Pagina 1 van 2

Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 23 feb 2021 00:41
door SCV78
Hallo,

Wij zijn nu al enkele maanden bezig met diverse conflicten met onze verhuurder op te lossen. Situatie is enigszins kort samengevat als volgt:

-Huurwoning is sinds enkele maanden ongeschikt verklaard door wonen Vlaanderen. Toch sommeert de gemeente dat wij zsm de woning moeten verlaten, ik denk dan dat de woning onbewoonbaar is, niet ongeschikt. Waarom zouden wij anders zsm moeten vertrekken.
-Contract dateert van 08-2017
-72 strafpunten in woning, na opleg snel herstel door gemeente nog 42 strafpunten over, verhuurder weigert nog werken uit te voeren.
- na uitvoering werken zijn er smeltende stekkers in het huis aangetroffen bij mazoutketel, verhuurder weigert hier iets aan te doen, tevens hebben we lekkages gekregen in slaapkamer door plafond van zolder heen. Ook hier doet verhuurder niks aan.
- elektra van woning is na afkeur eind 2017 nooit hersteld, ondanks vele verzoeken en beloftes van verhuurder. Afkeur is o.a. Op te weinig aarding in stookruimte, ook is er onvoldoende geaarde stroomvoorziening in keuken en geen stroom in 1 leefruimte.
- geen dakisolatie aanwezig
- Enkel glas in 2 van de 4 slaapkamers en badkamer
- eigenaar heeft opzeg gedaan voor grote werken aan woning zonder kostenramingen, zonder termijn in brief was enkel vermeld op 30 December dat wij op 1 januari het huis uit moeten. Volgens mij is dit een nietige opzeg ook zijn de vernoemde werken in de brief bij elkaar lang geen 27000 euro wat 3 jaar huurprijs is aan 750 euro per maand. Oom hebben wij een huurcontract met verhuurder en partner en huurder en partner, dus 4 personen. In de opzeg wordt enkel gerefereerd naar mij, niet naar mijn partner, ook zitbeen geen bijlage bij de opzeg waarnaar wordt verwezen in de brief. Wij hebben al gereageerd dat we niet akkoord gaan met opzeg, maar krijgen hier geen antwoord meer op sinds 2 januari 2021
- verhuurder heeft onderwijl vrouw en kinderen bedreigd met een bezoekje met wat vrienden als ik zou zijn werken.

Wij zijn inmiddels bezig via een advocaat om de nietigheid aan te vragen, echter kan ik nergens een idee vinden hoe rechters beslissen wat de bezettingsvergoeding zou zijn. Als de nietigheid van het contract wordt uitgesproken.

Hoe schatten eventuele kenners onze kansen in om een verlaagde huurprijs af te dwingen. Alles is aantoonbaar niet in orde sinds aanvang huurcontract.
Er is geen conformiteitsattest van de woning beschikbaar en wij zijn zelf altijd correct gebleven met betaling van de huur. Er is wel 2x te laat betaald in het verleden, 1x 10 dagen en 1x 20 dagen. Dit is echter altijd zonder herinneringen roeven opgelost geraakt en we hebben toen ook direct gecommuniceerd met verhuurder hierover.

Alvast dank voor eenieder die de moeite heeft genomen dit verhaal te lezen. Mocht er nog mee info nodig zijn roep dan maar.
Mvg
Sencv

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 23 feb 2021 07:05
door SCV78
Betreft overigens een 3-6-9 contract dat is geregistreerd.

