heel wat vragen

[davidbowie]

Mijn huurder (die ondertussen zijn opzeg gedaan heeft want hij heeft een appartement gekocht) klaagt dat er waterinsijpeling is via de ramen. Hij wenst nu nog nieuwe ramen of een aanzienlijke schadevergoeding voor de resterende 3 maanden dat hij er nog woont. Ik heb een vakman laten komen en die zegt dat het om lichte schade van de ramen gaat en adviseert om in het voorjaar deze ramen te herstellen (als het weer beter is). Er ligt parket, de huurder dreigt ermee - als hij geen degelijke schadevergoeding krijgt - om de ramen te laten openstaan om zo de parket te beschadigen. Kan ik expliciet de huurder verplichten om een doekje op de vensterbank te leggen om het 'eventuele' vocht op te vangen zodat de parket onbeschadigd blijft of mag ik als eigenaar een doekje op de vensterbank gaan leggen (en dat eventueel wekelijks vervangen) zodat ik zeker ben dat de parket niet wordt beschadigd? Kan ik hem aansprakelijk stellen als de parket beschadigd is? Ben ik een schadevergoeding schuldig voor de lichte waterinsijpeling? Verder dreigt hij met een woononderzoek op te starten, heeft dat enige gevolgen voor de verkoop van het appartement?

[Drone]

als die uitlatingen van uw huurder op papier/mail staan zeker goed bijhouden.

als uw vakman aanraad om eventuele herstellingen in het najaar te doen, vraag hem dat op papier te zetten (als dat nog niet het geval is)

laat uw huurder dan maar eens een schadevergoeding krijgen via de vrederechter . . .

[freelance]

1 / Heeft huurder u daar aangetekend van op de hoogte gesteld ( schadegeval ) , of bewijs van een e-mail ?
1 a / ( het ligt niet aan de huurder om , in een vroeg stadium , of zonder actie van u , reeds een schadevergoeding te vragen ; laat staan een aanzienlijke , net zo min als dreigementen )
1 b / het feit dat u een vakman hebt laten komen is reeds een actie van uwentwege , maar u laat best een offerte of zoiets opstellen door vakman , als bewijs tegenover de huurder / of om het even welke bevestigende email van de vakman .
2/ Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt , zo ja , wat staat er in omtrent de ramen EN het parket .

3/ U kunt de huurder niet verplichten een doekje te leggen , en u mag het al helemaal niet zelf doen , want u mag daar niet binnen zonder toelating van de huurder .
3 a / Wat u wel kunt is de huurder een aangetekend schrijven sturen , om te melden dat er een vakman gecontacteerd is voor het probleem aan de ramen ( geen datum noemen ) , en er terloops op wijzen dat de huurder aansprakelijk is voor wat er met het parket gebeurt ( en hierin is het belangrijk om dit vroeger beschreven te hebben in de plaatsbeschrijving ) .

4/ U bent géén schadevergoeding schuldig voor een " lichte beschadiging " , zeker niet als de huurder geen eigen schade kan aantonen .
4 a / Mogelijke lichte schade aan het parket , veroorzaakt door een weinig water ONDER HET RAAM , zal evenwel op uw kosten zijn , aangezien u verwittigd was door de huurder ( indien schriftelijk / electronisch bewijsbaar ) . .

5/ Een woning onderzoek zal al fundamentele gebreken moeten aantonen , wil dit enige gevolgen hebben . Maar ALS er fundamentele gebreken zijn , kan dat WEL gevolgen hebben , ook bij een verkoop .
Voorbeelden van fundamentele gebreken :
Rot houtwerk van de ramen , gebarsten glas ; enkel in plaats van dubbel glas , schimmel op of barsten in de muren , geen rookmelder , geen EPC verslag .
Het woning onderzoek werkt met een puntensysteem , en bekijkt systematisch alles .

Tot slot : heeft de huurder daar een hoofdverblijfplaats ( domicilie ) ? En is de opzeg wettelijk correct gebeurt ?

[mava105]

Is het geen condensvocht? Heb dat ooit meegemaakt doordat huurder zijn nat wasgoed iedere avond in de living te drogen hing op een droogrek. Gevolg : veel condensvocht op raamtablet. Ze gaven eerst ook aan dat de ramen niet waterdicht waren, maar per toeval ben ik uitgekomen op het ware probleem. Een andere aannemer, die ik had langsgestuurd voor een totaal ander probleempje, had het opgemerkt, en stiekem een foto gemaakt. Hij had nl ook al gehoord van het vochtprobleem, en was zo vriendelijk het me te melden.

[davidbowie]

Bedankt voor jullie reacties ! Condensvocht is het zeker niet, rot houtwerk van de ramen ligt aan de basis van t probleem, bij beter weer kan dit nog gemaakt worden...De huurder huurt van iedere 15de van de maand tot de 14de van de maand erop. Nu krijg ik op 28/10 een aangetekende zending dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen op 31/10, maar moet dat dan niet 15/11 zijn? 3 maanden opzeg vanaf de 15de toch???
Verder staat er expliciet in de plaatsomschrijving over de vloer: alles is in uitstekende staat, geen beschadigingen aanwezig. Raam in hartdhout, buitenschrijnwerk met enkele beglazing. prima staat (14/05/2017).

[Blaatpraat]

Woninghuurwet Artikel 3 § 9:

In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan

Op 28/10 een aangetekende zending ontvangen = opzeg begint op 1/11, en loopt tot en met 31/01.
Lijkt mij dus correct te zijn.

Huurder zal in januari nog een halve maand ipv een volledige maand moeten betalen dan.

[Blaatpraat]

Woninghuurwet Artikel 3 § 9:

In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt

Huurder zal in januari nog een halve maand ipv een volledige maand moeten betalen dan.

Denk niet dat dit correct is, ook niet als het contract in het midden van de maand begint.
De opzeg is duidelijk begint 01/11 en eindigt 31/1 en de huurder moet de volledige maand januari betalen.
Wanneer de wet voorschrijft dat de opzeg begint op de 1é van de maand die volgt op de kennisgeving, moet de huurder en verhuurder 3 maanden opzegtermijn respecteren, dus tot 31 januari en niet tot 15 januari.

Jij zegt nu toch letterlijk hetzelfde als wat ik gepost had, dus hoezo is dit niet correct dan?

Opzeg van 1 november tot en met 31 januari.
Huurder betaalt iedere keer van de 15e tot en met de 14e, dus in januari moet deze een halve maand betalen: tot en met de 31e.

[Blaatpraat]

Denk niet dat dit correct is, ook niet als het contract in het midden van de maand begint.
De opzeg is duidelijk begint 01/11 en eindigt 31/1 en de huurder moet de volledige maand januari betalen.
Wanneer de wet voorschrijft dat de opzeg begint op de 1é van de maand die volgt op de kennisgeving, moet de huurder en verhuurder 3 maanden opzegtermijn respecteren, dus tot 31 januari en niet tot 15 januari.

Jij zegt nu toch letterlijk hetzelfde als wat ik gepost had, dus hoezo is dit niet correct dan?

Opzeg van 1 november tot en met 31 januari.
Huurder betaalt iedere keer van de 15e tot en met de 14e, dus in januari moet deze een halve maand betalen: tot en met de 31e.

Vind u dat duidelijk " Huurder zal in januari nog een halve maand ipv een volledige maand moeten betalen dan"??

Huurder moet inderdaad een volledige maand betalen in januari en moet dus een halve maand (BIJ) betalen.

Ja, dat vind ik duidelijk genoeg.
Bijbetalen is zelfs foutief in deze context.
Maar goed, het is een juridisch forum, geen taalkundig forum.

[freelance]

Woninghuur wet is inderdaad correct - Art. 3 paragraaf 9 Opzeg eind oktober , begint 1 november , en loopt tot 31 januari .
Lijkt dan ook logisch dat huurder bijbetaald voor een halve maand , aangezien hij er een halve maand langer kan wonen .

Blijft nog de kwestie van de " water insijpeling " , veroorzaakt door houtrot aan een raam , die bestaat uit enkel glas .
En waarvoor huurder eisen stelt en dreigementen uit .
Ik blijf bij hetgeen ik voordien gezegd heb , maar er valt toch wel op te letten .

Wanneer de huurder een " conformiteits onderzoek " laat uitvoeren , gaat de bevoegde controleur een lijst gebruiken , die al naargelang de zaken die "niet conform " zijn , een aantal strafpunten toekent .
Zeker omdat we , per 1/1/2021 met nog strengere normen te maken krijgen ( over dubbel glas en EPC . ) .
Wanneer een bepaalde grens overschreden wordt , kan de huurder inderdaad schadevergoeding eisen ; maar in praktijk zou dit wel eens een geschil kunnen worden voor de vrederechter .
Hoedanook , zal de verplichting dubbel glas geen invloed meer hebben op dit contract , aangezien het contract werd opgezegd voor 1/1/21 door huurder , en daardoor hun eigen rechten beperkt , EN begonnen was voor 2019 ( invoegetreding van de dubbel glas norm )

Indien een " woningonderzoek " evenwel slechts minimale gebreken zou vaststellen , is er volgens mij weinig kans dat de huurder in het gelijk zal gesteld worden ( schadevergoeding ) bij een vrederechter . Hierbij is het van groot belang voor eigenaar om te kunnen aantonen dat een vakman reeds gecontacteerd is .
Hooguit kan er dan sprake zijn van een compromis , waarbij de eigenaar zou kunnen voorstellen bvb. om de laatste halve maand kwijt te schelden .
In praktijk echter kan het een tijdje duren vooraleer " woningtoezicht " daadwerkelijk opstart ( zeker gezien de huidige Corona maatregelen , die momenteel slechts een zeer beperkt woning bezoek toelaten ) .

Zonder zicht te hebben op de plaatselijke situatie , is alles natuurlijk " in geval van " . ( mogelijke scenario's ) .

Hoedanook , zal het hebben van ( en niet vervangen van ) enkel glas , het de eigenaar bijna onmogelijk maken het eigendom nog verder te verhuren , na 1/1/21 .

[LennieK]

Misschien is het een optie om tijdelijk een slot te installeren zodat de ramen enkel op kip kunnen en niet helemaal open?

[davidbowie]

Dankjewel voor alle reacties. Nog een laatste x herhalen (om zeker te zijn dat ik het goed heb begrepen) De huurder betaalt steeds op de 15de van elke maand. Hij doet opzeg op 28/10 ... Hij wil op 31/01 de sleutels overhandigen....Dus op 15/11 betaalt hij nog de VOLLEDIGE HUUR, op 15/12 betaalt hij VOLLEDIGE huur en op 15/01 betaalt hij ook VOLLEDIGE huur (ondanks dat hij die laatste maand maar 2 weken heeft gehuurd)....Hij gaat dan toch niet kunnen afkomen met t feit dat hij in januari maar een halve maand dient te betalen he? Of dat hij de sleutel pas de 14de februari wil geven? Excuses voor nogmaals de vraag te stellen, maar ik wil zeker zijn....

[bosprocureur]

Inderdaad.

Waarom het simpel houden, als het moeilijk ook kan ?

De huurder betaalt tegen 15 januari een halve maand, en daarmee m.i. is qua huurbetaling de kous af. Hij vertrekt immers tegen einde van die maand ?

[freelance]

Inderdaad.

Waarom het simpel houden, als het moeilijk ook kan ?

De huurder betaalt tegen 15 januari een halve maand, en daarmee m.i. is qua huurbetaling de kous af. Hij vertrekt immers tegen einde van die maand ?

Lijkt mij correct te zijn .
De 3 maand opzeg loopt tot eind januari , en bijgevolg loopt het contract dan ook ten einde eind januari .
Door het feit dat betalingen steeds gebeurden van halfweg de maand tot halfweg volgende maand , moet er half januari nog een halve maand betaald .

[davidbowie]

Moet de huurder dus geen 3 maanden VOLLEDIGE opzeg betalen? Hoezo moet hij de laatste maand slechts een halve maand betalen? Als hij er voor kiest om op 31/01 eruit te trekken, daar moet ik als verhuurder dan toch niet voor boeten? Heeft de verhuurder niet steeds recht op 3 maanden volledige opzegvergoeding?

[davidbowie]

Ik reclameer niet maar wou gewoon zekerheid hebben of de vertrekkende huurder effectief 3 maanden moet betalen, ondanks dat hij geen 3 maanden blijft. Bij deze dus een duidelijk antwoord gekregen, waarvoor dank.