Een nieuwe eigenaar van een 3-delig app. blok geeft 2 huurders met een klassiek 3-6-9 kontrakt met aanvang 01.09.02, een opzeg per AS en wil zelf komen inwonen in een van de 2 appartementen, het derde was niet verhuurd.
De kontrakten zijn niet geregistreerd, dus is de opzeg neem ik aan 3 maanden, beginnende de 1e van de maand volgend op de maand waarin de opzeg per AS aangeboden werd door de postbode (dacht ik toch zonder het opgezocht te hebben). De datum op het AS is 31 Oktober 2008 en de huurders krijgen het AS natuurlijk aangeboden op 3 November ll..
In het AS staat dat ze uit de woning moeten zijn ten laatste op 30 Januari 2008. Dit klopt natuurlijk reeds niet. En niet alleen het jaartal maar ook de maand die in feite 28 februari 2009 moet zijn. We schrijven 12 dec. nu en de beide huurders hebben nog niet gereageerd (ik heb slechts nu kennis van dat AS genomen). Maar wat nog straffer is, is hetvolgende: in de opzegbrief staat enkel rechts bovenaan de naam van de huurder en zijn adres, met daaronder dus de datum 31 oktober 2008, maar op het volledige dokument word geen naam van de nieuwe eigenaar/verhuurder vermeld. Wel onderaan de brief staat de vermelding om in het vervolg de huur op rek. nummer ***.******.*** te storten, ook zonder naam en onderaan de brief een soort cirkeltje dat een handtekening zou moeten voorstellen. De 2 huurders hebben nu reeds 2x de huur op dat nieuwe anonieme rekeningnummer gestort.
De omslagen van de AS zijn echter weggegooid, en er kan geen kat meer bewijzen dat de nieuwe eigenaar zijn naam op de achterkant van die brief vermeld had. De huurders menen van niet in elk geval. Hierbij is de vraag of de huurders kunnen verplicht geacht worden om die omslag van het AS bij te houden. De vermelding AANGETEKEND is ook niet vermeld in de brief, maar ik vermoed dat dat niet verplicht is.
Ik heb hun aangeraden om onmiddellijk te stoppen met het betalen van de huur, maar ben niet 100% zeker dat dit een goed advies is.
Het betreft oudere personen en WL die niet zo gauw een andere woning zullen vinden, en zeker een xtra uitstel kunnen gebruiken, buiten het uitstel dat ze eventueel later nog kunnen aanvragen aan de verhuurder of vrederechter, want om binnen de 3 maanden een nieuwe woning te vinden in de winter is geen sinecure.
Kunnen zij naar de vrederechter stappen met dat AS dat geen naam van een nieuwe verhuurder/eigenaar bevat, maar dus enkel dat rek. nummer om die eigenaar te verplichten een nieuwe opzeg op te stellen ? Kunnen zij naar de vrederechter stappen (wel of niet in verzoening) zonder dat er een tegenpartij is ? Of moeten zij zelf alle stappen doen om te weten wie die nieuwe eigenaar is ? Moeten zij m.a.w. zelf uitzoeken wie hij is of kunnen zij gewoon afwachten. De nieuwe eigenaar is wel bezig met afbraakwerken in dat derde niet bewoonde app. en spreekt geen woord Nederlands, maar enkel Pools, hij kent echter net genoeg Nederlands om de huurders kenbaar te maken dat hij met hun geen uitstaans heeft.
Een van de huurders zit ook in een schuldbemiddelingszaak; de vraag is hier tevens of zoiets een eventuele uitzetting kan bemoeilijken ?
Ik ben er verder zeker van dat de huurders het recht hebben trouwens om aan die zogezegde nieuwe eigenaar een bewijs van eigendom te eisen; dat hij dan maar moet halen bij zijn notaris en hen moet voorleggen vooraleer ze hoedanook verplicht kunnen worden om nog maar een eurocent verder te moeten blijven betalen.
