Goeiemiddag,
De situatie is als volgt: mijn alleenstaande moeder huurt momenteel een woning. Zij kreeg eind vorige maand de opzegbrief voor haar huurcontract, omdat de verhuurder zelf in het huis wou gaan wonen (vermoedelijk omwille van een relationeel conflict). Tegen eind december zou ze de woning moeten verlaten.
Vandaag, twee weken later dus, kreeg mijn moeder telefoon dat ze toch in de woning mag blijven. De verhuurder wil niet langer zelf in de woning komen wonen.
Klikt heel fijn, ware het niet dat mijn broer een appartement heeft gekocht voor mijn moeder. Ze is namelijk op leeftijd en we zijn recent onze vader verloren, en we wilden haar nu eindelijk de nodige stabiliteit bieden voor de rest van haar leven zodat ze nooit meer gedwongen haar huis zou moeten verlaten. De beslissing van de verhuurder om het contract op te zeggen heeft dus stevige financiële gevolgen gehad voor onze familie, en nu voelt het zeer wrang om te realiseren dat dit eigenlijk allemaal niet nodig was.
Dit werpt een aantal juridische vragen op:
(1) Mag een verhuurder die de opzeg geeft omwille van eigen gebruik, zomaar eenzijdig de opzegperiode annuleren? Zoniet, wat weerhoudt de verhuurder om dit opnieuw te doen?
(2) Is er een juridische basis waarop we een schadevergoeding kunnen claimen? Er is ten slotte een schadevergoeding voorzien wanneer de verhuurder die een huurcontract opzegt voor eigen gebruik, de woning uiteindelijk toch niet zelf bewoont (voor min 2 jaar max 1 jaar na einde contract). Ik las dat er in dat geval 18 maanden huur verschuldigd is. Mijn inziens zouden wij ons hierop kunnen beroepen, tenzij de verhuurder nu ook effectief de woning gaat bewonen.
Alvast bedankt voor jullie inzichten.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
bosprocureur
- Berichten: 6858
Zou dit niet komen omdat de verhuurder zijn opzeg simpelweg niet eenzijdig kan intrekken?Ik lees nergens welke de boete is als verhuurder zijn opzegging intrekt.
En even geduld, als verhuurder niet binnen de tijd, en gedurende een voldoende periode, het huis persoonlijk bewoont, mag u (uw moeder) allicht langs de kassa passeren.
Wat meer is, zij kan een tegenopzeg geven ook, om het appartement dat voor haar gekocht is te gebruiken.
Ik meen mij te herinneren dat sommige rechters bij een tegenopzeg geen schadevergoeding voor niet-uitvoering van de opzeg vonissen?Zou dit niet komen omdat de verhuurder zijn opzeg simpelweg niet eenzijdig kan intrekken?Ik lees nergens welke de boete is als verhuurder zijn opzegging intrekt.
En even geduld, als verhuurder niet binnen de tijd, en gedurende een voldoende periode, het huis persoonlijk bewoont, mag u (uw moeder) allicht langs de kassa passeren.
Wat meer is, zij kan een tegenopzeg geven ook, om het appartement dat voor haar gekocht is te gebruiken.
-
bosprocureur
- Berichten: 6858
..............Ik meen mij te herinneren dat sommige rechters bij een tegenopzeg geen schadevergoeding voor niet-uitvoering van de opzeg vonissen?Zou dit niet komen omdat de verhuurder zijn opzeg simpelweg niet eenzijdig kan intrekken?Ik lees nergens welke de boete is als verhuurder zijn opzegging intrekt.
En even geduld, als verhuurder niet binnen de tijd, en gedurende een voldoende periode, het huis persoonlijk bewoont, mag u (uw moeder) allicht langs de kassa passeren.
Wat meer is, zij kan een tegenopzeg geven ook, om het appartement dat voor haar gekocht is te gebruiken.
Andere rechters daarentegen oordelen soms anders...
https://www.elfri.be/rechtspraak/huurop ... tegenopzeg
Alvast bedankt voor jullie info. Dus we mogen er gewoon van uit gaan dat de opzeg blijft gelden en kunnen na een jaar onderzoeken of de verhuurder effectief zelf in de woning woont. Indien dat niet het geval is, kunnen we in principe een vergoeding eisen. Dien je in dat laatste geval de schade te bewijzen?
Ik las namelijk het volgende op justitie.belgium.be: "Indien deze voorwaarden niet vervuld worden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen". Ik lees hierin namelijk dat het gaat om een "vergoeding gelijk aan" en niet bv een "schadevergoeding van maximaal".
