JuridischForum.be

Beste allen,

Ik ben klaar om alles bij het vredegerecht te brengen (welke wel enige weken met zich meebrengt) wegens veelvoudige fouten en nalatigheden van de verhuurder.

Nu komen we op een grote impasse - met zowel partij verhuurder en partij eigenaar.

Verhuurder: verantwoordelijk voor de fouten/nalatigheden en treedt volledig op in de plaats van de eigenaar heeft me schriftelijk (weliswaar zijn medewerker) laten weten dat ik de kosten opgelopen ten gevolg van de niet conformiteit van het appartement door hun toedoen van de volgende huurgelden mag afhouden. Meerdere zaken behoeven absoluut hun tussenkomst welke nog niet zijn gebeurd en ze zijn nog steeds in gebreke.
Verhuurder heeft al twee ingebrekestelling ontvangen van mij (aangetekend en per e-mail).

Eigenaar: door mij op de hoogte gesteld, schriftelijk. Wilt de kosten die ik heb opgelopen te gevolg van de fouten van de immo niet dragen en zegt dat ik dat niet van de huur mag afhalen anders bega ik een fout. Eigenaar zegt: "ik word volledig vertegenwoordigd door immo - immo is volledig verantwoordelijk."

Immo/verhuurder (zelfde persoon) zegt: je mag de kosten van de volgende huurgelden afhouden (schriftelijk bewijs) en dat ik me nu moet keren bij de eigenaar.
Eigenaar zegt: neen, immo is vertwoordelijk (hun onderlinge contracten) - jij moet mij de huur betalen - immo moet je maar terugbetalen.

In de aangetekende ingebrekestelling stel ik dat ik - zoals schriftelijk gemeld door verhuurder - ik deze kosten zal afhouden van de huurgelden (meer dan 2000 euro kosten hier)

Gasplaat is nog altijd niet veilig/conform (brandgevaar bij koken), etc. Anyway, de vraag is:
- wegens geen reactie van de verhuurder is het dossier klaar voor de vrederechter
- mag ik hier de kosten afhouden van de volgende huurgelden? Schriftelijk mag ik dit van medewerker verhuurder, echter zegt verhuuder zelf (baas immo) "het gaat om een grote som, dus neen, het mag niet", eigenaar zegt: "het is niet mijn beslissing, wel die van immo".

Dus, wat doe ik hier best in afwachting van het bezoek aan het vredegerecht? Wel of niet betalen van de huurgelden? Verhuurder is al per aangetekend schrijven ook verwittigd dat ik het zal afhouden van de volgende huurgelden, maar reagaeert niet (tenzij éénmaal via telefoon, geen bewijs schriftelijk).

P.S.: alle partijen (zowel verhuurder/immo als eigenaar zijn verwittigd dat ik de kosten opgelopen door hun nalatigheden van de volgende huurgelden wil afhouden en dat ik hiervoor ook schriftelijk toestemming heb gekregen van de verhuurder/immo. Het is hier dus geen kwestie van de huur niet te betalen zomaar, er zijn aangetekende ingebrekestellingen gestuurd, vorige huurder heeft kosten van 2500 euro te betalen voor de schade aan het appartement bepaald door expert).

Suggesties?

Alvast bedankt!

Als je niet werkt met een advocaat:
Open een bankrekening (gratis), en stort daar de huurgelden op.
Maak de uittreksels over naar de eigenaar, en steek deze bij het dossier van de vrederechter.

Indien wel met een advocaat: derdenrekening gebruiken hiervoor.

Zo toon je dat je nog van goede wil ben aan de rechter, en dat geld op eenvoudig verzoek kan overgemaakt worden aan de verhuurder, maar dat het in tussentijd geblokkeerd wordt wachtende op de uitspraak.

Art 33 van de huurwet stelt wel degelijk een " betalingsverplichting op de overeengekomen termijn " voorop .

Alleen een vrederechter kan daar anders over beslissen .

Voor zo ver ik heel deze historie kan volgen is er geen enkele juridische relatie tussen eigenaar en huurder. Immo staat in het contract als verhuurder en begunstigde van de huurgelden. Immo erkent dat huurder kosten heeft voorgeschoten en staat toe dat deze verrekend worden met de huurgelden. Mijn inziens kan de TS de voorgeschoten kosten uit het verleden dan ook verrekenen met de huur. Lopende kosten echter niet.

Dat de eigenaar het niet eens is met zijn aangestelde immo is hun probleem. Dat de baas van de immo het niet eens is met zijn ondergeschikten, is hun probleem.

Art. 33 van de huurwet slaat natuurlijk op de contracterende partijen .
Als uit contract blijkt dat dit afgesloten is tussen huurder en immo ( zonder vermelding of handtekening van eigenaar ) , en immo verklaart zich schriftelijk akkoord om bepaalde bedragen af te houden van het huurgeld , dan is dit een geldig akkoord .
Maakt niet uit of dit akkoord ondertekend is door een medewerker , of een overste ; zolang maar kan bewezen worden dat medewerker inderdaad voor immo werkt ( hoofding schrijven ) .
Indien immo zelf daar niet mee akkoord kan gaan , dan moeten ze u dit schriftelijk laten weten , en niet zo maar met een telefoontje .

