JuridischForum.be

Hallo,

wij hebben een huurcontract van 3 jaar afgesloten. Zulk een contract is in principe niet opzegbaar, maar de huisbaas was akkoord dat we zouden vertrekken als we een nieuwe huurder zouden aanbrengen. Ik heb hem in een aangetekende brief bevestigd dat we mondeling waren overeengekomen dat wij een nieuwe huurder zouden zoeken en dat we daarna een afspraak zouden kunnen maken voor het opnemen van de meterstanden en voor de teruggave van de waarborg. Wij hebben hem in die aangetekende brief ook een opzegtermijn gegeven van 3 maanden, die verstrijken in het tweede jaar van de huurperiode. De huisbaas heeft nooit gereageerd op die aangetekende brief, wat toch al minstens een impliciet akkoord inhoudt met deze gang van zaken.

Inmiddels hebben wij een nieuwe huurder gevonden, die al de helft van de waarborg heeft overhandigd aan de verhuurder, maar nog geen contract heeft kunnen ondertekenen. (De verhuurder laat dat slechts op het laatste nippertje toe, zoals dat ook bij ons het geval was)

Volgende problemen stellen zich:


1. M.b.t. de waarborg

De huisbaas heeft de huurwaarborg in de hand ontvangen en niet op een geblokkeerde rekening geplaatst. Hij stelt nu dat hij minstens nog een deel van deze waarborg gedurende een klein jaar zal moeten inhouden voor de kostenafrekening van de verwarming, die pas op het einde van het jaar duidelijk zal worden.

Wij zijn het daar niet mee eens.

Wij willen:

- onze volledige waarborg terug
- intresten op deze waarborg

Staan wij sterk in deze eis? Kan een deel van de waarborg worden ingehouden voor een latere kostenafrekening? In het huurcontract staat dat hij een deel kan inhouden, maar ik dacht dat men pas na de huurovereenkomst schikkingen kon treffen over de waarborg. Van de andere kant dient een waarborg wel om o.a. de kosten te "waarborgen".. maar kan die waarborg dan (gedeeltelijk) en een jaar lang worden vastgehouden door de verhuurder?

Indien wij de intresten eisen, hoe moeten wij de intresten dan begroten?


2. Verbrekingsvergoeding?

Volgens mij zijn er geen bepalingen die de schadevergoeding vastleggen bij de "verbreking" van een overeenkomst van korte duur.

Sluit het aanbrengen van een nieuwe huurder, hetgeen eigenlijk het akkoord van de verhuurder met de "verbreking" impliceert, elke schadevergoeding uit, te betalen door de huurders?


3. Toestand van het appartement

De huisbaas stelt dat op het einde van de huur (dus na de opzegtermijn) de woning geïnspecteerd zal worden door hem. Reeds op voorhand heeft hij daarbij eisen gesteld waaraan wij niet wensen te voldoen.

Er is geen plaatsbeschrijving gemaakt. Hij kan de staat van het appartement dus niet bewijzen.

Feit is dat de woonst meer dan 20 jaar oud is en dat de huisbaas niet de nodige kosten wenst te maken om ze te onderhouden: de ramen zijn versleten, er zijn diverse lekken in het dak, er is schimmelvorming,...

In het huurcontract staat wel dat de woonst "nieuw" werd ontvangen en ook "nieuw" dient te worden afgeleverd, herschilderd, opnieuw behangen, desnoods moet zelfs het bad vervangen worden.(!)

Ik neem aan dat deze bepaling niet afdwingbaar zal zijn, gelet op het feit dat het huurcontract kennelijk betrekking heeft op die situatie waarin ook effectief een nieuw appartement aan de huurder werd afgeleverd, hetgeen geenszins het geval is.

Wij zullen dus zorgen voor de opkuis, maar wij zijn niet bereid om te behangen of te schilderen, of een bad te vernieuwen dat 20 jaar oud is, e.d.m..

Wij weten van de vorige huurders dat hij de waarborg inhoudt tot het oude bad volledig is opgeschuurd, de versleten ramen zijn opgepoetst, e.d.m..

Kunnen wij hem met een gerust hart de deur wijzen en zeggen dat zijn contract niet afdwingbaar is op dat vlak?


Wij hebben de indruk dat de huisbaas het niet gewoon is dat hij wordt tegengesproken. Graag waren wij die personen geweest die hem erop wijzen dat hij de huurwetgeving en de regels der redelijkheid dient na te leven.

Wij danken dan ook iedereen die een nuttig antwoord kan geven op onze vragen.

lees de huurbrochure al eens die je via onderstaande link kan bekijken

http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf

Bedankt voor de link, maar de brochure behandelt vooral de basisregels.

Het zijn nogal specifieke vragen die wij hebben, en ik vind niet meteen de antwoorden terug in de brochure..

