verhuurder verwijdert balkon

[geertvd]

Hallo allemaal,

Ik hoop dat ik deze vraag op de juiste plaats stel. Ik heb het forum al afgeschuimd om te checken of deze vraag al eerder is gesteld. Ik vond wel gelijkaardige kwesties, maar toch ook weer net iets anders.

DE HUIDIGE SITUATIE
Ik huur met mijn vriendin sinds tien maanden een appartement in het Brussels Gewest (contract van een jaar).
Onze verhuurder wil de achtergevel van het appartement laten renoveren. De werken zouden 3 à 4 weken duren. Wij weten pas sinds vorige week dat die werken (hoopt zij) in de maand augustus zouden plaatsvinden. Voor ons was dat een streep door de rekening omdat we in de zomermaanden graag profiteren van ons balkon van ongeveer 4 vierkante meter.

HET PROBLEEM
Drie dagen geleden nodigden we haar bij ons uit om te praten over de timing van die werken en andere wijzigingen die ze wil aanbrengen (ze wil ook het enkel glas in de voorgevel laten vervangen, samen met de chassis van de ramen).

De verhuurder liet ons tijdens dat gesprek langs de neus weg weten dat ons balkon, gelegen aan de te renoveren achtergevel, niet vervangen zal worden. Wij reageerden daar ontzet op, en zij deed alsof ze uit de lucht kwam vallen. Ze zei letterlijk: "Ah, had ik jullie dat nog niet verteld?" Wij wisten effectief van niets.

Het is wel zo dat het balkon oud is en stilaan aan vervanging toe is. Zij kan dus overmacht aanvoeren, vermoed ik. Anderzijds bleek het de afgelopen tien maanden niet zo urgent, want er is ons nooit gezegd dat we niet het balkon op mochten. Het balkon is ons gewoon verhuurd, zonder meer.

HOE NU VERDER?
Wij zien het niet zitten om het appartement verder te huren zonder balkon, het is een voorname bron van licht en genot op mooie dagen. In het contract staat het balkon ook expliciet vermeld als deel van het verhuurde goed.

Probleem is dat we, doordat we deze informatie zo laat kregen, onze opzeg van drie maanden binnen het eerste jaar niet kunnen betekenen. We riskeren dus een schadevergoeding te moeten betalen als we vertrekken in het tweede jaar van de huurovereenkomst.

De opzeg is voorlopig niet gegeven. Ik wil me eerst graag informeren zodat ik weet wat mijn rechten zijn in dezen.

Kunnen wij ons verzetten tegen deze gang van zaken? Zie bijvoorbeeld art. 1719 en art. 1723 van burgerlijk wetboek?
Lijkt het jullie redelijk om een verbreking via minnelijke schikking voor te stellen? Of andere opties?

MOGELIJKE SCHIKKING?
Ik heb een compromis in gedachten: we zouden haar kunnen voorstellen om te huurovereenkomst te verbreken op 31 juli. Dan kan zij in augustus in alle rust haar werken uitvoeren en vanaf september haar goed verhuren zonder balkon. En wij hebben dan tijd om op ons gemak iets anders te zoeken, plus we kunnen tot die tijd gewoon nog profiteren van het appartement zoals het is.

Alvast bedankt voor jullie hulp.
Geert

[mava105]

Pas hiermee op. Het is niet de eerste keer dat er een oud balkon omlaag dondert. Vorig week nog ergens in ons land (ben kwijt waar ergens)
Als jij die verwijdering zou weigeren, en er gebeurd iets, zal dat uw uw rug terecht komen.
Je kan beter een compensatie, of huurvermindering vragen.

[geertvd]

Bedankt voor de reactie.

Wij willen die verwijdering niet weigeren. We willen eigenlijk gewoon vertrekken uit het appartement, omdat de huisbazin ons duidelijk heeft gemaakt dat er geen nieuw balkon in de plaats zal komen. Wij hebben dit appartement gehuurd onder meer omdat er een balkon met veel licht was (rest appartement is eerder somber in de zomer vanwege hoge bomen in de straat). Dus de charme van de flat wordt voor ons zowat gehalveerd.