Verhuurders liggen in scheiding. Alle problemen zijn altijd bij beide geweest. Sinds aangekondigde scheiding is vrouw nog steeds welwillend, maar meneer is tegen alles en liegt alles aan elkaar vast. Ik neem vrije dagen voor een elektrieker, die nooit is gebeld. Tegels in badkamer vallen van muur af zou worden hersteld, vervolgens mag ik het zelf gaan doen. Woning is van 1958, en verkeerd in slechte technische staat. Uiterlijk is het absoluut geen krot, maar technisch dus wel.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 23 feb 2021 11:24
door think
Dit is voer voor de vrederechter, die zal een bezettingsvergoeding vaststellen naargelang de gebreken.
De verhuurder dient u dan x € terug te betalen. De vrederechter beslist daar over. U kan ook de onkosten vragen voor verhuis, de verhuurder dient deze dan te betalen.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 23 feb 2021 12:59
door freelance
Opzegging is in elk geval al niet wettig , en mag als onbestaande aanzien worden .

Verder gezien de vraag van gemeente ( die daarin NIET de belangen van de huurder voorstaat , maar wel de verhuurder in bescherming neemt ) , en de beschreven gebreken en controles ,
het contract voor leggen aan vrederechter ter ontbinding , met schadevergoeding te bepalen door vrederechter op basis van Art. 2 van de huurwet van 20 februari 1991 .
Zorg dat u de beslissing van de gemeente bij de hand hebt ( schriftelijk ) .


Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W 2007-04-25/38, art. 101, 1°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
(De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
(De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.) <W 2007-04-25/38, art. 101, 2°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.) <W 2007-04/25/38, art. 101, 3°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 25 feb 2021 01:36
door SCV78
Bedankt voor jullie reacties.
Het verzoekschrift gaat deze week nog naar het vredegerecht. We wachten nu af. We zullen zien of de rechter niet ook de verhuurder beschermt. Ons geloof in een eerlijke onpartijdige gemeente is ver te zoeken. De verhuurder kent iedereen en werkt ook voor de gemeente met zijn bedrijf. Dus verdenk ze toch wel van partijdigheid. Ook omdat de gemeente telefonisch al aan ons aangaf we hebben het zo opgelost, want we willen het wel gezellig houden in ons stadje. Ook heeft de verhuurder ruim een week langer bedenktijd gehad of hij wel iets wilde herstellen in de woning. Er stond een termijn om te reageren voor het proces verbaal van gemeente en verhuurder heeft 1,5 week extra tijd gehad, en wij maar zitten in co2 vergiftigingsgevaar en elektrocutie gevaar. Gemeente regeerde totaal nergens op onze vragen. Ook zijn wij totaal niet geïnformeerd door de gemeente over de mogelijke gevolgen van een controle aan de woning. Als wij het hadden geweten op voorhand waren we er nooit aan begonnen.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 25 feb 2021 10:17
door freelance
Ook zijn wij totaal niet geïnformeerd door de gemeente over de mogelijke gevolgen van een controle aan de woning. Als wij het hadden geweten op voorhand waren we er nooit aan begonnen.
Bewijst mijn stelling .

Hopelijk hebt u geen verzoeningsprocedure ingesteld , maar een gerechtelijke .
U hebt een advocaat , en die zal het wel weten.

Hou ons op de hoogte , en succes gewenst .

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 28 feb 2021 22:32
door SCV78
Wij hebben zeker niet op een verzoening ingezet, en hebben zeker een advocaat in de hand genomen ja. Maar nu is het volgende gebeurd.

Wij zijn nu opgeroepen door verhuurder zijn advocaat voor een verzoening. Onze advocaat heeft gezegd dat hij dit we prettig vond, de uitnodiging is binnengekomen net 1 dag voordat onze advocaat het verzoekschrift wilde versturen. Nu gaat hij even afwachten wat de eisen van verhuurder zijn, volgens onze advocaat zitten we dan in een zetel.

De verhuurder heeft nu al 2 maanden geen huur ontvangen van ons, welke wij natuurlijk wel beschikbaar hebben gehouden, deze hebben we apart gezet op de rekening. Voor het geval dat er toch iets moest gebeuren dat we toch moeten betalen.