Ik las namelijk het volgende op justitie.belgium.be: "Indien deze voorwaarden niet vervuld worden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen". Ik lees hierin namelijk dat het gaat om een "vergoeding gelijk aan" en niet bv een "schadevergoeding van maximaal".
Het Hof van Cassatie besliste dit ooit, maar is daar ondertussen op teruggekomen, n.a.v. een arrest van het Grondwettelijk Hof.Ik meen mij te herinneren dat sommige rechters bij een tegenopzeg geen schadevergoeding voor niet-uitvoering van de opzeg vonissen?
Cass., 12 januari 2015
http://jure.juridat.just.fgov.be/view_d ... 06&lang=NL
Meer dan veertig jaar ervaring als jurist.
-
bosprocureur
- Berichten: 6858
Ja, maar moeder verhuisd sowieso, heb ik begrepen.
Een van de kinderen zou een appartement voor haar gekocht hebben.
Een van de kinderen zou een appartement voor haar gekocht hebben.
-
bosprocureur
- Berichten: 6858
Sorry, correctorfoutje. Moeder verhuisd meestal met een T.
Inderdaad, mijn moeder zou nu sowieso wel intrekken in het aangekochte appartement. Maar omdat mijn moeder binnen de 6 maand moest verhuizen, hebben we relatief snel moeten zoeken en beslissen. Door deze korte termijn hebben we niet echt kunnen zoeken naar de perfecte deal, maar moesten we ons eerder tevreden stellen met wat er op dat moment op de markt beschikbaar was.
Vandaar ook dat ik informeer naar de schadevergoeding, omdat de wispelturigheid van de verhuurder wel degelijk grote financiële gevolgen heeft gehad.
Vandaar ook dat ik informeer naar de schadevergoeding, omdat de wispelturigheid van de verhuurder wel degelijk grote financiële gevolgen heeft gehad.
Ondertussen lijkt de eigenaar zich bewust te zijn van wat er hem boven het hoofd hangt. Hij is langsgekomen bij mijn moeder en heeft aangeboden om één maand huur te laten vallen in ruil voor het ondertekenen van een papier waarin staat dat hij het huis mag verhuren en er niet zelf in moet komen wonen.
Hoe pakken we zoiets het beste aan? Ondertekenen we niks en wachten we af tot de eigenaar effectief de fout begaat (niet in het huis gaan wonen) of doen we een tegenbod (bv. 12 maanden ipv 18)?
Hoe pakken we zoiets het beste aan? Ondertekenen we niks en wachten we af tot de eigenaar effectief de fout begaat (niet in het huis gaan wonen) of doen we een tegenbod (bv. 12 maanden ipv 18)?
Ik zou niet billijk zijn. De huurwet voorziet 18 maand en die zou ik (via de vrederechter) eisen. Eerst AS. Het is natuurlijk niet verboden om lief te zijn voor de verhuurder maaf vele verhuurders zijn dat ook niet voor hun huurders.
Als je t graag zelf zou willen blijven wonen (als dat nog kan) zou je kunnen voorstellen dat hij de verbrekingsvergoedingen van je nieuw gehuurd pand betaalt. Dan heb je de rompslomp v d verhuis niet.
Als je t graag zelf zou willen blijven wonen (als dat nog kan) zou je kunnen voorstellen dat hij de verbrekingsvergoedingen van je nieuw gehuurd pand betaalt. Dan heb je de rompslomp v d verhuis niet.
Allereerst is het een verkeerde veronderstelling dat de verhuurder het pand moet bewonen voor onder de regels van opzegging voor eigen gebruik te vallen. Er zijn tal van andere zaken waarvoor de verhuurder het pand mag gebruiken. Voorbeeld: de zetel van zijn vennootschap op het adres vestigen of het pand gebruiken als tweede verblijf. Als je als verhuurder de volledige vergoeding moet dokken, kan je er evengoed een leuke bestemming aan geven. Je zou er twee jaar pingpong kunnen spelen of gebruiken als expositieruimte voor kunstwerken. Je zou het kunnen gebruiken als atelier of een pandje voor de bijvrouw te ontvangen.
Ten tweede moet je er rekening mee houden dat de huurder de opzeg binnen een redelijke termijn (twee weken) heeft ingetrokken. De vergoeding van 18 maanden eisen voor de twee weken waarin verondersteld werd dat de huurder moest vertrekken, zou kunnen geargumenteerd worden als rechtsmisbruik. Het feit dat de verhuurder zijn fout inziet en een minnelijke oplossing zoekt, zal op de rechtbank geapprecieerd worden.
