Nieuwe eigenaar doet opzeg en verkoopt nadien huis

[Tomer]

Wij huurden een huis met geregistreerd huurcontract van 9 jaar sinds oktober 2007. Het huurcontract werd na 9 jaar verlengd.
Toen we er 12 jaar woonden werd het huis verkocht en de nieuwe eigenaar zegde het huurcontract meteen op voor eigen bewoning. De opzegperiode van 6 maanden eindigde op 31 maart 2020.
Wij zijn eind maart 2020 verhuisd, dus binnen de opzegperiode. Tijdens de opzegperiode startte de eigenaar een rechtszaak, enkel "uit vrees dat" we het pand niet tijdig zouden verlaten...!
De nieuwe eigenaar heeft het huis vanbinnen gerenoveerd, heeft er nooit gewoond en heeft het nu terug te koop gezet! Volgens de huurwet moest de eigenaar binnen 1 jaar na het verlopen van de opzegtermijn (dus tegen 31 maart 2021) de woning betrekken en moet er ook effectief 2 jaar doorlopend wonen, zoniet is hij ons een schadevergoeding van 18 maanden huur verschuldigd.
Als wij een rechtszaak starten, hoe groot is de kans dat de rechter de eigenaar ook echt veroordeeld tot het betalen van die schadevergoeding?
Aangezien het te koop staat hoeven we dus niet te bewijzen dat hij er niet effectief woont (wat niet zo simpel is).
Moeten we wachten tot het echt verkocht is, of is het te koop zetten al voldoende bewijs?
Alvast bedankt voor uw antwoorden.

[Thomas Morus]

Waarom zou die nieuwe eigenaar het huis niet mogen renoveren om het daarna te verkopen?
https://www.dewaele.com/nl/advies/opzeg ... rbouwingen

[Tomer]

De opzeg werd gedaan voor eigen bewoning, niet voor renovatie.

[basejumper]

Beste

https://www.dewaele.com/nl/advies/opzeg ... en-gebruik

Opzeg moet naam van bewoner vermelden en familieband. Dit op straffe van nietigheid.
Die persoon moet de woning betrekken binnen 12 maand na opzeg en er gedurende minstens 2 jaar verblijven.
Schadevergoeding bedraagt liefst 18 maand huur.
Of een rechtbank dit uitspreekt is een andere zaak. Als u de kosten rechtbank en advocaat verrekent blijft er in het beste geval de helft van over.
Ik zou proberen met een in gebreke stelling en een minnelijke schikking buiten rechtbank van 12 maand huur.

[Thomas Morus]

Ik betwijfel ten zeerste of TS gelijk zal krijgen aangezien een grote renovatie eveneens geldt als reden voor opzeg.
Wel dienen -eender voor welke reden wordt opgezegd- de wettelijke termijnen en voorschriften gerespecteerd.

Verder is er steeds mogelijkheid dat de verhuurder overmacht inroept, bv als het gezinslid dat de woning zou betrekken intussen overlijdt of wegens sociale redenen ergens anders dient te wonen.

[eylis]

Dan stel ik mij de vraag waarom de verhuurder niet de correcte reden van vooropzeg gegeven heeft. Want als de verbouwing werkelijk de reden was, dan had hij dat gewoon kunnen opgeven. Misschien omdat de voorwaarden hiervoor niet klopten? (kostprijs verbouwing moet hoger zijn dat X maanden huur...) Dit zou dus wel eens de valselijke opzet kunnen zijn. Het lijkt me niet erg mogelijk dat de verhuurder er zelf niet kon gaan wonen vanwege sociale redenen (of zijn overlijden...). Dus doe zoals basejumper suggereert. Laat door een advocaat een voorstel tot "dading" sturen met daarin duidelijk het juridisch argument van een vooropzeg op valselijke gronden waarvoor via gerechtelijke weg en boete van 18 maanden huur kan gevonnist worden. Stel een minnelijke schikking van 12 maanden voor. Besluit dat indien er geen gevolg wordt gegeven aan uw voorstel de juridische stappen wel ondernomen zullen worden.

[Thomas Morus]

Aan wie werd verkocht?
Aan het familielid dat er gaat wonen?

[eylis]

@Thomas, het is de nieuwe eigenaar zelf (aan wie de woning verkocht werd) die de vooropzeg gegeven heeft voor het huurcontract omdat hij er zelf wil gaan wonen. Ik denk dat het niet van belang is of de nieuwe eigenaar familie is van de vroegere.

[Thomas Morus]

"Wij zijn eind maart 2020 verhuisd, dus binnen de opzegperiode. Tijdens de opzegperiode startte de eigenaar een rechtszaak, enkel "uit vrees dat" we het pand niet tijdig zouden verlaten...!"

Ik zou eerst dat vonnis willen kennen. Er is duidelijk een voorgeschiedenis.

