredegerecht.

Hebt u de intentie om de woning in de opzegperiode te huur te zetten? De huurder moet dan uiteraard bezichtiging toelaten op vaste overeengekomen tijdstippen.
Of u dat nu doet of niet, u kan alvast deze tijdstippen afspreken. Zo gaat u misschien wat te weten komen over de intenties van de vriend/bezetter.
Mogelijk is er geen enkel probleem en weet hij dat hij het pand tegen einde opzeg moet verlaten?

Klopt en als u daar bent kan u mogelijk ineens zien dat er een tweede persoon woont.
Voor de bezichtiging stelt u 2 dagen voor van 3 uur of 3 dagen van 2 uur die u opgeeft waarvan vb een avond en een zaterdag.

U kan foto's (laten) maken van woning binnen ( met respect voor privacy) maar zo hebt u al een goede kijk op toestand woning.

Tevens kan u dan ook de gegevens van 2de persoon vragen en duidelijk laten merken dat woongelegenheid moet leeg en borstelschool bij oplevering voor de uittredende plaatsbeschrijving.

PS in volgend contract zeker opnemen een bezoek ter plaatse op afspraak in vb de 11 de maand van de huur in samenspraak met nieuwe huurder. zo kan u met deze huurder ook vlug de problemen die er zouden zijn bekijken.