Verdere antwoorden zijn dus zeker welkom.

ok,


hier is de website van de huurderbond, links in het menu kan je de adressen en contact gegevens per provincie opvragen..

http://www.vob-vzw.be/HB/Adressen/tabid/68/Default.aspx

gebruik je post hier als samenvatiing die je meeneemt op een afspraak. Zet al je vragen op papier, neem huurcontract en alle briefwisseling die je hebt mee.

heb je positieve en negatieve punten in jouw geval:

+ geen plaatsbeschrijving
+ geen huurwaarborg op een geblokkeerde rekening van de bank waar je loon wordt gestort


- huurcontract van vaste duur, verhuurder dient de door jouw aangebrachte huurders niet te aanvaarden en kan effectief een wederverhuringvergoeding vragen.



rente huurwaarborg: de wet zegt daar dat je daar pas recht op hebt vanaf het ogenblik dat je effectief in een as aan de verhuurder verzoekt de waarborg op een geblokkeerde rekening te storten en hem op de hoogte brengt dat als hij dat niet doet je vanaf het ogenblik van het verzenden van dat as de gerechterlijke intrest op je gegeven waarborg vraagt. (dacht dat dat thans 9% was)

Als de verhuurder een deel van de waarborg achterhoudt voor definitieve afrekening is deze regel er ook van op toepassing. (een bedrag vastleggen aan 9% per jaar lijkt me een goede belegging..)

plaatsbeschrijving in twist ga je best naar het vredegerecht, deze stelt dan een onafhankelijke schatter aan. Risico in jouw geval is dan dat de verhuurder wederverhuringsvergoeding naar boven kan brengen (zoals zijn recht is)

Beste Vandebos,

bedankt voor uw antwoord.

Enkele bedenkingen bij het lezen van uw post:

- elders op het forum las ik dat het weigeren van een aangebrachte huurder in hoofde van de verhuurder rechtsmisbruik uitmaakt. (als ik me niet vergis was dat een post van Scorpioen). Onze huisbaas heeft de nieuwe huurder mondeling aanvaard, thuis uitgenodigd, goed bevonden, de helft van de waarborg reeds in ontvangst genomen, en aangekondigd dat een contract zou worden getekend. Wij kunnen steeds verwijzen naar onze advertenties en indien de verhuurder toch nog zou weigeren de nieuwe huurder het contract te laten tekenen, dan zal deze nieuwe huurder vast en zeker verklaren op papier dat er reeds een mondelinge huurovereenkomst was.

- volgens mij is het niet blokkeren van de huurwaarborg een fout in hoofde van de verhuurder, zodat hoe dan ook de gemiddelde marktrentevoet verschuldigd is vanaf het ogenblik dat de waarborg is overhandigd. (maar hoeveel is dat juist..?) Vanaf een aangetekend schrijven is dan de gerechtelijke intrest van toepassing (naar ik meen 7%)

- de verhuurder kan voorstellen de huurwaarborg gedeeltelijk in te houden, maar wij vragen ons net af of hij dat recht heeft. Verder ben ik het met u eens dat een belegging aan de gerechtelijke rentevoet een goede belegging is

- ik meen niet dat de Vrederechter een deskundige zal aanstellen om een plaatsbeschrijving op te maken bij huurbeëindiging indien er geen plaatsbeschrijving bij huurintrede is, zoals bij ons het geval is. Er is dan immers geen vergelijkingspunt om deze nieuwe plaatsbeschrijving aan te toetsen.

Uw antwoorden alsook alle verdere antwoorden worden ten zeerste gewaardeerd.

hehehe

kritiek is altijd welkom.

Als eigenaar sta ik altijd aan de andere kant van de lijn... wat niet wil zeggen dat ik begrip kan opbrengen voor profiteurs. (maar ik denk wel dat dat duidelijk is.)

-rechtsmisbruik kan geclaimd worden als de verhuurder systematisch de kandidaten die U aanbrengt weigert. Als bij mij een huurder voor het vervallen van het huurcontract zelf een nieuwe huurder kan aanbrengen vraag ik ook geen wederverhuringsvergoeding maar eerlijk gezegd het is zelden gebeurd tot op heden dat ik de eerste kandidaat acceptabel vond...

Maar goed in uw geval maakt dat weinig uit aangezien de de verhuurder uw kandidaat reeds heeft geaccepteerd.

