#13 , 03 dec 2020 23:57
Als hier een notaris en een advocaat bij betrokken zijn , zal het laatste woord nog lang niet gezegd zijn .
De volgende " betrokkene " zal wellicht een Vrederechter worden ( indien TS die huurwaarborg wenst te recupereren , of af geraken van een schadeloosstelling van 2 maand huur ) .
Ik kan mij niet van de indruk ontdoen dat de verhuurder mischien te goeder trouw was , van in den beginne ; maar dat de advocaat van verhuurder hier het maximum tracht uit te halen .
Of dat zal lukken zal de vrederechter moeten beslissen .
De feiten :
Een contract van korte duur ( afgesloten voor 2019 ) kan NIET vroegtijdig beeindigd worden , tenzij mits schriftelijk akkoord van beide partijen . Wet van 13 april 1997 Art. 6, 8° Art. 15
Verbreking met wederzijdse toestemming
De partijen kunnen ook steeds overeenkomen om de huurovereenkomst vroegtijdig, d.w.z. vóór de normale einddatum, te beëindigen.Gezien het verplichtend karakter van de bepalin-gen van de huurwet is het nochtans aangewezen om dit akkoord schriftelijk te bevestigen om een eventuele latere betwisting te vermijden[/color]
Daarom vroeg ik aanvankelijk ook : "WAT is er schriftelijk overeengekomen om UW huurcontract te be-eindigen ? "
Blijkbaar is er NIETS schriftelijk overeengekomen .
Alleen heeft de huurder ( in casu de erfgenaam/verder " vorige huurder " genoemd ) een sms ontvangen van verhuurder die blijkbaar zéér schimmig is .
Er zou sprake zijn van " ontbinding van het contract " , maar zulke sms is nog geen EFFECTIEVE schriftelijke overeenkomst . Het kan hooguit een " begin van bewijs " zijn .
In dezelfde sms zou sprake zijn dat de "huurder" ( samen met de verhuurder ) uitgenodigd wordt om " af te spreken " met de nieuwe huurder .
Blijkbaar ( zie originele vraagstelling ) is dit nieuwe huurcontract ( met de nieuwe huurder ) ook ondertekend door de vorige huurder .
Het SAMEN afspreken , en SAMEN ondertekenen van een nieuw contract lijkt mij alleen maar toepasselijk te zijn onde[/u] : Wet van20 februari 1991Art. 4(BurgerlijkWetboek)Art. 1717Afdeling IIArt. 4, § 1en § die gaat over een " overdracht van een huurovereenkomst " INDIEN deze overdracht door de verhuurder OP VOORHAND en SCHRIFTELIJK toegelaten werd . .
Ik zie anders geen enkel nut , of noodzaak , in het feit dat de vorige huurder zou uitgenodigd zijn om dit nieuwe huurcontract te ondertekenen .
Vraag is dus : WAT staat er in dat contract , die een verantwoording zou zijn om dit te laten ondertekenen door de vorige huurder ?
De oude huurwet stelt ook nog het volgende :
" De foutieve niet-uitvoering van een overeenkomst .
Wanneer de huurder of verhuurder de verplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de wet worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij deze laten oproepen of laten dagvaarden voor de vrederechter om
:• ofwel, de volledige en eenvoudige uitvoering van het contract te vragen;
• ofwel de ontbinding van het contract en bovendien, in beide gevallen, schadevergoeding en interesten eisen.Dit is de toepassing van een algemeen principe van het verbintenissenrecht[/u]
Hier zou "kunnen " gesteld worden dat de huurder zijn verplichting niet te na gekomen is , door het contract voortijdig te beeindigen zonder schriftelijk akkoord , en géén 3 maand opzeg te geven ( zoals vereist voor een 3 jarig contract ) .
( Noteer dat een contract niet beeindigd wordt door het overlijden van huurder of verhuurder )
Bijgevolg kan de tegenpartij de volledige uitvoering van het contract eisen , hetzij een ontbinding met schadevergoeding .
Anderzijds kan ook geopperd worden ( suggestief) ter verdediging van TS :
1/ Er was een uitnodiging ( is de sms bewaard ? ) van verhuurder om blijkbaar iets te regelen i.v.m. het ontbinden van het contract , in onderling overleg .
2/ Dit overleg heeft geresulteerd in het aanvaarden van een nieuwe huurder ( in onderling overleg met verhuurder ) , waarbij kan geconcludeerd worden dat het oude contract hierdoor feitelijk ontbonden werd ( vooral aangezien de nieuwe huurder de sleutels gekregen heeft , iets wat totaal niet kan indien het oude contract nog rechtsgeldig zou zijn ) ; hetzij dat er sprake was van " overdracht van huur " zoals bepaald door Wet van20 februari 1991Art. 4(BurgerlijkWetboek)Art. 1717Afdeling IIArt. 4, § 1en §
Waarbij : " de huurder die het goed verlaat niet gehouden is de verplichtingen voor de nieuwe huurder die hem vervangt na te komen, behalve indien het document waarin de verhuurder zijn toestemming verleent, voor de overdracht bepaalt dat hij verantwoordelijk blijft voor de nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer deze laatste de huurprijs niet zou betalen. "
3/ Op grond van bovenstaande ( 1/ en 2/ ) zou kunnen besloten worden dat " huurder " aan alle verplichtingen voldaan heeft , en bijgevolg vraagt aan verhuurder om de waarborg vrij te geven .
Ik zou zeggen : het proberen waard , maar ik ben geen vrederechter .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .