Een vriendin van mij krijgt haar huurwaarborg t.w.v. 1140,00 EUR niet terug. Verhuurders beweren dat zij recht hebben op een opzeggingsvergoeding (verbrekingsvergoeding in dit geval).
Schets van de belangrijkste feiten, maar er zijn veel onregelmatigheden.
Zij had een contract vanaf 1 feb 2020, waarbij ze 4 andere huisgenoten in co-housing zouden huren. Een van de huisgenoten is opgezegd geweest in juni/juli om te vertrekken op 1sept 2020. Dat contract werd met iedereen opgezegd en er werd een nieuwe getekend met nieuw inkomende huurster. Maar die nieuwe huurster had zich bedacht en besloot niet meer te huren. De verhuurders communiceerden op de gezamenlijke whatsappgroep dat die huurovereenkomst niet meer geldig is (uiteraard nonsense). Daarop heeft die vriendin (helemaal niet juridisch onderlegd) geanticipeerd en in augustus ook gezegd dat ze weg gaat...
De verhuurders hebben per whatsapp in begin hun akkoord gegeven en gezegd da ze haar huurwaarborg na 3 maanden zou krijgen, maar ze bleven niet meer duidelijk communiceren daarover. Op 31 augustus 2020 is mijn vriendin naar hen gegaan met een document ter afronding van huurovereenkomst.
Daarin stond:
1. Sleuteloverdracht
2. Plaatsbeschrijving
3. Teruggave huurwaarborg.
De huisbazin gaf mijn vriendin een knuffel en dan heeft ze dat laatste puntje omtrent de huurwaarborg doorgeschrapt en met de hand is gelijk aan opzeggingsvergoeding van gemaakt en dit in beide exemplaren. Er staan handtekeningen van beiden erop, maar geen paraf naast dat handgeschreven stuk. Uiteraard sluw van haar, maar ik meen dat zij zich hier niet op kan beroepen (dadelijk meer...).
Die vriendin in al haar naïviteit, dacht dat alles in orde was. Sinds september is ze niet meer woonachtig in dat pand.
Ondertussen hebben wij twee aangetekende brieven verstuurd, tevergeefs. In december hebben wij kantoor rechtszekerheid gecontacteerd met de vraag of dat de eerste en de tweede huurovereenkomst al dan niet geregistreerd waren. Het antwoord was negatief.
Op 5 januari 2021 hebben wij verzoeningszitting gehad. Rechter wou uiteraard geen juridische argumenten aanhoren. Opmerkelijk vroeg de rechter op een gegeven moment aan de verhuurders: bon, is die huurovereenkomst nu geregistreerd?
Daarop antwoordden de verhuurders dat het idd niet geregistreerd was omdat de huurovereenkomst in juli was ondertekend en dat zij de kans niet hebben gekregen (dit is uiteraard bullshit, ook de eerste huurovk. was niet geregistreerd + da contract is vol met nietigheden en absoluut niet conform de nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet). De rechter (in verzoening) zei in het begin, jullie verschijnen vaak om soortgelijke zaken.
De verhuurders willen de huurwaarborg in twee delen (570,00 EUR), maar wij zijn daar niet mee akkoord gegaan.
Wat raden jullie aan? Een procedure straten of zich akkoord verklaren met de helft?
Sterke elementen in het dossier volgens ons: geen geregistreerd contract. Akkoord van de verhuurders op whatsapp en de bevestiging dat haar huurwaarborg na 3 maanden wordt teruggestort (zoals in het contract staat), huurder mag met de nieuwe wet vroegtijdig vertrekken...
Een procedure beginnen kent volgens mij de volgende drie scenario's:
1) Mijn vriendin wint...
2) Rechter zegt van mijn vriendin krijgt de integrale huurwaarborg (of een deel ervan) en slaat alle kosten om. Beide partijen verliezen, zeker als advocaten in het spel betrokken worden.
3) Ik ben er zeker van dat de verhuurders geen gelijk zullen krijgen, tenzij iemand van jullie het toch wel anders bekijkt.
Jullie opmerkingen zijn welkom.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Uiteraard kost het geld, tijd en energie, maar de verhuurder heeft er helemaal geen recht op.Wij kunnen geen koffiedik kijken... Maar het staat vast dat procederen geld, tijd en energie zal kosten. De verhuurders willen de huurwaarborg splitten. Dàt heeft u nu al zeker.
Tijd en energie geen probleem, maar dat financiële is idd a tricky one.
Ondertekend op 1/07/2020, met ingang op 1 september 2020. Die vriendin heeft op whatsapp laten weten (ergens begin augustus) dat zij niet meer wou huren vanaf september. De verhuurder gaf het akkoord en zei dat haar huurwaarborg pas 3 maanden later, zoals contractueel bepaald, vrijgegeven zou worden. Niet dus.Hangt af van de ingangsdatum van het laaste contract. Verhuurder heeft een termijn van twee maanden.
Tijdens de verzoeningszitting zeiden ze tegen de rechter dat ze de kans niet hadden om de huurovereenkomst te laten registreren omdat de huurster (mijn vriendin) al weg was in september.