Wat dient hier gedaan te worden ? Of mag er gewoon afgewacht worden tot de eigenaar vaststelt dat de huurders geen aanstalten maken om op 30 januari te vertrekken (en daar heeft hij het nogmaals mis omdat de maand januari 31 dagen telt) ? Hij zal dan wel zelf naar de vrederechter moeten stappen. Zou het kunnen dat een vrederechter zo'n lulopzegbrief wettig genoeg vind ? Ze hebben natuurlijk wel de stommiteit gedaan van reeds 2x de huur op dat andere rek. nummer te storten.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Het lijkt me heel waarschijnlijk dat er op de omslag ook geen naam en adres stond. Dat is eerder ongebruikelijk omdat een AS moeilijk verloren kan gaan in de post.
Het wordt ook vaak niet gedaan opdat de geadresseerde niet zou weten wie de afzender is zonder de brief te openen.
Ik kan je geen raad geven maar je hebt gelijk, hier klopt iets niet aan de procedure...
Wisten de huurders al van voor het AS dat er een nieuwe eigenaar was? En vanaf wanneer die de nieuwe eigenaar was?
Anders zou het nogal makkelijk zijn: een anoniem persoon stuurt wat aangetekende brieven naar onwetende huurders 'ik ben de nieuwe eigenaar, stort de huur vanaf nu op rekening xxx'. Hoe weet je of zoiets klopt
Hoe zouden zij zelf kunnen uitzoeken wie de nieuwe eigenaar is? Als ze dat al moeten?
Ik ben bijna zeker dat ze geen naam, of mogelijk een naam maar geen adres, van de bank zullen krijgen op basis van dat rekeningnummer. En op het kadaster moet je betalen voor die informatie.
Het lijkt me helemaal niet aan hen om dat uit te zoeken.
In onze huurcontracten (gecopieerd van Livios) staat: "De verhuurder verbindt er zich toe elke adresverandering schriftelijk aan de huurder te melden.". Dus lijkt het me logisch dat een nieuwe eigenaar zich ook kenbaar moet maken met naam en adres zodat die contacteerbaar is.
Het wordt ook vaak niet gedaan opdat de geadresseerde niet zou weten wie de afzender is zonder de brief te openen.
Ik kan je geen raad geven maar je hebt gelijk, hier klopt iets niet aan de procedure...
Wisten de huurders al van voor het AS dat er een nieuwe eigenaar was? En vanaf wanneer die de nieuwe eigenaar was?
Anders zou het nogal makkelijk zijn: een anoniem persoon stuurt wat aangetekende brieven naar onwetende huurders 'ik ben de nieuwe eigenaar, stort de huur vanaf nu op rekening xxx'. Hoe weet je of zoiets klopt
Hoe zouden zij zelf kunnen uitzoeken wie de nieuwe eigenaar is? Als ze dat al moeten?
Ik ben bijna zeker dat ze geen naam, of mogelijk een naam maar geen adres, van de bank zullen krijgen op basis van dat rekeningnummer. En op het kadaster moet je betalen voor die informatie.
Het lijkt me helemaal niet aan hen om dat uit te zoeken.
In onze huurcontracten (gecopieerd van Livios) staat: "De verhuurder verbindt er zich toe elke adresverandering schriftelijk aan de huurder te melden.". Dus lijkt het me logisch dat een nieuwe eigenaar zich ook kenbaar moet maken met naam en adres zodat die contacteerbaar is.
Dat wel maar alles mondeling. Het huis was al meer dan een jaar te koop zonder kandidaten voor de koop. Een 3-tal maanden geleden zeiden ze me dat het huis verkocht was, maar dat ze nog niet wisten of de eigenaar er zelf ging in wonen.Ik kan je geen raad geven maar je hebt gelijk, hier klopt iets niet aan de procedure...