We denken ook dat zij mogelijk de informatie bewust heeft achtergehouden zodat wij onze drie maanden opzeg niet in het eerste jaar kunnen uitdoen. Kunnen we helaas niet bewijzen. Maar je "vergeet" toch niet aan je huurders te vertellen dat hun appartement plotseling 4 vierkante meter kleiner wordt?

[LYNX XX]

#2 mava105 : juiste inschatting, betonrot terrassen is meermaals voorgevallen zoals mava schrijft.

Zou zeker het terras niet meer gebruiken uit eigen veiligheidsoverwegingen. En een tegemoetkoming is zeker aan de orde, wegens min gebruik huurpand.

[bambipower]

Het verwijderen van het terras, is een voldoende reden op het contract te laten ontbinden.
Als je het niet onderling geregeld krijgt met de verhuurder, zal je naar de vr moeten.

[geertvd]

Klopt inderdaad. Bedankt om me er nog op te wijzen. Voor de tijd dat we er nog wonen, proberen we een huurvermindering af te dwingen. We zullen ons niet langer op het balkon begeven, maar zoals ik al zei: de charme is grotendeels weg. Een mooie houten vloer en plafonds, allemaal goed, maar ik heb hier getekend omdat er een buitenruimte was.

Maar dan zijn we nog niet aan het kern van het probleem: het feit dat wij er gewoon uit willen. Hoe zouden we dat het beste kunnen aanpakken, indien mogelijk zonder schadevergoeding.

Kijk, volgens mij heeft de verhuurder, al dan niet bewust, informatie achtergehouden:
1. feit dat balkon kan instorten is ons pas na 10 maanden meegedeeld (te laat dus om opzeg in eerste jaar te betekenen)
2. dat balkon wordt verwijderd, idem (pas na 10 maanden meegedeeld, te laat voor opzeg in eerste jaar)

En dan heb ik het nog niet over een aantal andere zaken die niet correct zijn verlopen, maar waar ik het voor de gemakkelijkheid niet over ga hebben.

[geertvd]

Het verwijderen van het terras, is een voldoende reden op het contract te laten ontbinden.
Als je het niet onderling geregeld krijgt met de verhuurder, zal je naar de vr moeten.

Dit bericht had ik even niet gezien. Bedoelt u dat we ons kunnen beroepen op een specifiek artikel uit het burgerlijk wetboek?

[bambipower]

U hebt een app gehuurd met terras... als het verwijderd wordt doen zij contractbreuk, niet jij.
Stel u voor, dat ze een slaapkamer afnemen.

[LYNX XX]

https://www.lebonbail.be/nl/artikels/in ... jn-huurder

[geertvd]

https://www.lebonbail.be/nl/artikels/in ... jn-huurder

Hier heb ik enkele bedenkingen bij:

1. Ja, je zou die werken als dringend kunnen omschrijven, wegens aftakeling balkon. Maar de afgelopen tien maanden bleken ze toch niet zo dringend, aangezien ons op geen enkel moment is gezegd dat dit balkon een gevaar voor ons betekende. Idem voor het balkon van de verdieping boven ons, dat ook op ons hoofd had kunnen vallen.

2. Aangezien in ons contract het balkon expliciet beschreven staat als deel van het verhuurde goed, is verhuurder dan niet verplicht ons een nieuw balkon te geven? Indien zij dat weigert, pleegt ze dan geen contractbreuk?

Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.

en ook

Art. 1723. De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.

[geertvd]

U hebt een app gehuurd met terras... als het verwijderd wordt doen zij contractbreuk, niet jij.
Stel u voor, dat ze een slaapkamer afnemen.

Dat zegt mijn gevoel ook, maar mag ik daarop vertrouwen?

Mijn tante is advocate, weliswaar niet gespecialiseerd in deze materie, en zij sluit toch niet uit dat we een schadevergoeding moeten betalen aan verhuurder als we het contract opzeggen in het tweede jaar. Dat is sowieso het geval, aangezien verhuurder ons pas in de tiende maand op de hoogte heeft gesteld. Daarmee dat ik me afvraag of ze dat bewust heeft achtergehouden.

Maar als verhuurder contractbreuk pleegt, dan veronderstel ik dat contract ontbonden kan worden en de gewoonlijke opzeg van drie maanden niet van toepassing is?

Bedankt aan iedereen voor de raad alvast.
Als iemand hier nog een andere visie op heeft, dan hoor ik het graag.