Er is ook geen enkel wettelijk beletsel om de reden van huuropzeg te wijzigen, zolang die reden wettelijk is.

[Tomer]

Bedankt voor de reacties. Antwoorden op alle vragen:
De nieuwe eigenaar is geen familie van de vorige.
De reden van opzeg was duidelijk voor eigen bewoning, niet voor verbouwingen. Naam van de toekomstige nieuwe bewoner staat in de opzegbrief (mede eigenaar). Persoon is niet overleden en er zijn voor zover bekend geen sociale redenen om er niet te kunnen wonen.
Reden van rechtszaak tijdens de opzegperiode was enkel om ons er op tijd uit te krijgen. De communicatie met de nieuwe eigenaar was zeer moeilijk. Er werd gevreesd dat wij niet op tijd iets zouden vinden binnen ons budget. Totaal ongegrond. Wij hebben zelfs 2 maanden vóór het einde van de opzegperiode gevraagd om vroeger te mogen verhuizen, maar daar werd niet op ingegaan! In maart kregen we de gerechtsbrief en we moesten naar de rechtbank maanden nadat we al verhuisd waren...

[Thomas Morus]

"Tijdens de opzegperiode startte de eigenaar een rechtszaak, enkel "uit vrees dat" we het pand niet tijdig zouden verlaten...!"

Nog nooit meegemaakt dat men zomaar rechtszaak opstart zonder dat er sprake is van een inbreuk op wat dan ook. Mis ik iets?
Het verhaal is niet volledig vrees ik.

[Tomer]

En toch is het zo. Er scheelt psychisch wel iets met de eigenaar vrees ik.
Er was geen enkele inbreuk van onze kant. Er was van in het begin al een discussie over de huurprijs. Die was onwettig verhoogd door de vorige eigenaar en de nieuwe eigenaar wou dezelfde huur krijgen, terwijl in het huurcontract dus iets anders stond.
In die rechtszaak die tegen ons gestart werd, kregen wij trouwens gelijk, waardoor we teveel betaalde huur hebben teruggevorderd.
We hebben wel tijdens de opzegperiode aangegeven dat het niet gemakkelijk zou zijn om terug iets tegen dezelfde huurprijs te vinden. Dat was eerder om te polsen of we evt uitstel zouden kunnen krijgen.
Ook hebben we een woningonderzoek laten uitvoeren tijdens de opzegperiode, wegens oa loden waterleiding, kortsluiting, scheuren in gevel, verzakking van dak, enz. Dus om veiligheidsredenen en om sneller in aanmerking te komen voor een sociale woning.
Resultaat woninonderzoek: maar liefst 91 strafpunten (15 is al voldoende voor een ongeschiktverklaring)! Dus ik noemde het huis een krot (wat het ook werkelijk is). Hierdoor verzuurde de relatie met de eigenaar uiteraard nog meer, met het gevolg de rechtszaak.

Voila, alle details zijn verteld, ook al doet het niet ter zake volgens mij.

[Tomer]

Reden van verkoop van de woning is volgens de buren: de eigenaar hoort geluiden in huis en durft er niet blijven slapen... Is iemand die met aardstralen en wichelroede enzovoorts bezig is. Ik hoop dat dat voldoende zegt.

[Thomas Morus]

Mijn mening is dat hij - gesteld de slechte toestand van het huis waarvoor hij als nieuwe eigenaar geenszins verantwoordelijk was-
de renovatie, wegens onbewoonbaarheidsverklaring ex-post, evenzeer kan aanvoeren als het zelf bewonen van het huis.

U kunt overwegen om te procederen, maar dat kan duur uitvallen zonder enige waarborg op het behalen van gelijk gelet op de onbewoonbaarverklaring welke sowieso een grondige renovatie noodzakelijk maakte.

[scorpioen]

De huur werd opgezegd voor eigen gebruik. Dan moet dit motief gerealiseerd worden. De verhuurder kan achteraf niet onder die verplichting uitkomen door aan te voeren dat hij verbouwingen heeft uitgevoerd en om die reden had kunnen opzeggen. Hij heeft immers niet om die reden opgezegd.
Tenzij de verhuurder kan bewijzen dat hij door bijzondere omstandigheden het motief niet heeft kunnen realiseren is hij een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur verschuldigd.
Stel de huurder in gebreke om dit bedrag op uw rekening te storten.

Rb. Luik (4e k.) 29 juni 2005, T.Vred. 2006, afl. 5-6, 257
Wanneer de verkrijger van een gehuurd goed een opzegging voor eigen gebruik heeft betekend, kan hij dit motief naderhand niet wijzigen teneinde de verplichtingen en financiële gevolgen van zijn eerste keuze te ontlopen.

Er kan enkel rekening worden gehouden met de motivering die op het tijdstip van de opzegging werd gegeven.