Wisten de huurders al van voor het AS dat er een nieuwe eigenaar was? En vanaf wanneer die de nieuwe eigenaar was ?
Daar heb je natuurlijk een punt. Ze hebben reeds 2 maanden huur betaald trouwens.Anders zou het nogal makkelijk zijn: een anoniem persoon stuurt wat aangetekende brieven naar onwetende huurders 'ik ben de nieuwe eigenaar, stort de huur vanaf nu op rekening xxx'. Hoe weet je of zoiets klopt
Strikt genomen kunnen zij dat wel natuurlijk door het aan de vorige eigenaar te vragen. Punt is: zijn zij dat verplicht ? Is het niet in de eerste plaats de plicht van de nieuwe eigenaar om ervoor te zorgen dat alles "by the book" verloopt ? Het kan toch bijna niet dat een huurder zou verplicht worden om de fouten van de verhuurder/eigenaar door de vingers te moeten zien ? En aldus als het ware in zijn eigen vingers snijdt ?Hoe zouden zij zelf kunnen uitzoeken wie de nieuwe eigenaar is ? Als ze dat al moeten ?
Niet helemaal 100% juist, want sommigen geven dat wel, maar schenden aldus de privacy.Ik ben bijna zeker dat ze geen naam, of mogelijk een naam maar geen adres, van de bank zullen krijgen op basis van dat rekeningnummer.
Ben ik het gloeiend met je eens, echter TAankoop is dezelfde mening als jij toegedaan, maar de huurdersbond zegt dat je het adres kunt te weten komen en je zelf moet op zoeken wie de nieuwe eigenaar is.Het lijkt me helemaal niet aan hen om dat uit te zoeken.
Lijkt me een goede richtlijn.In onze huurcontracten (gecopieerd van Livios) staat: "De verhuurder verbindt er zich toe elke adresverandering schriftelijk aan de huurder te melden.". Dus lijkt het me logisch dat een nieuwe eigenaar zich ook kenbaar moet maken met naam en adres zodat die contacteerbaar is.
Die huurders gaan sowieso een uitstel nodig hebben, ook al omdat een van de 2 dieren heeft en dat dus het vinden bemoeilijkt. TestAankoop gaf me ook de raad op te passen omdat gezien de nationaliteit van die eigenaar die dus zogoed als geen Nederlands verstaat behalve dan dat zoals ik hierboven vermelde hij tegen de huurders zei dat hij met hun geen zaken had. Ze bedoelden dat de eigenaar wel eens geweldadig kon worden als hij vaststelt dat de huurders nog geen aanstalten gemaakt hebben om te verhuizen en alles misschien vanaf nul terug moet beginnen na een bezoekje bij de vrederechter.
Moest de zaak voor de vrederechter komen kan die toch geen uitzettingsbevel geven hoop ik dat minder dan 3 maanden is ?
-
Franciscus
- Berichten: 38616
naar waar gaan jullie schrijven om vb een lekkende dakgoot te melden ???
Juist, maar hier is nog altijd de nieuwe eigenaar in de fout want als dat personnage zo nukkig doet omdat hij nog even moet wachten vooraleer hij de oude huurders eruit kan zetten, zou ik, als ik van die huurders was, me toch voor onnozel houden en dat er ook maar bijnemen. Ik denk niet dat het de taak van de huurder is om zo'n bullebak in welke mate dan ook terwille te zijn, en aldus zijn eigen korte opzegtermijn nog te vergemakkelijken ook. Enfin, ik heb die mensen nu beloofd dat ik het ga opzoeken maar ben blijkbaar nog niet klaar.
Er zullen al wel precedenten geweest zijn waarin een opzeg (brief) niet aan de minimumeisen voldoet om geldig te zijn. Ik denk dat een melding van de afzender daar toch bij zou moeten horen. Waar zijn we anders mee bezig ?