[LYNX XX]

https://www.lebonbail.be/nl/artikels/in ... jn-huurder

Hier heb ik enkele bedenkingen bij:

1. Ja, je zou die werken als dringend kunnen omschrijven, wegens aftakeling balkon. Maar de afgelopen tien maanden bleken ze toch niet zo dringend, aangezien ons op geen enkel moment is gezegd dat dit balkon een gevaar voor ons betekende. Idem voor het balkon van de verdieping boven ons, dat ook op ons hoofd had kunnen vallen.

2. Aangezien in ons contract het balkon expliciet beschreven staat als deel van het verhuurde goed, is verhuurder dan niet verplicht ons een nieuw balkon te geven? Indien zij dat weigert, pleegt ze dan geen contractbreuk?

Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.

en ook

Art. 1723. De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.

Zie punt : moet de huurder, in geval van grote herstellingen, schadeloos worden gesteld ?

Bij grote herstellingswerken heeft hij 40 dagen de tijd om de werken te beëindigen.

Uw tante zal volgens mijn visie geen ongelijk hebben.

Ga in discussie en probeer een billijke overeenkomst te bereiken. Zonder gerechtelijke tussenkomsten.

[bambipower]

Ik zou me niet bezighouden met het feit, of ze het moedwillig hebben achtergehouden. Dat ga je toch nooit kunnen bewijzen.

Als je hier mee naar de vr moet, ben ik er van overtuigd, dat hij het contract zal ontbinden. Hij zal begrip hebben, zeker nu met corona, dat een terras voor u belangrijk is.
Maar, probeer eerst in onderling overleg. Als je verhuurder wat begrip heeft voor jullie situatie, dan komt het zo goed

[geertvd]

https://www.lebonbail.be/nl/artikels/in ... jn-huurder

Hier heb ik enkele bedenkingen bij:

1. Ja, je zou die werken als dringend kunnen omschrijven, wegens aftakeling balkon. Maar de afgelopen tien maanden bleken ze toch niet zo dringend, aangezien ons op geen enkel moment is gezegd dat dit balkon een gevaar voor ons betekende. Idem voor het balkon van de verdieping boven ons, dat ook op ons hoofd had kunnen vallen.

2. Aangezien in ons contract het balkon expliciet beschreven staat als deel van het verhuurde goed, is verhuurder dan niet verplicht ons een nieuw balkon te geven? Indien zij dat weigert, pleegt ze dan geen contractbreuk?

Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.

en ook

Art. 1723. De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.

Zie punt : moet de huurder, in geval van grote herstellingen, schadeloos worden gesteld ?

Bij grote herstellingswerken heeft hij 40 dagen de tijd om de werken te beëindigen.

Uw tante zal volgens mijn visie geen ongelijk hebben.

Ga in discussie en probeer een billijke overeenkomst te bereiken. Zonder gerechtelijke tussenkomsten.

Ja, dat vind ik een moeilijke.
Mijn punt blijft wel dat de verhuurder de aard van het verhuurde goed wijzigt, i.e. een deel van het goed verwijdert en niet vervangt, i.e. het appartement kleiner maakt, dus anders dan wat beschreven is in het contract.

We gaan in elk geval proberen in gesprek te gaan met de verhuurder. Wat mij zorgen baart, is dat onze bovenburen na minder dan een jaar ook vertrekken wegens een serieus waterlek in hun slaapkamer. Dat betekent dat de verhuurder haar beide huurders kwijt is. Daarom dat ik vrees dat de verhuurder het maximale eruit zal willen halen, en zich mogelijk onverzettelijk zal opstellen. Zullen we moeten zien.

Merci voor de info!

[geertvd]

Ik zou me niet bezighouden met het feit, of ze het moedwillig hebben achtergehouden. Dat ga je toch nooit kunnen bewijzen.

Als je hier mee naar de vr moet, ben ik er van overtuigd, dat hij het contract zal ontbinden. Hij zal begrip hebben, zeker nu met corona, dat een terras voor u belangrijk is.
Maar, probeer eerst in onderling overleg. Als je verhuurder wat begrip heeft voor jullie situatie, dan komt het zo goed

Inderdaad, we proberen het al pratend op te lossen en hopen op begrip. Maar zie mijn comment hierboven (in antwoord op LYNX).