Wij zijn erg benieuwd. Ik zal jullie op de hoogte houden.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 28 feb 2021 22:59
door Thomas Morus
De vraag staat vol met tegenstrijdigheden. Aangezien de woning niet aan de woningvoorschriften voldoet en de verhuurder de woning wil renoveren is het de logica zelve dat TS de woning moet verlaten.
Geen enkele rechter zal daar tegen ingaan, zoveel is zeker. Het is mogelijk dat de rechter een schadevergoeding toekent, maar daar oordelen rechters tamelijk zelfstandig over...

Gelet op de opgesomde gebreken is er duidelijk sprake van gebreken van categorie III. Een woning met een gebrek van categorie III is ongeschikt en onbewoonbaar..

Ik begrijp van geen kanten wat TS uiteindelijk wil bereiken.
Blijkbaar heeft hij in eigen voet geschoten door zijn demarches, dat is de einge conclusie die ik uit het warrige verhaal kan trekken.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 01 mar 2021 13:47
door freelance
Die verzoeningsprocedure is op zich een goed idee , al was het maar om te weten te komen wat bezwaren van verhuurder zijn , en waar ze op aansturen . Daar kunt u op anticiperen ( geheel of gedeeltelijk op ingaan / niet ingaan en verder procederen ) .
Bedenk ook dat deze procedure een vertragings manoevre kan zijn van advocaat verhuurder .
( of een ultieme poging om te redden wat er te redden valt )

U voegt heden een nieuw feit toe . Namelijk 2 maand geen huur betaald .
Dit kan een zeer bezwarend element zijn , aangezien zulks ALLEEN kan mits akkoord verhuurder ( wat kan neerkomen op een ontbinding van het contract ) of met een gerechtelijk akkoord .
U kan er van op aan dat dit ter sprake zal komen op de verzoening , en dat u daar zult moeten toegeven .
Maar gezien alle andere elementen in het dossier , zal dit feit geen afbreuk doen aan andere elementen . Namelijk de flagrante miskenning van Art. 2 , en de totaal waardeloze opzeg .

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 01 mar 2021 13:53
door jef007
zoals in de meeste topics :

verhaal hangt met haken en ogen aaneen en wordt verteld in stukken en brokken :roll: :roll: :roll:

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 01 mar 2021 14:10
door Thomas Morus
Inderdaad. Geen enkele advocaat gaat uitleg geven op basis van dergelijke brij.
Hier gaat het volgens mij gewoon om wanbetaling (door veel tijd aan dit forum te besteden heb ik speciale voelsprieten ontwikkeld) en om het zoeken naar middelen om aan de gevolgen ervan te ontsnappen. Helaas heeft betrokkene hier duidelijk in eigen voet geschoten want hij staat binnenkort onherroepelijk op straat.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 01 mar 2021 21:14
door KJ86
Verzoeningszitting is eigenlijk de enige mogelijke oplossing in deze zaak. Het verslag van Wonen Vlaanderen heeft geen juridische waarde. Het is een advies voor een administratieve procedure. Als de vrederechter zou ontbinden op basis van dat verslag, zou dat in beroep door eerste aanleg direct terug recht gezet worden.

Procederen kan enkel met een dure gerechtsexpert en alleen als de verhuurder een keikop is.
Zodra de verhuurder tijdens de procedure zou aangeven dat hij bereid is herstellingen uit te voeren, zullen de meeste rechtbanken het vonnis uitstellen en de verhuurder de kans geven te herstellen.

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 03 mar 2021 04:34
door willywonka
Inderdaad. Geen enkele advocaat gaat uitleg geven op basis van dergelijke brij.
Hier gaat het volgens mij gewoon om wanbetaling (door veel tijd aan dit forum te besteden heb ik speciale voelsprieten ontwikkeld) en om het zoeken naar middelen om aan de gevolgen ervan te ontsnappen. Helaas heeft betrokkene hier duidelijk in eigen voet geschoten want hij staat binnenkort onherroepelijk op straat.
Uw reactie geeft mij de indruk dat u zelf verhuurder bent.
Zou kunnen dat het om wanbetaling gaat, maar feit is wel dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, en misschien was niet betaling van de huur wel een motivatie voor de verhuurder om iets te ondernemen.
Want waarom zou hij iets ondernemen als hij toch gewoon zijn huur blijft ontvangen ? ik heb gemerkt dat in de praktijk weinig huurders effectief gerechterlijke stappen ondernemen...