Ik denk nu plotseling aan iets: als de huurder(s) nu gewoon de volgende maand huur niet betalen zal die eigenaar wel verplicht zijn om hen een AS te sturen. Dan zijn er 2 scenario's mogelijk: of hij zet zijn adres in dat AS of "weer" niet. In het 1ste geval kan de huurder beginnen met een procedure bij de vrederechter en de opzeg zelf en zijn geldigheid betwisten "vermits hij slechts op dat ogenblik een adres kent van de eigenaar" en dit dus nu ook niet meer kan ontkennen dat hij dat adres heeft, door het feit van dat AS. In het 2e geval gebeurt er niets en zal die onbekende en onwillige eigenaar zelf naar de vrederechter moeten stappen, en kan de huurder(s) dus zelfs 2 AS's laten zien zonder eigenaar/verhuurder en adres erin vermeld.
Er zullen al wel precedenten geweest zijn waarin een opzeg (brief) niet aan de minimumeisen voldoet om geldig te zijn. Ik denk dat een melding van de afzender daar toch bij zou moeten horen. Waar zijn we anders mee bezig ?
Ik denk nu plotseling aan iets: als de huurder(s) nu gewoon de volgende maand huur niet betalen zal die eigenaar wel verplicht zijn om hen een AS te sturen. Dan zijn er 2 scenario's mogelijk: of hij zet zijn adres in dat AS of "weer" niet. In het 1ste geval kan de huurder beginnen met een procedure bij de vrederechter en de opzeg zelf en zijn geldigheid betwisten "vermits hij slechts op dat ogenblik een adres kent van de eigenaar" en dit dus nu ook niet meer kan ontkennen dat hij dat adres heeft, door het feit van dat AS. In het 2e geval gebeurt er niets en zal die onbekende en onwillige eigenaar zelf naar de vrederechter moeten stappen, en kan de huurder(s) dus zelfs 2 AS's laten zien zonder eigenaar/verhuurder en adres erin vermeld.
-
Franciscus
- Berichten: 38616
kijk eens op http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf
daar staat uitgelegd wat bij niet geregistreerd contract - wat bij langlopend contract - wat bij opzeg door nieuwe eigenaar voorwaarden en procedure
daar staat uitgelegd wat bij niet geregistreerd contract - wat bij langlopend contract - wat bij opzeg door nieuwe eigenaar voorwaarden en procedure
Ik ken de wetgeving terzake niet maar ik zou ook denken dat ik op een brief van een anonieme afzender niet hoef in te gaan. Het is aan de nieuwe eigenaar om zich 'kenbaar' te maken, vooraleer hij de huur kan ontvangen.Ik denk nu plotseling aan iets: als de huurder(s) nu gewoon de volgende maand huur niet betalen zal die eigenaar wel verplicht zijn om hen een AS te sturen. Dan zijn er 2 scenario's mogelijk: of hij zet zijn adres in dat AS of "weer" niet. In het 1ste geval kan de huurder beginnen met een procedure bij de vrederechter en de opzeg zelf en zijn geldigheid betwisten "vermits hij slechts op dat ogenblik een adres kent van de eigenaar" en dit dus nu ook niet meer kan ontkennen dat hij dat adres heeft, door het feit van dat AS. In het 2e geval gebeurt er niets en zal die onbekende en onwillige eigenaar zelf naar de vrederechter moeten stappen, en kan de huurder(s) dus zelfs 2 AS's laten zien zonder eigenaar/verhuurder en adres erin vermeld.
Ten minste, zo voel ik het aan.
Juist, vind ik ook. Maar wat moeten die 2 huuders nu argumenteren voor het feit dat zij reeds 2x huur betaald hebben op dat rekeningnummer. Want hier hebben ze natuurlijk een fout begaan vind ik. Kunnen zij dat bedrag ondertussen van de bank terugvorderen ? Want in de opzegbrief staat dus ook geen naam bij dat rekeningnummer en de handtekening onder het dokument is een soort cirkeltje, wat dus ook al niet veel voorstelt.
