Schadevergoeding na 1 jaar leegstand na opzeg door verhuurder

[Tomer]

Dag allen, hier een schets van onze situatie...
Wij huurden een huis met geregistreerd huurcontract van 9 jaar sinds oktober 2007. Het huurcontract werd na 9 jaar verlengd.
Toen we er 12 jaar woonden werd het huis verkocht en de nieuwe eigenaar zegde het huurcontract meteen op voor eigen bewoning. De opzegperiode van 6 maanden eindigde op 31 maart 2020.
Wij zijn eind maart 2020 verhuisd, dus binnen de opzegperiode en tijdens de lockdown, maar hadden ondertussen wel een rechtszaak aan ons been "uit vrees dat" wij als huurders niet tijdig het huis zouden verlaten Tot onze verbazing werd de vordering door de rechter niet ongegrond verklaard en moesten wij zelfs gerechtskosten betalen!
De nieuwe eigenaar woont momenteel nog steeds niet in het huis en is er blijkbaar wat kleine verbouwingswerken aan het uitvoeren (binnenkant huis). Volgens de huurwet moet de eigenaar binnen 1 jaar na het verlopen van de opzegtermijn (dus tegen 31 maart 2021) de woning betrekken. Zoniet is hij ons een schadevergoeding van 18 maanden huur verschuldigd.
Indien hij tegen de genoemde datum het huis niet bewoont, willen we dit laten vaststellen en verdere stappen ondernemen.
Nu mijn vragen:
Hoe laten wij als het zover is het niet bewonen het best vaststellen? Gewoon informeren bij de gemeente zal niet volstaan geloof ik. Dus laten vaststellen door de politie of een deurwaarder inschakelen?
Zoeken we nadien best een advocaat met kennis van de huurwet die ons verder kan bijstaan? Hoe groot is de kans dat de rechter de eigenaar ook echt veroordeelt tot het betalen van die schadevergoeding? Wij willen natuurlijk geen hoge kosten maken aan deurwaarder, advocaat enz met het risico dat het niets gaat opleveren...
Alvast bedankt voor uw antwoorden.

[freelance]

" De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder, en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens twee jaar.Indien deze voorwaarden niet vervuld worden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen "

" Wat is een ‘buitengewone omstandigheid’?Dit kan zijn:• een belangrijk motief dat de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren;• deze omstandigheid moet onafhankelijk van zijn wil zijn;• deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik van de betekening van de opzegging. "

Bovenstaande is een uittreksel uit de "oude" huurwet ( van voor 2019 ) .
Noteer :
" en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens twee jaar "
"Werkelijk " wordt aangetoond door de feiten , zoals onder andere het domicilie , water gas en electriciteits verbruik , enz.
" Doorlopend " wil zeggen het grootste gedeelte van het jaar daar effectief verblijven ( minstens aan te treffen op willekeurige dagen en uren door de wijkagent ) .
Daarvoor zult u medewerking nodig hebben van wijkagent , buren , desnoods een deurwaarder .

Maar voor u begint , bedenk dan ook dat deze eigenaar zich kan beroepen op " buitengewone omstandigheden , onafhankelijk van zijn wil " .
Dus het wordt een linke zaak om daar aan te beginnen ( waarmee niet gezegd dat het onmogeljk is ) .
Als die eigenaar ( of rechtreekse familie ) daar NIET gedomicilieerd is , dan hebt u al een begin punt , en kan de eigenaar niet afkomen met het argument van verbouwingen , want de opzeg van het huurcontract is voor een andere reden gegeven ( terwijl een opzeg voor renovatie werken wel degelijk mogelijk zou geweest zijn / voorzien in de wet ) .

[Tomer]

We zullen inderdaad al beginnen met een vaststelling te laten uitvoeren en dan zien we wel.
Kunnen die "buitengewone omstandigheden" bvb de lockdown en coronamaatregelen zijn? Hierdoor kunnen er bvb vertragingen zijn geweest bij de werken.
Wat zijn nog voorbeelden van buitengewone omstandigheden?
Ik heb wat schrik om geen gelijk te krijgen in de rechtbank, terwijl we wettelijk gezien wel gelijk hebben.

