JuridischForum.be

Meestal gaat het hier om malafiede verhuurders maar soms zijn ook huurders niet ter goeder trouw.


Wij verhuurden een woning van 2007 tot 2020. Eind 2019 wilden we de woning bezoeken om een stand van zaken op te maken (we wilden het dak vernieuwen maar wisten niet of er een onderdak was). We hebben de huur sinds 2007 nooit geindexeerd omdat we wisten dat het een onbemiddelde huurder was.

De huurder weigerde ons te ontvangen (reageerde niet op berichten, brieven in de brievenbus, aangetekend schrijven,..). We werden ongerust en uiteindelijk hebben we toegang gekregen door telefonisch te dreigen met de vrederechter.

Wat we aantroffen: een woning met stukken uit de muur, defecte verwarmingsinstallatie, stukken uit het plafond door waterschade (lekkende dakgoot die nooit gemeld is). Volgestouwd met rommel en dozen. Niet onderhouden en rotte raamkozijnen. Geschonden binnendeuren. Er was geen slaapplaats .Het was duidelijk dat deze woning werd gebruikt als domiciliewoning. Er is heel wat schade, hier niet opgesomd is. Ook is het hele bovenverdiep, muren en plafonds, in donkere kleur geschilderd (alle schakalaars meegeschilderd) hoewel dat uitdrukkelijk in het huurcontract verboden was. Ook in het huurcontract: de eis om bij verlaten een onderhoudsattest voor te leggen. Huurder weigert dit te doen. Verkalkte kranen,....

Tijdens ons bezoek stelde de huurder zelf voor om de woning binnen de week te verlaten (en heeft de woning een maand later verlaten).

1. Er is een geregistreerd huurcontract, een proces-verbaal van plaatsbeschrijving en een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening.

2. De huurder heeft ons nooit gecontacteerd mbt problemen aan de woning en betaalde steeds stipt de huur.

3. Het verlaten van de woning is in volle lockdown verlopen. We hadden afgesproken om alles digitaal af te handelen. De sleutels werden overhandigd via de buur. Wij hebben op dag 1 dat de woning leeg stond foto's genomen en een mail gestuurd ( ook aangetekend) met een opsomming van de schade en ons voorstel:

Omdat wij deze zaak kort willen afhandelen hebben we voorgesteld om het te houden bij de huurwaarborg. We eisen geen schadevergoeding. Ons voorstel is: Wij eisen geen schadevergoeding maar we willen de huurwaarborg niet vrijgeven. De herstellingskosten van de woning zijn veel hoger dan de huurwaarborg maar we willen dit liever op korte termijn afhandelen.

Huurder is daar niet mee akkoord en eiste eerst de volledige huurwaarborg terug, daarna 3/4 en nu 50/50. Huurder heeft het steeds over opstijgend vocht (niet aanwezig in de woning en ook niet door ons vermeld) dat oorzaak zou zijn van alle problemen. De woning zou bij verhuur al in lamentabele staat geweest zijn (maar dus niet vermeld in plaatsbeschrijving). Huurder heeft ook een advocaat aangesproken.

Wij vinden dat we met ons voorstel al heel wat tegemoet komen aan de huurder. Wat zijn onze kansen hier?

Hebben wij hier een poot om op te staan bij de vrederechter indien wij een minnelijke schikking aanvragen. Of zal de rechter een 50/50 regeling voorstellen (we kunnen wel de schade bewijzen met foto's maar is geen ondertekende uitgaande plaatsbeschrijving - die huurder overigens nooit zou ondertekend hebben).

Ik zou voet bij stuk houden en de VOLLEDIGE schade eisen in eerste instantie. Later kan je dan nog altijd verminderen.
Laat hem weten dat je naar de VR zal stappen als je binnen de 14 dagen zijn akkoord niet hebt voor vrijgaven van de HWB ten uwen voordele. Aan de VR zal je dan natuurlijk de volledige schade opeisen. Wel vooraf zeker zijn dat er iets te halen valt en hij wel solvabel is.

