stopzetting huur svk?

[Driks]

Op 4/2/2015 kochten wij van een aannemer een te renoveren huis met het oog op verhuring aan een Sociaal Verhuur Kantoor.
De aannemer verzorgde aankoop oud huis, renovatie ism. architect, administratie premies en alle keuringen.
De afstand van een 50km van ons woonadres zou ook geen probleem zijn, aangezien het svk steeds een oogje in het zeil zou houden.

Dankzij de renovatie kregen we:
1°) Recht op 'belastingvermindering voor uitgaven voor de vernieuwing van een woning verhuurd via een sociaal verhuurkantoor'.
Zijnde een bedrag van €1150 gedurende de 9 opeenvolgende jaren waarin het het KI van de woning in onze belastbare inkomsten is begrepen en zolang wij de woning via een SVK verhuren.
2°) €10000 Vlaamse renovatiepremie
3°) €954 premie netbeheerder voor dakisolatiewerken
Verkreeg de huurder/bewoner:
Vermindering Onroerende voorheffing tbv €49,47

Het geregistreerde hoofdhuurcontract opgemaakt 22/12/2016, looptijd 9 jaar, ging in op 01/01/2017.

Op 02/08/2018 werd vastgesteld dat de schouw op de achterbouw gevaarlijk overhelde met een mogelijk stabiliteitsprobleem.
Pas op 17/08/2018 kregen we een aangetekend schrijven van de dienst grondgebiedzaken vd gemeente om ons hiervan te verwittigen. Ik heb direct een aannemer gecontacteerd om te gaan checken.
Jammer genoeg is het zo ver niet kunnen komen. Net op deze dag is de schouw omgevallen en daardoor de woning onbewoonbaar gemaakt, gelukkig was de huurder afwezig.

Het SVK heeft logischer wijze de huurbetaling stopgezet vanaf 09/2018 tot op heden.

Ivm de aansprakelijkheid volgde een aanslepende betwisting:
- De expert van onze verzekering stelde de aannemer en de architect verantwoordelijk omdat er een haard en schouw werd afgebroken, zonder adequate draagconstructie (verborgen gebrek) te voorzien onder de 3mx50cmx50cm boven-dakse schouw, die slechts deels op een steense muur steunde.
- De architect en aannemer wezen naar de buurman die zijn deel van de gemene muur afbrak en daardoor de instabiliteit zou hebben veroorzaakt.
Partijen kwamen niet tot overeenstemming.
Gerechtelijke expertise met daaropvolgende vrijgave werf : 18/06/2020. Gerechtelijke uitspraak ergens volgend jaar.

Inmiddels is de woning op eigen initiatief en samen met de nieuwe aannemer heropgebouwd met heel wat extra fysieke en financiële inbreng.
We hebben nl. nog gebreken aan de woning moeten aanpakken (elektriciteit NIET conform, instabiele muur afbreken, vochtproblemen,...) die buiten de schade van de instortende schouw vielen. De oorspronkelijke aannemer kunnen we daar niet meer over aanspreken want hij is failliet.
Kortom, 't is nu een hele verbetering in vergelijking met de oorspronkelijke verbouwing.

Het SVK wil de huur enkel maar aanpassen aan de index en op onze vraag niet verder verhogen.
Sociale huurders gaan soms minder respectvol om met het vastgoed, onze huurder merkte bvb zelfs niet op dat de schouw 30° scheef stond.
Daardoor zouden we liever de woning verkopen (of in 2de instantie privaat verhuren) omdat de opbrengst helemaal niet (meer) zou overeenkomen met de totale investering.

Bovendien moeten we nog de rechterlijke beslissing afwachten ivm de vergoeding van de oorspronkelijke schade.
Volgens het SVK moeten we bij private verhuur opletten voor eventuele boeteclausules vanwege overheid.
Ook dat het huurcontract tot 01/01/2026 loopt en het dus aangeraden zou zijn om tegen dan pas op te zeggen.

Zou er iemand licht kunnen werpen op wat voor ons de gevolgen van een verkoop of verhuur zouden zijn?

Met vriendelijke groeten,
Alvast dank om dit lange epistel te willen lezen

[freelance]

Ook dat het huurcontract tot 01/01/2026 loopt en het dus aangeraden zou zijn om tegen dan pas op te zeggen.

Het SVK heeft logischer wijze de huurbetaling stopgezet vanaf 09/2018 tot op heden.

Bovenstaande lijkt mij niet te rijmen .
Wanneer geen huur meer betaald werd sinds 09/2018 , dan is het huurcontract toch ontbonden sinds die datum . ( een dwingende voorwaarde voor een huurcontract is het betalen van de huur ) .
Onafgezien van het feit dat een onbewoonbaarverklaring leidt tot een stopzetting van het huurcontract , tenzij er clausules overeengekomen zijn die dit anders regelen .

[bosprocureur]

Ik vrees dat hier het huurcontract niet ontbonden werd, maar "gewoon" opgeschort, en dan lijkt het sociaal verhuurkantoor wel gelijk te hebben. Ze zullen dus gewoon indexatie aanvaarden, zonder meer.