Maar ook die eerste huurovereenkomst was niet geregistreerd. Ze stonden in rep en roer toen wij hen in december hadden geconfronteerd met het het bewijs uitgaande van kantoor Rechtszekerheid dat de huurovereenkomst(en) niet werden geregistreerd. Ze hebben klacht ingediend bij de politie ik citeer: voor inbreuk van privacy, valsheid in geschriften, stalking en dwang berichten en rechtsmiddelen te misbruiken
Daarom dat ik niet zo goed weet in hoeverre dit doorslaggevend zou kunnen zijn.
Het eerste contract maakt niets meer uit.
Het wijst op onervarenheid van de verhuurder om zich daar nog druk over te maken.
Ik snap niet waarom de verhuurder nog een maand zou toegeven. Ze heeft een overeenkomst waarin de borg wordt vrijgegeven (paraferen maakt niet uit).
Tip voor de toekomst
Verhuurder tekent eerst, vriendin tekent en houdt één exemplaar bij. De verhuurder kan niets meer toevoegen. Als je vriendin de exemplaren teruggeeft om daar nog zaken aan toe te voegen dan is dat haar probleem en niet dat van de verhuurder. Als zoiets toch gebeurd dan is het aangewezen om onmiddellijk te mailen en de verhuurder in gebreke te stellen voor de frauduleuze werkwijze.
Tweede tip voor de toekomst
Denk niet één maar tien keer na voor dat je een overeenkomst tekent.
Ik snap eigenlijk ook niet waarom dat jullie het normaal vinden om lichtzinnig een overeenkomst te tekenen. In de maand juli tekenen, augustus opzeggen en 1 september vertrekken.
Het wijst op onervarenheid van de verhuurder om zich daar nog druk over te maken.
Ik snap niet waarom de verhuurder nog een maand zou toegeven. Ze heeft een overeenkomst waarin de borg wordt vrijgegeven (paraferen maakt niet uit).
Tip voor de toekomst
Verhuurder tekent eerst, vriendin tekent en houdt één exemplaar bij. De verhuurder kan niets meer toevoegen. Als je vriendin de exemplaren teruggeeft om daar nog zaken aan toe te voegen dan is dat haar probleem en niet dat van de verhuurder. Als zoiets toch gebeurd dan is het aangewezen om onmiddellijk te mailen en de verhuurder in gebreke te stellen voor de frauduleuze werkwijze.
Tweede tip voor de toekomst
Denk niet één maar tien keer na voor dat je een overeenkomst tekent.
Ik snap eigenlijk ook niet waarom dat jullie het normaal vinden om lichtzinnig een overeenkomst te tekenen. In de maand juli tekenen, augustus opzeggen en 1 september vertrekken.
Dat contract werd met iedereen opgezegd en er werd een nieuwe getekend met nieuw inkomende huurster. Maar die nieuwe huurster had zich bedacht en besloot niet meer te huren.
Als dit huurcontract valt onder het Vlaams Woninghuur Decreet ,Hangt af van de ingangsdatum van het laaste contract. Verhuurder heeft een termijn van twee maanden.
Ondertekend op 1/07/2020, met ingang op 1 september 2020. Die vriendin heeft op whatsapp laten weten (ergens begin augustus) dat zij niet meer wou huren vanaf september.
Afhangend van de duur van het contract ( 9 jaar of max. 3 jaar ) ,
dan heeft een huurster die zich bedenkt , enkele weken na het sluiten van het contract , zich desalnietemin te houden aan de wettelijke bepalingen .
Art. 20
§ 1. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Als de huurovereenkomst door de opzegging van de huurder een einde neemt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar.
Dit voor contracten van lange duur .
Van korte duur :
Art. 21
§ 2. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur
De anderhalve maand vergoeding is dus voor het eerste jaar van huur .
Zie de onderlijnde opzeggingstermijnen , en vergoedingen , al naargelang het een contract van korte of lange duur betreft .
De verhuurder heeft 2 maand tijd om het huurcontract te laten registreren .
Contract afgesloten op 1 Juli 2020
Tijd om te registreren tot eind Augustus 2020
Huurdster liet in Augustus reeds weten niet meer te willen huren vanaf September
** Niet respecteren van wettelijke opzegtermijn ( die ten vroegste 1 Augustus kon beginnen , indien opgezegd voor 31 Juli , en zou duren tot eind Oktober )
** Klaarblijkelijk geen huur betaald , ten minste vanaf September . ( huurachterstal ten minste twee maand )
** Maakt samen een huurachterstal van 2 maand , plus de toepasselijke verbrekingsvergoeding .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Ja, wat er gebeurd is, is nu eenmaal gebeurd. Die vriendin zal twee maal nadenken vooraleer ze een document tekent.Het eerste contract maakt niets meer uit.
Het wijst op onervarenheid van de verhuurder om zich daar nog druk over te maken.
Ik snap niet waarom de verhuurder nog een maand zou toegeven. Ze heeft een overeenkomst waarin de borg wordt vrijgegeven (paraferen maakt niet uit).