Het komt ook nogal raar over om het minnelijk voorstel te negeren en te wachten tot dat de verhuurder in fout gaat. Het voorstel is gelukkig mondeling gedaan maar als het gemaild wordt, zal je toch best uw eisen stellen. Als je het niet doet, zou het kunnen geïnterpreteerd worden alsof dat je er niet van wakker ligt en de verhuurder zijn fout met de mantel der liefde toedekt of vanuit een ander standpunt de fout probeert uit te buiten.
Bovendien kan je niet inschatten wat voor verzachtende omstandigheden de verhuurder opvist om te verklaren waarom hij heeft opgezegd voor eigen gebruik om dan terug in te trekken naar twee weken.
Ten tweede moet je er rekening mee houden dat de huurder de opzeg binnen een redelijke termijn (twee weken) heeft ingetrokken. De vergoeding van 18 maanden eisen voor de twee weken waarin verondersteld werd dat de huurder moest vertrekken, zou kunnen geargumenteerd worden als rechtsmisbruik. Het feit dat de verhuurder zijn fout inziet en een minnelijke oplossing zoekt, zal op de rechtbank geapprecieerd worden.
Het komt ook nogal raar over om het minnelijk voorstel te negeren en te wachten tot dat de verhuurder in fout gaat. Het voorstel is gelukkig mondeling gedaan maar als het gemaild wordt, zal je toch best uw eisen stellen. Als je het niet doet, zou het kunnen geïnterpreteerd worden alsof dat je er niet van wakker ligt en de verhuurder zijn fout met de mantel der liefde toedekt of vanuit een ander standpunt de fout probeert uit te buiten.
Bovendien kan je niet inschatten wat voor verzachtende omstandigheden de verhuurder opvist om te verklaren waarom hij heeft opgezegd voor eigen gebruik om dan terug in te trekken naar twee weken.
-
Freshprince
- Berichten: 495
- Juridisch actief: Ja
Betrekken is inderdaad geen synoniem voor bewonen. Een gedingvoerende huurder kan bewijs van betrekking eisen. Verhuurder kan dit bewijs leveren o.a. op basis van EGW-facturen, briefwisseling op adres, ed.Allereerst is het een verkeerde veronderstelling dat de verhuurder het pand moet bewonen voor onder de regels van opzegging voor eigen gebruik te vallen. Er zijn tal van andere zaken waarvoor de verhuurder het pand mag gebruiken. Voorbeeld: de zetel van zijn vennootschap op het adres vestigen of het pand gebruiken als tweede verblijf. Als je als verhuurder de volledige vergoeding moet dokken, kan je er evengoed een leuke bestemming aan geven. Je zou er twee jaar pingpong kunnen spelen of gebruiken als expositieruimte voor kunstwerken. Je zou het kunnen gebruiken als atelier of een pandje voor de bijvrouw te ontvangen.
Ten tweede moet je er rekening mee houden dat de huurder de opzeg binnen een redelijke termijn (twee weken) heeft ingetrokken. De vergoeding van 18 maanden eisen voor de twee weken waarin verondersteld werd dat de huurder moest vertrekken, zou kunnen geargumenteerd worden als rechtsmisbruik. Het feit dat de verhuurder zijn fout inziet en een minnelijke oplossing zoekt, zal op de rechtbank geapprecieerd worden.
Het komt ook nogal raar over om het minnelijk voorstel te negeren en te wachten tot dat de verhuurder in fout gaat. Het voorstel is gelukkig mondeling gedaan maar als het gemaild wordt, zal je toch best uw eisen stellen. Als je het niet doet, zou het kunnen geïnterpreteerd worden alsof dat je er niet van wakker ligt en de verhuurder zijn fout met de mantel der liefde toedekt of vanuit een ander standpunt de fout probeert uit te buiten.
Bovendien kan je niet inschatten wat voor verzachtende omstandigheden de verhuurder opvist om te verklaren waarom hij heeft opgezegd voor eigen gebruik om dan terug in te trekken naar twee weken.
Louter ping-pong zal m.i. wel niet volstaan als daadwerkelijk betrekken.
De woning twee jaar in onbruik laten - om de boete te ontlopen - zal veelal duurder uitkomen voor de verhuurder.
Terug willen intrekken na twee weken doet hier toch totaal niets ter zake? Een opzegging creërt onmiddellijk en onherroepelijk rechtsgevolgen. Men moet maar niet lichtzinnig opzeggen me dunkt.
Raadpleeg voor belangrijke juridische beslissingen altijd een advocaat (met specialisatie in desbetreffende materie) of bevoegde instantie, niet enkel een forum!