Ja dat is het punt. Wij hebben sterke vermoedens dat de advocaat pro deo is en dat de huurder niet solvabel is (domiciliewoning, schuldeisers,.....)

Breng hem toch maar voor de vrederechter. Anders vrees ik dat u vroeg of laat de prodeo-advocaat achter u aan krijgt, voor volledige vrijgave van de huurwaarborg.

Ja uiteraard, Maar de huurder heeft toch de plicht om problemen te melden. En de huurder zal.uiteraard de schade die hij toebrengt niet zelf melden. Toch?

Nog 1 vraag. Stel je treft een minnelijke schikking rond de huurwaarborg. Kan één van de partijen dan alsnog naar de vrederechter stappen om een schadevergoeding te eisen of is de zaak daarmee dan definitief afgesloten.

Als jij de sleutels terug aangenomen hebt, ben je content met de staat waarin de woning zich bevind....en ga je hoogstwaarschijnlijk de waarborg moeten teruggeven aan je huurder.

Langs de andere kant. 13 jaar verhuren en daar op uitkomen....is het ook laten aanslepen he...

Think schetst een volledig verkeerd beeld.

Meldingsplicht, woord zegt het eigenlijk zelf, is een wettelijke verplichting van de huurder.

Woning eenmaal per jaar bezoeken is een contractueel recht.

Woning eenmaal per jaar bezoeken is een contractueel recht.

Maar geenszins een verplichting voor de verhuurder.

.

Ok. We weten genoeg. Iedereen bedankt voor de reacties.

Indien we een minnelijke schikking voorstellen moeten we dan niet een bepaalde formulering gebruiken (voorstel onder voorbehoud van rechten en zonder erkentenis... of zoiets)

In eerste instantie offertes vragen voor de geleden schade. Zeker een offerte vragen voor het huis te reinigen, vaak is dat al voldoende om de waarborg volledig op te souperen. Arbeid kost geld in Vlaanderen, dat snappen veel huurders niet, omdat ze nog nooit werk gekocht hebben. In gebreke stelling sturen met bijhorende offertes zal voldoende zijn om de persoon te doen inbinden. Uw aanbod zal opeens heel aanlokkelijk zijn.

Hoe aanlokkelijk het voorstel ook moge wezen, een kei kan je niet stropen, en deze kei(kop) zou weleens vrijgave van de waarborg in zijn voordeel kunnen vragen, na verloop van enige tijd. Zijn advocaat is toch pro deo?

Als je naar de vrederechter gaat, moet je meer vragen dan de waarborg. Dat is daar koehandel, als je de waarborg vraagt, halveert de rechter hem onder het mom dat schikken goedkoper is dan procederen.

Je heb dit topic gestart met

Meestal gaat het hier om malafiede verhuurders maar soms zijn ook huurders niet ter goeder trouw.

Dat is een verkeerde interpretatie, meestal komen hier huurders advies vragen, die stellen zich altijd op als slachtoffer. Iedereen die verhuurt, kent uw verhaal. Aan de ene kant heb je de verhuurder die er in slaagt om voldoende kapitaal te vergaren om meerdere woningen te kopen en aan de andere kant de huurder die elke maand moet knokken om zijn eten te kopen (naast drank, drugs, sigaretten en vrouwen).

Wat moet een vrederechter dan doen? Juist, de schouders die het kunnen torsen krijgen de zwaarste lasten. Het is altijd zo geweest en zal altijd zo zijn.

Het systeem is rot. Er zijn nochtans simpele oplossingen voor dit soort problemen:
1) De probleemgevallen worden gehuisvest op kosten van de belastingbetaler (sociale huisvesting drastisch uitbreiden).
2) De huurmarkt liberaler maken (beesten hebben alleen maar respect voor macht). Geef de verhuurder de mogelijkheid om een huurder op eender welk moment op te zeggen. Ze zullen dan wel piepen.

Ik hoop dat je geleerd heb om niet te veel medelijden te hebben en in het vervolg de huur te indexeren. Op die manier zou je de waarborg een aantal keer verdiend hebben.