vb : een vriendin van mij haar huurwoning werd een tijd geleden ongeschikt verklaard, zij is toen bij de burgemeester moeten komen; en die heeft haar letterlijk onder haar voeten gegeven omdat ze een controle had aangevraagd... enfin, uiteindelijk heeft ze een advocaat genomen en is de zaak voor de rechter gekomen.
resultaat : de verhuurder bleek te genieten van een ocmw uitkering en had een pro deo advocaat, deze heeft meermaals de zitting weten uit te stellen, waardoor de kosten voor de advocaat van mijn vriendin stevig opliepen...
Uiteindelijk werd de verhuurder veroordeeld tot het betalen van een klein bedrag, net genoeg voor mijn vriendin om haar advocaat te betalen, de verhuurder heeft haar na de zitting letterlijk in haar gezicht uitgelachen en gevraagd : "en hoeveel kost uw advocaat ?" ... triestig, want die vriendin werkt hard voor haar inkomen, maar een malafide huisbaas, die in t zwart werkt, een woning in eigendom heeft, die kan blijkbaar toch nog een ocmw uitkering krijgen en daardoor recht hebben op een gratis advocaat....komaan zeg

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 03 mar 2021 04:37
door willywonka
Wij hebben zeker niet op een verzoening ingezet, en hebben zeker een advocaat in de hand genomen ja. Maar nu is het volgende gebeurd.

Wij zijn nu opgeroepen door verhuurder zijn advocaat voor een verzoening. Onze advocaat heeft gezegd dat hij dit we prettig vond, de uitnodiging is binnengekomen net 1 dag voordat onze advocaat het verzoekschrift wilde versturen. Nu gaat hij even afwachten wat de eisen van verhuurder zijn, volgens onze advocaat zitten we dan in een zetel.

De verhuurder heeft nu al 2 maanden geen huur ontvangen van ons, welke wij natuurlijk wel beschikbaar hebben gehouden, deze hebben we apart gezet op de rekening. Voor het geval dat er toch iets moest gebeuren dat we toch moeten betalen.

Wij zijn erg benieuwd. Ik zal jullie op de hoogte houden.
ben ook benieuwd, laat iets weten aub...

Re: Nietig verklaren huurcontract

Geplaatst: 03 mar 2021 08:47
door think
Die verzoeningsprocedure

U voegt heden een nieuw feit toe . Namelijk 2 maand geen huur betaald .
Dit kan een zeer bezwarend element zijn , aangezien zulks ALLEEN kan mits akkoord verhuurder ( wat kan neerkomen op een ontbinding van het contract ) of met een gerechtelijk akkoord .
U kan er van op aan dat dit ter sprake zal komen op de verzoening , en dat u daar zult moeten toegeven .
Maar gezien alle andere elementen in het dossier , zal dit feit geen afbreuk doen aan andere elementen . Namelijk de flagrante miskenning van Art. 2 , en de totaal waardeloze opzeg .
De volledige huur inhouden is inderdaad niet aan te raden.
Maar het is niet zo dat huur inhouden enkel met akkoord van de verhuurder kan.
Er bestaat zoiets als de exceptie van niet-nakoming (ENAC)
Deze kan toegepast worden indien er geen clausule in het contract staat dat deze uitsluit.
Voor de exceptie van niet-nakoming (ENAC) moet je wel aan bepaalde voorwaarden voldoen.
En je mag dan huur inhouden naargelang de omvang van het mingenot.
De verhuurder heeft daar het kijken en ondervinden naar, of hij moet een procedure starten bij vrederechter of 1e aanleg.