Nieuwe eigenaar doet opzeg en verkoopt nadien huis

[mava105]

Er kan enkel rekening worden gehouden met de motivering die op het tijdstip van de opzegging werd gegeven.

[/quote]
Persoonlijk zou ik een ingebrekestelling nog even uitstellen totdat de woning ook effectief verkocht is. Dit om hem de kans te ontnemen nog van mening te veranderen, en toch nog aan het renoveren te slaan.
Ik dacht dat verhuurder voor een opzeg voor renovatie, een plan dient over te maken, alsook een omstandige beschrijving van de werken.

[KJ86]

De huur werd opgezegd voor eigen gebruik. Dan moet dit motief gerealiseerd worden. De verhuurder kan achteraf niet onder die verplichting uitkomen door aan te voeren dat hij verbouwingen heeft uitgevoerd en om die reden had kunnen opzeggen. Hij heeft immers niet om die reden opgezegd.
Tenzij de verhuurder kan bewijzen dat hij door bijzondere omstandigheden het motief niet heeft kunnen realiseren is hij een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur verschuldigd.
Stel de huurder in gebreke om dit bedrag op uw rekening te storten.

Onzin. De verhuurder had geen andere keus dan te verbouwen want de huurder heeft tijdens de opzegperiode de woning ongeschikt laten verklaren. Een eigenaar mag ook niet in een ongeschikte woning wonen als ze dusdanig geregistreerd staat (risico op strafrechtelijke vervolging).

[scorpioen]

Onzin. De verhuurder had geen andere keus dan te verbouwen

De verhuurder kan trachten te bewijzen dat er bijzondere omstandigheden waren waardoor hij het opzeggingsmotief niet kon realiseren. Zal dus onder meer afhangen van de duur van de werken noodzakelijk om een einde aan de onbewoonbaarheid te maken en wat hem belette daarna in de woning te gaan wonen.

[LennieK]

De huur werd opgezegd voor eigen gebruik. Dan moet dit motief gerealiseerd worden. De verhuurder kan achteraf niet onder die verplichting uitkomen door aan te voeren dat hij verbouwingen heeft uitgevoerd en om die reden had kunnen opzeggen. Hij heeft immers niet om die reden opgezegd.
Tenzij de verhuurder kan bewijzen dat hij door bijzondere omstandigheden het motief niet heeft kunnen realiseren is hij een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur verschuldigd.
Stel de huurder in gebreke om dit bedrag op uw rekening te storten.

Onzin. De verhuurder had geen andere keus dan te verbouwen want de huurder heeft tijdens de opzegperiode de woning ongeschikt laten verklaren. Een eigenaar mag ook niet in een ongeschikte woning wonen als ze dusdanig geregistreerd staat (risico op strafrechtelijke vervolging).

Een eigenaar mag perfect in een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning wonen. Daar zijn 0,0 gevolgen aan verbonden. Als de wetgever (= in dit geval de burgemeester) van oordeel is dat het niet veilig is om er te wonen dan moet hij/zij een besluit nemen die dit onderschrijft, bijvoorbeeld een artikel 135

[LennieK]

ahja, nog een kleine aanvulling, als het van de betreffende eigenaar niet zijn enige woning in eigendom is, dan zijn er wel gevolgen, namelijk potentieel een hefffing.

Een eigenaar met slechts 1 woning in eigendom, de ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woning, wordt vrijgesteld van heffing.

[Tomer]

Even voor de duidelijkheid: wij hebben de woning niet onbewoonbaar of ongeschikt laten verklaren, dat was ook niet onze bedoeling. We hebben enkel een woningonderzoek laten uitvoeren, er is daarna geen verdere procedure gebeurd.

[KJ86]

Even voor de duidelijkheid: wij hebben de woning niet onbewoonbaar of ongeschikt laten verklaren, dat was ook niet onze bedoeling. We hebben enkel een woningonderzoek laten uitvoeren, er is daarna geen verdere procedure gebeurd.

Procedure blijft gewoon doorlopen tussen gemeente en eigenaar, ook als de huurder uit de woning vertrokken is, zal de eigenaar nogal altijd verplicht worden door de gemeente om de woning alsnog geschikt voor bewoning te maken. Gemeentes willen geen ongeschikte woningen op hun grondgebied. Het maakt niet uit of dat het voor eigen bewoning is of om te verhuren. Een eigenaar mag ook niet in een ongeschikte woning vertoeven van de Vlaamse wooncode.

Artikel 3.34. (01/01/2021- ...)


Als een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro of met een van die straffen alleen.

Je hebt in jouw eigen voet geschoten door de woning ongeschikt te laten verklaren. Als ik de procedure zou moeten voeren zou ik voor nietigheid van het contract gaan op basis van de vaststellingen die de gemeente heeft uitgevoerd in functie van hun woningonderzoek. Nietig contract is gelijk aan nietige opzeg.

[scorpioen]

NIetig contract betekent ook: geen huur verschuldigd. Dus terugbetaling van de betaalde huur. Wel kan de verhuurder een bezettingsvergoeding vragen. Die kan (veel) lager zijn dan de huur.
Maar ... heeft de verhuurder een rechtmatig belang om een bezettingsvergoeding te vragen? Volgens de meerderheid in de rechtspraak en rechtsleer (en ook het Vlaams Huurdecreet dat hier niet van toepassing is) wel. Maar hoe is dit te verantwoorden als die huur / bezettingsvergoeding een voordeel is dat uit een misdrijf voortvloeit en dat, bij strafrechtelijke vervolging, verbeurd kan worden verklaard?