Tip voor de toekomst
Verhuurder tekent eerst, vriendin tekent en houdt één exemplaar bij. De verhuurder kan niets meer toevoegen. Als je vriendin de exemplaren teruggeeft om daar nog zaken aan toe te voegen dan is dat haar probleem en niet dat van de verhuurder. Als zoiets toch gebeurd dan is het aangewezen om onmiddellijk te mailen en de verhuurder in gebreke te stellen voor de frauduleuze werkwijze.
Tweede tip voor de toekomst
Denk niet één maar tien keer na voor dat je een overeenkomst tekent.
Ik snap eigenlijk ook niet waarom dat jullie het normaal vinden om lichtzinnig een overeenkomst te tekenen. In de maand juli tekenen, augustus opzeggen en 1 september vertrekken.
Wat bedoel je met "verhuurder nog een maand zou toegeven"? Ze heeft gewoon geen recht op die drie maanden huurwarborg. De hovk. is niet geregistreerd. Als het wel geregistreerd was, had ze maar recht op 1,5 maand verbrekingsvergoeding, want hovk. van 1 jaar.
Uw tweede tip zal genuanceerder worden wanneer u een overzicht van de feiten zou kennen. De verhuurder heeft tegen haar huurders gezegd dat die tweede huurovereenkomst niet geldig is en dat ze een nieuwe huurovereenkomst moesten tekenen. Hierop heeft mijn vriendin geanticipeerd. Haar wil om daar verder te blijven huren was al verminderd/weg (omdat die afhakende nieuwe huurster ook een vriendin was) bovendien was ze bang dat hun maandelijkse huur verhoogd zou worden (van 5 huurders naar 4 die hetzelfde bedrag moesten betalen).
Ik begrijp uw redenering niet volledig.Dat contract werd met iedereen opgezegd en er werd een nieuwe getekend met nieuw inkomende huurster. Maar die nieuwe huurster had zich bedacht en besloot niet meer te huren.Als dit huurcontract valt onder het Vlaams Woninghuur Decreet ,Hangt af van de ingangsdatum van het laaste contract. Verhuurder heeft een termijn van twee maanden.
Ondertekend op 1/07/2020, met ingang op 1 september 2020. Die vriendin heeft op whatsapp laten weten (ergens begin augustus) dat zij niet meer wou huren vanaf september.
Afhangend van de duur van het contract ( 9 jaar of max. 3 jaar ) ,
dan heeft een huurster die zich bedenkt , enkele weken na het sluiten van het contract , zich desalnietemin te houden aan de wettelijke bepalingen .
Art. 20
§ 1. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Als de huurovereenkomst door de opzegging van de huurder een einde neemt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar.
Dit voor contracten van lange duur .
Van korte duur :
Art. 21
§ 2. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur
De anderhalve maand vergoeding is dus voor het eerste jaar van huur .
Zie de onderlijnde opzeggingstermijnen , en vergoedingen , al naargelang het een contract van korte of lange duur betreft .
De verhuurder heeft 2 maand tijd om het huurcontract te laten registreren .
Contract afgesloten op 1 Juli 2020
Tijd om te registreren tot eind Augustus 2020
Huurdster liet in Augustus reeds weten niet meer te willen huren vanaf September
** Niet respecteren van wettelijke opzegtermijn ( die ten vroegste 1 Augustus kon beginnen , indien opgezegd voor 31 Juli , en zou duren tot eind Oktober )
** Klaarblijkelijk geen huur betaald , ten minste vanaf September . ( huurachterstal ten minste twee maand )
** Maakt samen een huurachterstal van 2 maand , plus de toepasselijke verbrekingsvergoeding .
Het is een hovk. van 1 jaar. (Sept 2020-Sept 2021)
Niet geregistreerd!
Haar kamer werd meteen vanaf september door een nieuwe huurder betrokken. Geen financieel verlies voor de verhuurders. Dit speelt een grote rol bij co-housing...
Uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder op whatsapp die luidde als volgt: "Normaliter kan je niet vroegtijdig vertrekken zonder onderling akkoord, gezien dit een overeenkomst van bepaalde duur betreft. Wij hebben ons akkoord gegeven voor je vertrek op 1 september. Dit om administratieve zaken te beperken. Ik verwijs naar art. 3.2 van je contract." Dit is bullshit, volgens Vlaams WHD kan je perfect vroegtijdig opzeggen zie art. 52, §3, eerste lid Vlaams WHD
§3. Een huurder kan de huurovereenkomst opzeggen ten persoonlijke titel onder de voorwaarden, vermeld in deze titel. De vergoeding, vermeld in artikel 20, § 1, tweede lid, en 21, § 2, tweede lid, is niet verschuldigd.
Op de vraag wanneer ze haar huurwaarborg zou terugkrijgen, antwoorden ze: "... Het zal vanaf de teruggave van de sleutels en ten laatste drie maanden zijn nadat wij bericht van haar kregen (sic) (hier spreken ze over hun advocaat die da zogezegd hun administratie opvolgt)... Er komen heel veel administratie gezien de cohousing contract (sic) en wij hebben drie maanden nodig om alles te verwerken. Alles staat op uw contract en wordt correct volgens de geldende wetgeving en juridisch advies behandeld."