Het is de taak van de huurder om de waarborg vast te zetten en aan de verhuurder de te ondertekenen bankdocumenten voor te leggen. Kijk in de brochure. Normaliter dient de waarborg te zijn geblokkeerd op een rekening bij de bank waar uw loon wordt gestort (voor zelfstandigen, waar je rekening van de zaak is). de gemiddelde rentevoet zal hoogstwaarschijnlijk bepaald worden door de rentevoet bij de ECB?
Volgens livios in samenwerking met Fortis zie hier zou deze gelijkgesteld zijn aan 2.5%. (mijn excuses voor deze fout)
(werk altijd met geblokkeerde rekeningen, geen gezever en iedereen tevreden)

Gerechterlijke intrest is inderdaad 7%.

Recht is een tweesnijdend zwaard. De verhuurder kan ook een voorlopige schatting maken van de algemene kosten en op basis daarvan U een bijkomende storting vragen. Deze wordt dan verrekend als de definitieve algemene kosten bekend zijn. In essentie blijft het verhaal hetzelfde: op het ogenblik dat u het pand verlaat dienen de lopende rekeningen afgesloten te worden en sommige kunnen enkel bij benadering worden afgesloten. Een verrekening later, na de definitieve goedgekeurde jaarrekening van de syndicus, zal altijd volgen.

De vrederechter zal inderdaad niet altijd een deskundige aanstellen en in jullie geval sta je ook sterk aangezien zoals ik reeds opmerkte er geen vergelijkende plaatsbeschrijving is. Een deskundige kan echter wel onderscheid maken tussen beschadiging en sleet en zal trachten een zo eerlijk en objectief mogelijk oordeel te vellen. Normaal gezien gaat dat bij jullie niet gebeuren. Vergeet echter niet dat er nergens vastligt op papier (of vergis ik me dat de verhuurder heeft toegestemd)dat hij het aanbrengen van een aanvaardbare nieuwe huurder accepteert in ruil voor het kwijtschelden van de wederverhuringvergoeding? Hij kan dus trachten deze te bekomen voor het vredegerecht.

Zoals altijd is het bewandelen van de gulden middenweg het aan te raden trajekt.

zoals reeds gezegd, is dit enkel de wijze van hoe ik het probleem zou benaderen en met welke dingen ik zou trachten rekening te houden. Ik kan dan ook enkel uit eigen ervaring zeggen dat ik altijd alle mogelijke moiete doe om tot een vergelijk te komen met mijn huurders vooraleer ik het opgeef en naar die brave man met zijn ongemakkelijk zwart pak trek.

Vanaf 1 januari 2009 is de gerechtelijke intrest 5,5%

@ Vandebos:

- m.b.t. een deskundige: zelfs indien een deskundige onderscheid maakt tussen sleet en beschadigingen, is het nog geenszins bewezen dat wij de beschadigingen hebben aangebracht.

- indien de verhuurder de huurder alsnog weigert, is dit volgens mij rechtsmisbruik. Indien hij de huurder aanvaardt, ziet hij volgens ons af van het vorderen van een schadevergoeding, daar de Woninghuurwet in de bepalingen betreffende contracten van korte duur geen forfaitaire bedragen weergeeft als verbrekingsvergoeding (de bepalingen voor contracten van 9 jaar worden uitdrukkelijk uitgesloten). Schade wegens verbreking moet dus door de verhuurder bewezen worden. Indien er een nieuwe huurder is, wat is dan de schade van de verhuurder ingevolge de verbreking? Volgens ons nihil.

Graag uiteraard uw visie.


@ Kali:

De crisis is overal voelbaar zo lijkt het


@ iedereen:

Bijkomende antwoorden zijn uiteraard zeer welkom. Zie onze initiële post.

Als U dus een werkloze, die geschorst is door de vdab, en waarvan U weet dat hij de laatste 2 huurhuizen heeft gesloopt bij mij als huurder aanbrengt zou ik die moeten aanvaarden om rechtsmisbruik te voorkomen? Denk het niet hoor.

Akkoord, het is een extreem voorbeeld dat ik aanhaal, maar als verhuurder het ik nog steeds het recht om te bepalen wie ik als huurder aanvaard, zolang dat ik hierbij geen systematische discriminatie toepas, eg allochtonen, alleenstaande moeders.

Als hij nu zou terugkomen op zijn beslissing om aan die huurder te verhuren waarmee hij reeds een mondelinge (en gedeeltelijk financiële) overeenkomst heeft gesloten is het natuurlijk een ander verhaal.


Wat betreft de deskundige hebt u natuurlijk gelijk in uw geval.

BW Regels betr huurovereenkomsten:
Art. 10. Waarborg
§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg
en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde
lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen
aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het
bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd
wordt.
Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder
de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de
verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde
rente echter de wettelijke interesten op het bedrag
van de waarborg.

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst
§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk
worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk
aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen
aan de bepalingen van de § 2 tot 5.
./. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie
maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst
bepaalde duur een opzegging betekent.

Beste mick12301,

bedankt voor uw antwoord.