[Tomer]

Zoeken jullie het niet te ver? We hebben 12 jaar in een oud krot gewoond (vol asbest, niet geisoleerd, enkel glas, loden waterleiding, enz), maar dat wil toch niet zeggen dat het contract nu nietig kan verklaard worden en dat we voor 12 jaar huur terugkrijgen (ook van de vorige eigenaar)?
Straks is de onbewoonbaarverklaring nog onze schuld en een reden voor de eigenaar om er niet te moeten wonen, ook niet na de renovatie.
Die had toch ook kunnen zien dat wat hij kocht niet in orde was?
Het is trouwens niet het eerste huis dat door deze persoon werd gekocht, gerenoveerd en verkocht (met wat winst).
Al is de reden van verkoop volgens de buren nu psychisch (angst voor geesten in huis).

[Tomer]

Ik heb ondertussen de eigenaar een voorstel tot minnelijke schikking gedaan met de vraag 2/3 van het verschuldigde bedrag (18 maanden huur) over te schrijven.
De eigenaar haalt nu "ernstige medische motieven" aan die aan de oorsprong liggen voor de verkoop en wil deze in de rechtbank toelichten.
Kunnen dit geldige redenen zijn?
Ook psychische redenen zoals spoken zien?

[Thomas Morus]

Medische en sociale redenen kunnen gelden als uitzondering.
Zie mijn eerdere opmerking en die van scorpioen in dit verband.
Alles hangt af van bewijzen en beoordeling door Rechtbank.

[Tomer]

Wat in het geval er meerdere eigenaars zijn? In dit geval zijn ook de ouders van de persoon die er zou gaan wonen volgens de opzegbrief mede-eigenaar. Zijn alle 3 eigenaars dan in fout? Moeten zij alle 3 geldige redenen hebben of enkel degene die vermeld staat in de opzegbrief?

[Thomas Morus]

De mede-eigenaar die er zou gaan wonen komt alleen in het vizier.
Maar kan geldige reden hebben zoals reeds gezegd.

[KJ86]

Als het enkel de medische redenen zou zijn, zou ik twijfelen.
Het probleem is als je een procedure aanvangt en de advocaat van de tegenpartij komt erachter dat je stappen hebt ondernomen om het huis ongeschikt te verklaren tijdens de opzeg dan heb je een zwak dossier.

Ik heb het gevoel dat je denkt dat jij een slachtoffer bent maar eigenlijk ben jij een dader. Je wou niet in een ongeschikte woning wonen maar je hebt er toch 12 jaar in gewoond zonder in gebreke stelling . Als je uw opzeg krijgt en je bent van dat 'krot' vanaf, start je alsnog een procedure voor ongeschiktheid van de woning zodat de nieuwe eigenaar niet meer kan kiezen (verbouwing spreiden, enkel glas behouden, dak niet isoleren).

Ik snap niet in welk opzicht dat je schade hebt geleden. Je moet mij dat eens uitleggen want in mijn ogen is dat een pure wraakactie.

[Tomer]

Ok KJ86, bedankt voor uw mening...
Het is zo dat je als invalide niet altijd veel keuze hebt als je een woning zoekt. Een verhuurder kiest liever huurders met een hoger en vast inkomen, geen zieke mensen met een uitkering. Dat ik invalide ben, daar heb ik zelf niet voor gekozen. Daarom terecht gekomen in een relatief goedkoop huis, met vele gebreken, maar wel met tuin, wat belangrijk voor ons is.
Er is in de 12 jaar veel veranderd, oa nieuwe verwarmingsketel, nieuwe keuken, deels nieuwe ramen, isolatie, enz (ook veel op eigen initiatief en niet ​allemaal door de verhuurder uitgevoerd).
Met al die aanpassingen was het huis wel leefbaar voor ons, maar wettelijk nog steeds ongeschikt natuurlijk.
Als je dan tijdens een nieuwe kankerbehandeling te horen krijgt dat je het huis uit moet en de nieuwe eigenaar zeer moeilijk doet, oa meer huur vraagt dan volgens het huurcontract moet betaald worden, terwijl de helft van de tuin niet meer bij het huis hoort (verkaveld), de loden waterleiding niet wil vervangen (werd ontdekt tijdens de opzegperiode, toen we verplicht werden op onze kosten alle schouwen en verwarmingsketel te laten nazien), dan wringt dat.
Maar ok, dat het huis verkocht wordt en je er als huurder uit moet, met wettelijk vastgestelde termijn enz is één ding, maar met deze nieuwe eigenaar was geen enkel gesprek mogelijk. Uitstel mocht niet, maar vroeger verhuizen mocht ook niet, enkel alles volgens de regeltjes, dus met tegenopzeg en anders dubbel huur betalen.
De zoektocht naar een nieuwe woning was sowieso al moeilijk (de prijzen zijn in 12 jaar tijd gestegen, iets van dezelfde prijs met tuin vind je niet meer), dus dan doe je alles wat de huurdersbond jou aanraadt: oa ook een woningonderzoek om bij ongeschiktheid voorrang te krijgen op sociale woningen. Dat heeft met een wraakactie niets te maken, enkel door hun aandringen heb ik de resultaten van het onderzoek doorgegeven aan de eigenaar.
We hebben uiteindelijk buiten onze regio iets gevonden, betalen nu bijna dubbele huur. Tijdens de lockdown periode zijn we verhuisd en we hebben alles alleen moeten doen. Hulp van vrienden en familie was niet toegelaten.
Nee wij zijn geen slachtoffer maar dader. En de nieuwe eigenaar hoeft zich niet aan de wet te houden.
Zo'n schadevergoeding is er toch niet voor niets lijkt mij.