Maar wat dan met : Quote : " Eigenaar zegt: neen, immo is vertwoordelijk (hun onderlinge contracten) - jij moet mij de huur betalen - immo moet je maar terugbetalen. " ??

Is er dan ergens bepaald dat de huurgelden rechtstreeks aan de eigenaar moeten betaald worden ?

De situatie is als volgt:
- alles is via immo/verhuurder verlopen. Contract is door hem gemaakt, getekend en zij staan erin vermeld (geregistreerd) als vertegenwoordiger van de eigenaar - hierna genoemd 'verhuurder'.
Eigenaar wordt er wel bij naam genoemd, zij heeft zelf met mij contact opgenomen wegens problemen die ze ondervindt de laatste tijden met immo. Echter, heeft zij me zelf verteld dat ze eigenlijk niet moet tussenkomen (zo contractueel met immo overeengekomen). Ze mag niet/moet niet tussenkomen, enkel Immo is verhuurder en bevoegd. Uiteraard zijn zij verantwoording verschuldigd aan eigenaar.

Mbt huurgelden: er staat in mijn contract een rekeningnummer - waarvan ik zelf weet - door contact met eigenaar op zware leeftijd (ouder dan 90) - dat het haar rekening is, niet die van immo.
Immobaas/verhuurder heeft me dit zelf telefonisch na tweede ingebrekestelling ook trouwens gezegd: "in tegenstelling tot onze andere klanten heeft eigenaar hier steeds volledige toegang over rekeningen, wij niets.".
Eigenaar geeft maandelijk melding aan immo wie wel of niet betaald heeft. Immobaas moet achteraf de nodige stappen doen bij de huurders die niet betalen, niet zij.

Medewerker immo - aangesteld door verhuurder en baas immo - als 'administratief beheerder' van het pand die ik huur - schreef dat ik de kosten mag afhouden van volgende huurgelden (meer dan 2000 euro).
Eigenaar immo die géén antwoord geeft (noch per e-mail noch op mijn ingebrekestellingen) heeft éénmalig gereageerd per telefoon na mijn tweede ingebrekestelling (per mail gestuurd als per post) dat hij niet akkoord gaat met het aftrekken van de kosten via de huurgelden omdat het gaat om een groot bedrag (hij vraagt dat eigenaar die kosten rechtstreeks aan mij betaald, maar eigenaar wilt dit niet want fout immo, niet zij).

Expert heeft (weet ik via eigenaar) uittredende plaatsbeschrijving gestuurd en kosten zijn voor de schade circa 2500 euro (niet alle schade zijn berekend op dit moment). Appartement is niet conform de wet afgeleverd en er is nog schade aanwezig die ik nog zomaar kan herstellen (te doen door specialist).

Dus de discussie is inderdaad: verhuurder ( = immobaas) is verantwoordelijk voor zijn personeel. Personeel mocht eigenlijk niet tussenkomen wegens fouten in het verleden maar deed het toch met goedkeuring van immobaas (zij antwoordde zelf op de mails die ik uitsluitend naar immobaas/verhuurder stuurde, met hem in cc. Ze neemt beslissingen in naam van immobaas, immobaas is op de hoogte en laat medewerker doen).
Dus ping pong.

An sich heb ik contract met immo, niet met eigenaar. Immo vertegenwoordigd eigenaar en moet alle beslissingen nemen. Echter stuurde medewerker immo mij naar de eigenaar omdat de fouten (schriftelijk bewijs) steeds accumuleerden en zij de fouten bij de eigenaar legde. Eigenaar vroeg verantwoording aan immobaas, die contract met eigenaar niet eerbiedigd ( = contractbreuk).

Dus in het kort:
Immo = verhuurder ==> schrijft je mag kosten afhouden van de volgende huurgelden
Eigenaar = je mag dit niet want je moet huur correct betalen (eigenaar doet dit niet uit slechte wil hoor) want fouten zijn ten laste van immo die véél fouten maakte. Zij moeten u betalen.
Rekeningnummer: in contract niet gespecifieerd van wie het is. Ik weet in theorie dus niet van wie het is.

@think: ja, de schade is gemeld via expert - en ik heb schriftelijke toelating gekregen voor de werken uit te voeren door verhuurder met terugbetaling van de bestaande schade. Uiteraard was er geen vermoeden dat de kosten zo hoog zouden zijn 'a priori', er is bijkomende schade gekomen door bijkomende fouten van de verhuurder ( = immo).

En ze (immo) hebben de gebreken ook bekend.

Ik heb een appartement gekregen dat niet-conform de wet was (veiligheidsproblemen, brandgevaar, etc.). Immo heeft meerdere fouten begaan. Ze proberen de schuld bij de eigenaar te zetten, maar contractueel zijn zij in dit geval hoofdelijk aansprakelijk aangezien ze wel hadden moeten handelen en zij volgens mijn contract ook vehuurder zijn.

Alles moet via hen, niet via de eigenaar die niet eens op de hoogte gebracht moet worden door immo. Zij zijn handelend partij, beheerders van de appartementen, van a tem z, voor alles. Zoeken huurders, betalingen huur opvolgen, staat onderhoud appartementen, contracten, herstellingen,etc.

U zult desgewenst een procedure moeten opstarten tegen de verhuurder ( immo ) .