-
Franciscus
- Berichten: 38616
ik dacht dat een huurcontract tss gekende partijen was om rechtsgeldig te zijn --- zolang de oude eigenaar volgens mij niet meedeeld wie de nieuwe eigenaar is blijft deze voor mij de eigenaar - de nieuwe eigenaar moet zich dan maar met zijn rechtstitel 'waar maken' tgo de huurders -
we zijn niet met een spelletje ' zoek me dan bezig' he
we zijn niet met een spelletje ' zoek me dan bezig' he
Ben ik volledig mee eens, maar voorzover ik vermoed is het toch niet de plicht van de vorige eigenaar (hiermee bedoel ik officieel dus schriftelijk of per AS) om de huurder ervan in kennis te stellen dat hij het pand verkocht heeft. Een officiele kennisgeving van de nieuwe eigenaar volstaat hier dus wel denk ik, en dat is enkel gedaan door middel van een AS/opzegbrief zonder naam of adres van hem. Hij heeft dat dus kennelijk vergeten en hierdoor is de huurder niet in kennis gesteld van de identiteit van de nieuwe eigenaar.ik dacht dat een huurcontract tss gekende partijen was om rechtsgeldig te zijn --- zolang de oude eigenaar volgens mij niet meedeeld wie de nieuwe eigenaar is blijft deze voor mij de eigenaar - de nieuwe eigenaar moet zich dan maar met zijn rechtstitel 'waar maken' tgo de huurders -
We zijn niet met een spelletje 'zoek me dan' bezig he
Het is een goede zaak dat er al meer mensen zo redeneren, zodat het misschien toch mogelijk is dat indien de zaak voor de vrederechter komt, hij een nieuwe opzeg dient te geven.
Dit begint ( helaas ) meer op een examenvraag te lijken.
Voor zo een situatie bestaat geen echt duidelijke oplossing denk ik.
De vermeende eigenaar kan eigenlijk zelfs niet door de vrederechter worden opgeroepen, want men weet hem/haar niet wonen.
Er stelt zich m.i. ook een probleem ivm de overdracht van de huurwaarborg van de oude naar de nieuwe eigenaar.
De huidige huurders moeten van die onbekende persoon hun huurwaarborg zien terug te krijgen. Het zou mij sterk verwonderen dat een oude eigenaar de huurwaarborg naar de nieuwe eigenaar kan overdragen zonder de handtekening van de huidige huurder.
M.I. kan de oude eigenaar nooit meer aangesproken worden ingeval van betwisting over huurschade.
Voor zo een situatie bestaat geen echt duidelijke oplossing denk ik.
De vermeende eigenaar kan eigenlijk zelfs niet door de vrederechter worden opgeroepen, want men weet hem/haar niet wonen.
Er stelt zich m.i. ook een probleem ivm de overdracht van de huurwaarborg van de oude naar de nieuwe eigenaar.
De huidige huurders moeten van die onbekende persoon hun huurwaarborg zien terug te krijgen. Het zou mij sterk verwonderen dat een oude eigenaar de huurwaarborg naar de nieuwe eigenaar kan overdragen zonder de handtekening van de huidige huurder.
M.I. kan de oude eigenaar nooit meer aangesproken worden ingeval van betwisting over huurschade.
Wel, niet echt he, want als de 2 huurders moeite doen kunnen zij dat natuurlijk wel te weten komen. Maar zoals ik al zei hierboven hangt hij de bullebak uit, spreekt haast geen woord Nederlands, loopt wel rond i.v.m. afbraakwerken die hij bezig is en heeft tegen de huurders in gebrekkig Ned. laten verstaan dat hij geen zaken met hun heeft. Dus waarom zouden de huurders de moeite moeten doen om zijn adres en identitet te kennen, dat is dan bovendien volgens wat er hier reeds duidelijk is tot hiertoe enkel in hun nadeel.De vermeende eigenaar kan eigenlijk zelfs niet door de vrederechter worden opgeroepen, want men weet hem/haar niet wonen.