Het argument dat de sociale huurder onzorgvuldig was door u niet te verwittigen dat de schouw 30° scheef stond kan wel kloppen, maar als u daar nu nog mee kan afkomen? Wel is het zo dat m.i. niet de bewoner, maar het sociaal verhuurkantoor uw huurder is, uw tegenpartij dus zullen we het maar noemen.

u kan op de tweede driejaarlijkse vervaldag (?) in 2022 nog eens proberen om een huurverhoging te krijgen via het vredegerecht, maar waarborgen heeft u daar niet op; ik ben trouwens niet zeker dat die mogelijkheid in hun contracten vervat zit.

[Driks]

@freelance en bosprocureur. Bedankt voor de antwoorden.
Ik heb verder gezocht en dit gevonden:
quote:" Wat als het verhuurde goed tenietgaat door toeval?
Artikel 41 Vlaams Woninghuurdecreet.
Als de woning tijdens de huurovereenkomst door toeval geheel is tenietgegaan (bv. door brand na een blikseminslag), is de huurovereenkomst auto­matisch ontbonden. Als de woning door toeval gedeeltelijk is tenietge­gaan (bv. door een overstroming en vochtproble­men in de kelder), kan de huurder afhankelijk van de omstandigheden: • Vermindering van de huurprijs vragen;• Ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen moet de verhuurder een schadevergoeding betalen.

Het lijkt me dat we vrij zijn om het goed nu te verkopen zonder een verbonden huurcontract.
Er is na het overmachtgeval ook geen enkel schrijven geweest tussen ons en het svk.(wel telefonisch of persoonlijk.)
Over een eventuele 'boete' vanwege de overheid vind ik niets. Volgens mijn interpretatie zijn de premies definitief verworven en stopt de belastingvermindering op datum van verkoop.

[freelance]

Artikel 41 is trouwens overgenomen van de oude huurwetgeving ( Burgerlijk Wetboek )
Art. 1722. Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.
Let wel dat het Vlaams Woninghuur decreet slechts van toepassing is voor contracten van voor 2019 ( maar in deze materie zijn ze gelijklopend ) .

Er is niet expliciet sprake van een automatische ontbinding , maar wel over de mogelijkheid ( waar blijkbaar geen gebruik van gemaakt is ) .
Ik zou zeggen : " kantje , boordje " ; en het zal afhangen hoe het svk daar op reageert , want zij kunnen zich blijkbaar nog steeds beroepen op een bestaand contract .
Uiteraard kan een contract opgezegd met wederzijds akkoord .

Over een " opschorting van een huurcontract " is evenwel niets te vinden ( bosprocureur ? )
In Nederland bestaat het blijkbaar wel .

Over de verkregen voordelen , en mogelijke consequenties bij verkoop , laat ik graag de vraag aan iemand anders .

[bosprocureur]

Op de site
https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wv ... volgen.pdf
vond ik :

Opgelet: de huurovereenkomst is niet automatisch beëindigd door een besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid.
Zelfs bij een verplichte uithuiszetting moet de huurder naar de vrederechter die uitspraak doet over het huurcontract.

en TS zegt :

Het SVK wil de huur enkel maar aanpassen aan de index en op onze vraag niet verder verhogen.

Ik neem aan dat SVK niet zomaar de huur is blijven verder betalen.

Ik ga er dan ook van uit , aangezien ten eerste de huurovereenkomst dus niet is beëindigd door de onbewoonbaarverklaring, en ten tweede het SVK blijkbaar wil gebruik maken van het recht verder te huren, zij het tegen een geïndexeerde huur, dat het huurcontract intussen gewoon opgeschort werd. Of zie ik iets over het hoofd ?

[freelance]

We kunnen eventueel in een semantische discussie terechtkomen , maar een " opschortende voorwaarde " ( zoals deze bestaat in BW art 1182 ) is mijns inziens NIET voorzien in de huurwetgeving .

In concreto ( niet volgens de wet ) zou het huurcontract als opgeschort kunnen aanzien worden , als er geen opzegging of rechterlijke uitspraak over gedaan is .
De omstandigheden hebben daar natuurlijk een rol in gespeeld .
Maar dat zou nog niet impliceren dat het svk zich kan beroepen op een "opschorting " ( zijnde iets wat legaal niet bestaat in dit geval . )

Gezien het nijpend tekort aan sociale huurwoningen ( https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2021/02/20 ... urkantoor/ ) zal het svk wellicht weinig geneigd zijn dit pand door de vingers te laten glippen .

Dan komt de piste van " verkopen " in zicht , indien de TS geen akkoord vindt met het svk .

[bosprocureur]

Tja,ik ging uit van een "de facto" opschorting... , even alles on hold zetten dus, omdat het goed een ruime tijd niet beschikbaar was.

[Driks]

Merci voor de omstandige uitweidingen. We zullen best even aan tafel gaan zitten met het svk. De uitkomst zal dan bepalen of er een verkoop of verdere verhuur volgt.

[bosprocureur]

Succes !