[freelance]

Ik ga mij niet wagen aan een opsomming van mogelijke buitengewone omstandigheden , omdat ik mij niet kan verplaatsen in het hoofd van iemand anders die mogelijke buitengewone omstandigheden zou inroepen .
En het is tenslotte nog altijd aan de rechter om die omstandigheden als buitengewoon te aanvaarden of verwerpen , op het moment dat zoiets op tafel komt .

[Tomer]

De woning is nog steeds niet bewoond. Er is nooit iemand thuis, er brandt nooit licht 's avonds. Er staan wel enkele meubels.
Hoe kan ik nu aantonen dat iemand niet op een bepaald adres effectief en doorlopend woont?
Ik had contact met de wijkagent, maar die zegt niet zulke verklaringen te schrijven...
De buren hebben wel een verklaring ondertekend waarin staat dat het pand niet bewoond is. Is dat voldoende?
Een deurwaarder zou 500 euro vragen maar als het moet, dan moet het.
Ik kan nog eens proberen bij de gemeente te vragen naar de domicilie.

[mava105]

Bij de gemeente een bewijs vragen van bewoning. Indien er niemand is ingeschreven is het pand officieel leegstaand.

[Tomer]

Willen ze niet zeggen of geven aan burgers...

[bosprocureur]

Willen ze niet zeggen of geven aan burgers...

Je moet er wel een reden voor hebben. En u hebt dat nodig voor een eventuele juridische actie, dus...

[mava105]

.

[mava105]

illen ze niet zeggen of geven aan burgers...

Vraag dat persoonlijk aan het loket aan met redenen, of schriftelijk, met kopie van de ID kaart. NIET PER TELEFOON

[bosprocureur]

Uiteraard.

Ik geloof dat het zelfs gewoon gaat per mail. Wel eens informeren bij de gemeente voor het juiste mailadres van betreffende dienst

[freelance]

Wij zijn eind maart 2020 verhuisd, dus binnen de opzegperiode en tijdens de lockdown, maar hadden ondertussen wel een rechtszaak aan ons been "uit vrees dat" wij als huurders niet tijdig het huis zouden verlaten Tot onze verbazing werd de vordering door de rechter niet ongegrond verklaard en moesten wij zelfs gerechtskosten betalen!

Welk soort rechtszaak .
Had dit met de nieuwe eigenaar te maken ?

[Franciscus]

Politie mag zich pas inlaten in burgerlijke procedures na toelating van de Procureur des Konings.
Maar de juiste info is dus bij gemeente verkrijgbaar indien u een wettelijke reden hebt.

[Tomer]

De gemeente wil uit privacyredenen geen gegevens doorgeven. Aan onze eventuele advocaat (als we die nemen) willen ze de informatie wel geven.
Ik ben ondertussen te weten gekomen dat er wel een onderneming op haar naam is ingeschreven op het adres, dus ik weet niet of een rechtszaak nog zin heeft?
@freelance ja tijdens de opzegperiode kregen wij een rechtszaak gewoon zodat wij zeker tijdig zouden verhuizen...

[Tomer]

Ik denk dat ik ondertussen zelf het antwoord gevonden heb op omnirecht.be:
-------
Wat dient men te verstaan onder “werkelijk betrekken”:
* Bewoning van het onroerend goed
* Het vestigen en voeren van een onderneming in het onroerend goed, zonder zulks evenwel een loutere postbus mag worden.
Derhalve is het niet vereist dat de verhuurder of diens verwanten er nadien hun hoofdverblijfplaats vestigen. Een vennootschap, verbonden met de verhuurder en/of diens verwanten kan aldaar zijn zetel vestigen en aldus het onroerend goed werkelijk betrekken.
-------

Maw dan zou het volstaan om gewoon een onderneming op een adres te zetten om zo de wet te omzeilen. Er gebeurt helemaal niets op het adres, maar dat kunnen wij bijna niet bewijzen en het is woord tegen woord. Of niet?