Niet noodzakelijk want de oude eigenaar kent natuurlijk het adres van de nieuwe. Dus als het zover is zal 1 van die 2 wel met cash moeten afkomen want er is in het verleden nooit een plaatsbeschrijving geweest. Heel de kwestie draait hier natuurlijk om het feit in hoeverre de huurder die aan de deur word gezet wettellijk gezien achter die verhuurder moet gaan lopen om zijn identiteit te gaan kennen, als het eerder tegen zijn eigen belang in is. Trouwens het is half december en volgens dat AS verlangde hij dat ze de woning moeten verlaten hebben op 30 jan 2008 (er staat niet 2009 in het AS) en er is ook nog geen zekerheid of die termijn in feite niet februari 2009 moet zijn omdat het AS door de postbode slechts op 03 November aangeboden is geweest. Tot hiertoe heeft nog geen van beide huurders een andere woning in zicht en hebben zij dus (steeds indien de datum eind jan. klopt) nog slechts 14d. tijd om aan een persoon, wiens identiteit ze niet kennen, omdat zij de moeite er niet willen voor doen, omdat ze dat hoogstwaarschijnlijk strikt genomen niet verplicht kunnen worden, uitstel van opzeg te vragen.Er stelt zich m.i. ook een probleem ivm de overdracht van de huurwaarborg van de oude naar de nieuwe eigenaar.
Heel de kwestie draait in feite om de vraag of een vrederechter ooit zou beschouwen dat zij (de huurders), maar achter de identiteit en het adres van de man moesten zoeken, zelfs als die het dus niet in het AS vermeld had.
Laatst gewijzigd door JohnD op 14 dec 2008 16:46, 1 keer totaal gewijzigd.
Jefke, daar komt geen handtekening van de huurder aan te pas.Het zou mij sterk verwonderen dat een oude eigenaar de huurwaarborg naar de nieuwe eigenaar kan overdragen zonder de handtekening van de huidige huurder.
Als de waarborg op een geblokkeerde rekening staat dan wordt dat rekeningnummer door de notaris vermeld in de verkoopakte. De oude eigenaar doet op dat moment afstand van de waarborg en de nieuwe eigenaar krijgt met de verkoopakte automatisch volmacht op dat rekeningnummer.
Als de nieuwe eigenaar de borg dan wil vrijgeven, dan gaat die met de verkoopakte naar de bank.
“Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening(=geregistreerd is) voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2(=zelf bewonen), 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).
“Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen....indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door...De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder...Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken,zijn de bepalingen van deze afdeling van DWINGEND recht.”(Woninghuurwet).
‘Wel onderaan de brief staat de vermelding om in het vervolg de huur op rek. nummer ***.******.*** te storten, ook zonder naam’
Stuur kopie van de anonieme brief aangetekend aan uw oorspronkelijke verhuurder. Vraag hem daarin de verkoop te bevestigen of te ontkennen en de datum mee te delen van de authentieke verkoopakte. Deel hem daarin mee dat u in afwachting van antwoord de anonieme brief onbestaande acht.
“Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen....indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door...De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder...Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken,zijn de bepalingen van deze afdeling van DWINGEND recht.”(Woninghuurwet).
‘Wel onderaan de brief staat de vermelding om in het vervolg de huur op rek. nummer ***.******.*** te storten, ook zonder naam’
Stuur kopie van de anonieme brief aangetekend aan uw oorspronkelijke verhuurder. Vraag hem daarin de verkoop te bevestigen of te ontkennen en de datum mee te delen van de authentieke verkoopakte. Deel hem daarin mee dat u in afwachting van antwoord de anonieme brief onbestaande acht.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/