JuridischForum.be

Zoals velen reeds op dit forum zitten we met het volgende probleem:

Momenteel hebben we een contract van 01/12/2007 tot 01/12/2010. Kort geleden hebben we bericht gekregen dat het goed dat wij bewonen verkocht zal worden.

Met het wetboek te raadplegen raak ik in de war bij het volgende feit:
Er is een vermelding dat in de eerste 3 jaar van een kortlopende overeenkomst geen opzeg kan gebeuren door geen enkel van de partijen. Maar in ons contract staat de volgende vermelding:

Huurovereenkomst met een duur van maximaal 3 jaar.
De verhuurder kan de overeenkomst beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden:

- Ten alle tijde, indien hij, of een familielid tot in de 3de graad, voornemen is het goed persoonlijk te betrekken; voor een bewoning door een familielid van de 3de graad zal de opzeg niet mogen verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode.

Nu weet ik dat de nieuwe eigenaar dezelfde rechten verwerven zal na het verlijden van de akte, maar wilt dit ook zeggen dat hij ons huurcontract kan opzeggen vooropgesteld hij het pand zelf wilt betrekken?

En is het raadzaam onze huidige verhuurder ( de verkoper van het pand ) op de hoogte te brengen van de wetgeving hier rond. We vrezen een beetje dat hij aan iedereen loopt te verkondigen dat we binnen de 6 maanden er uit kunnen zijn indien ze het willen. Maar klopt dit verhaal wel?

We zouden op 01/12/2010 zeker vertrekken, maar liefst niet eerder. Dus is de wet van toepassing dat we in de eerste 3 jaar er onder geen beding uit moeten, of is die clausule van 6 maand opzeg bij betrekking van verhuurder ook een voorrecht van de nieuwe eigenaar?

Ons contract is trouwens door ons ook geregistreerd sinds kort.

wij hebben dus exact hetzelfde voor
wij huren sinds 01/09/2008 een appartement en de eigenaars hebben ons te kennen gegeven dat het goed wordt verkocht; er is nu zogoed als zeker een koper gevonden ( de overeenkomst wordt normaal volgende week getekend)
het is een contract van korte duur maar er staan bepalingen in van een contract van negen jaar (ivm opzeg door huurder en verhuurder)
het immokantoor beweert dat wanneer de koper het goed wil betrekken die bepaling geldt omdat ze erin staat en we ze getekend hebben en dat zij ons gewoon 6 maanden moeten geven om eruit te trekken
het is een contract van korte duur met stilzwijgende verlenging tot negen jaar indien niet drie maand voor einde contract wordt opgezegd
een advocaat en de huurdersbond zegt echter dat de nieuwe koper ons er niet kan uitzetten voor einde van het contract op 01/09/2011, is dit waar?
en als wij wel eruit willen, hoeveel schadevergoeding kunnen we dan eisen, moeten we hier een verzoeningsprocedure opstarten?

Als de huurovereenkomst geregistreerd is, is deze tegenwerpelijk aan de koper. Dit wil zeggen dat hij de bepalingen van de overeenkomst moet respecteren.

Een bepaling in een overeenkomst van korte duur die de verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst vroegtijdig op te zeggen zal door de meeste rechters nietig verklaard worden en niet toegepast worden.

scorpioen.

Is correct.

In beide gevallen is het echter aan te raden dat jullie:

Controleren of het contract is geregistreerd. (indien niet sta je nog sterker want dan is de verhuurder nogmaals in fout)

De uitgave doen om het contract op voorhand (voordat opzeg door nieuwe eigenaar wordt betekend) eens door een advokaat te laten nakijken en om zijn conclusies te vragen. Deze kan je dan bij de eigenaar (huidige en/of nieuwe) gebruiken vooraleer het tot een vechtpartij komt in het vredegerecht waar je toch een advokaat zal nodig hebben om je standpunt te verdedigen.

Dat laatste punt kost je wat, maar dan ben je zeker van je zaak en gemoedsrust is voor velen toch wat waard...

Het immokantoor beweert dat wanneer de koper het goed wil betrekken die bepaling geldt omdat ze erin staat en we ze getekend hebben en dat zij ons gewoon 6 maanden moeten geven om eruit te trekken
het is een contract van korte duur met stilzwijgende verlenging tot negen jaar indien niet drie maand voor einde contract wordt opgezegd

Zij liegen, want ze weten goed genoeg, dat dat niet kan. Zo ingewikkeld is de huurwetgeving op dat gebied niet. De clausule is in strijd met de huurwet, dus geld ze niet, getekend of niet, maakt niet uit. Het word hoogtijd heb ik trouwens al eens geopperd, dat een dergelijke clausule, die de onervaren huurder misleid (waarbij deze dus aanneemt: getekend, dus dan ben ik verplicht ze na te leven), strafbaar gesteld word. Stel idd. dat je ons niet gekontakteerd had was je er misschien uitgegaan en had je de eerste de beste nwe. huurwoning genomen, voorbarige kosten gemaakt van verhuis, en misschien nooit geweten dat je in feite die opzeg niet had moeten aavaarden.

Een advocaat en de huurdersbond zegt echter dat de nieuwe koper ons er niet kan uitzetten voor einde van het contract op 01/09/2011, is dit waar?

Dat klopt voor 100%.

En als wij wel eruit willen, hoeveel schadevergoeding kunnen we dan eisen, moeten we hier een verzoeningsprocedure opstarten?

Dat valt te zien, maar ik zou het alleszins schriftellijk laten opstellen, eventueel door een advokaat. Een 6-tal maanden huurvergoeding, vind ik een minimum. En ja, jij moet in het geheel zelf niets opstarten. Laat hen de zaak maar voor de vrederechter trekken, al of niet in verzoeningsprocedure. Alhoewel ik hier zo'n voorgevoel heb dat ze niets gaan doen.