De wetsartikelen zijn ons bekend, het gaat om de toepassing ervan in de specifieke situatie die wij in de eerste post hebben omschreven.

Zijn er mensen die op de hoogte zijn van de praktijk en van de standpunten van de Vrederechters m.b.t. de specifieke problemen die wij aanhalen?

Bedankt.

Iets wat ik hier niet kan terugvinden, hoelang hebben jullie het pand gehuurd? (opzeg inbegrepen)

Volgende problemen stellen zich:
1. M.b.t. de waarborg
Wij zijn het daar niet mee eens.
Wij willen:
- onze volledige waarborg terug: m.i. niet realistisch, deel kosten kunnen zoals je aangeeft slechts op termijn worden bepaald.
- intresten op deze waarborg: m.i. wettelijk geregeld.

2. Verbrekingsvergoeding?
Volgens mij zijn er geen bepalingen die de schadevergoeding vastleggen bij de "verbreking" van een overeenkomst van korte duur.: m.i. wettelijk geregeld, niet tussentijds opzegbaar tenzij anders overeengekomen.

3. Toestand van het appartement
De huisbaas stelt dat op het einde van de huur (dus na de opzegtermijn) de woning geïnspecteerd zal worden door hem. Reeds op voorhand heeft hij daarbij eisen gesteld waaraan wij niet wensen te voldoen.
Er is geen plaatsbeschrijving gemaakt. Hij kan de staat van het appartement dus niet bewijzen. m.i. verhuurder heeft probleem.

Het zou effectief intressant zijn eens volledige vonnissen te posten of links ernaar te leggen.

@ Vandebos:

wij hebben opgezegd op het einde van het eerste jaar huur, en gaan eruit ongeveer in het begin van het tweede jaar huur.

@ mick12301:

- u zegt dat het niet realistisch is dat we de ganse waarborg zouden terugkrijgen. Nochtans betalen wij in de drie maanden dat onze opzeg loopt voorschotten op de kosten, die worden geacht een indicatie te geven van de uiteindelijke afrekening, zodat wij er op mogen rekenen dat deze voorschotten, die de huisbaas dus een klein jaar bij zich zal mogen houden en waarop hij intresten zal ontvangen, het belangrijkste deel van de uiteindelijke kost zullen dekken. In die optiek is het blokkeren van de waarborg of een gedeelte ervan volgens ons in het geheel niet opportuun. Waarom moet de huisbaas twee vormen van waarborg hebben: de huurwaarborg zelf en dan nog eens onze maandelijkse voorschotten?

- het feit dat de huur van korte duur niet opzegbaar is, houdt niet in dat zou zijn geregeld hoeveel de vergoeding dan is bij een verbreking van die huur. De huur van korte duur kan wel degelijk worden "verbroken". Huurders kunnen niet manu militari gedwongen worden om voort te huren, noch is het redelijk om te eisen dat de resterende huurtermijn zou worden betaald door de huurder. Zulks zou rechtsmisbruik zijn en bovendien in strijd met de schadebeperkingsplicht.

- wij hopen ook op concrete toepassingsgevallen.


Bedankt voor uw antwoorden!


Hoe meer bijkomende antwoorden, hoe liever!

Heb al wat zitten zoeken op juridat maar het enige wat ik vond was een vonnis van 1985 uit mechelen en eentje van cassatie uit 2000-2001 die zijdelings elementen bevatten die je hier zou kunnen aanhalen. Juridat is m.I. ook dringend aan een update van vonissen van vredegerechten toe. (Geeft de indruk dat er in België bijna nooit een vonnis over huurgeschillen wordt uitgesproken...)

In essentie blijft het zo dat je een contract van vaste duur, waarvoor er in de wet geen vaste schadevergoedingen zijn voorzien, eenzijdig verbreekt.

Een eenzijdige contractbreuk impliceert schade voor de andere contractant (zelfs al is het maar het ongemak het pand na te kijken, naar de bank te gaan om waarborg van rekening te halen , nieuw contract opmaken, telefoontjes en gesprekken die bij het normaal verloop van het contract niet zouden nodig zijn geweest) De verhuurder kan hier m.i. verzoeken aan een vrederechter om een schadevergoeding te bepalen. Wat deze hiermee doet is natuurlijk zijn recht. (ik vermoed dat hij zich hier zal baseren op omstandigheden en het gewone contractrecht)

Zelfs het vinden van een nieuwe huurder maakt de contractbreuk niet ongedaan. Enkel als de verhuurder zelf, in een gedateerd en ondertekend document, het vinden van een accepteerbare nieuwe huurder door de verbrekende huurder als enige schadevergoeding voor het verbreken van het contract aanvaardt, lijk je me safe in deze omstandigheden.

Heb deze situatie gelukkig nog nooit aan de hand gehad. Is wel een boeiende gedachtenoefening.