#2 , 30 apr 2020 16:18
De huurwaarborg kan verstrek worden onder de vorm van een persoonlijke borgstelling, zie art. 37 WHDC. Deze heeft, net als de andere vormen, een maximum van drie maanden huur, dat blijkt duidelijk uit de tekst van de wet. Deze vorm kan enkel bij het akkoord van de verhuurder.
Cumuleren van huurwaarborgen (ook met andere vormen uit het algemeen verbintenissenrecht) is verboden.
De huurder kiest welke vorm.
Art. 37. Huurwaarborg (Vlaams Woninghuurdecreet)
§ 1. De huurder kan om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, alleen een van de vormen van waarborg, vermeld in het tweede lid, verstrekken. De waarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur.
De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen: ofwel een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.
Als de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening of een zakelijke zekerheidstelling, wordt de opgebrachte rente gekapitaliseerd ten bate van de huurder. De verhuurder verwerft een voorrecht op de activa van de rekening of op de zakelijke zekerheidstelling voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.
Als de huurder kiest voor een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daarom verzoekt bij de financiële instelling die de waarborg ten gunste van de verhuurder toestaat.
De Vlaamse Regering legt het formulier vast waarmee de financiële instelling ten aanzien van de verhuurders bevestigt dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop die waarborg wordt gevormd.
De borgstelling heeft betrekking op alle verbintenissen uit de huurovereenkomst. De verplichtingen van de borg blijven van kracht na verlenging van de overeenkomst en na omzetting tot een overeenkomst voor een duur van negen jaar.
§ 2. De verhuurder die in het bezit van de waarborg is en nalaat die op de geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder te plaatsen, is ertoe gehouden aan de huurder rente te betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat de huurder de waarborg overhandigd heeft. De rente wordt gekapitaliseerd.
In het geval, vermeld in het eerste lid, heeft de huurder ook het recht om de verhuurder mee te delen dat deze gelden, met name de waarborg vermeerderd met de gekapitaliseerde rente, door hem als huurgelden zullen worden beschouwd. De huurder is dan verplicht om hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen.
§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening of de zakelijke zekerheidstelling, noch in hoofdsom, noch in rente, noch over de bankwaarborg, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.
De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.
Uit de memorie van toelichting (eigen vetjes):
Artikel 38
Dit artikel neemt artikel 10 van de Woninghuurwet en artikel 1740 van het Burgerlijk Wetboek over en heeft betrekking op de huurwaarborg.
Dit artikel werd op meerdere vlakken aangepast:
– het eerste lid van paragraaf 1 van dit artikel wordt aangepast om te verduidelijken dat de zogenaamde externe cumul niet toegelaten is. De externe cumul
heeft betrekking op een combinatie van de waarborgen zoals opgenomen in het
woninghuurrecht met andere waarborgen uit het gemeen verbintenissenrecht.
Voor zover een waarborg wordt overeengekomen tussen huurder en verhuurder,
zal het dus enkel een waarborg kunnen zijn die werd voorzien in het Vlaams
Woninghuurdecreet. Hiermee willen de stellers van dit ontwerp voorkomen dat
extra drempels worden ingebouwd om een huurwoning te bekomen;
– omdat de waarborgvormen limitatief worden opgesomd in het Vlaams Woninghuurdecreet, worden twee waarborgvormen toegevoegd:
a) in de eerste plaats gaat het over een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder. Het kan dan bijvoorbeeld gaan over
een kapitalisatiebon of een obligatie;
b) daarnaast wordt ook de persoonlijke borgstelling toegevoegd. Daarbij stelt
een natuurlijke persoon of rechtspersoon zich borg voor de nakoming van de
verplichtingen van de huurder. Deze borgstelling is net zoals de andere waarborgvormen beperkt tot een bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur. Er
wordt bepaald dat de verplichtingen van de borg betrekking hebben op alle
verbintenissen uit de huurovereenkomst (zowel huurschade als huurachterstand) en er wordt verduidelijkt dat de borgstelling van toepassing blijft tijdens stilzwijgende verlengingen van de huurovereenkomst en na omzetting
van de huurovereenkomst voor een duur van negen jaar. Wordt daarentegen
de huurovereenkomst beëindigd en vervolgens een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen dezelfde huurder en verhuurder, zal de borgstelling
uiteraard niet doorlopen. Desgevallend zal een nieuwe borgstelling overeengekomen moeten worden44;
– zoals duidelijk blijkt uit de tekst van het ontworpen artikel, behoort de keuze
welke waarborg wordt gesteld toe aan de huurder. In de rechtsleer zou daar
discussie over bestaan.45 De borgstelling kan echter enkel met akkoord van de
verhuurder. De huurder zou anders een insolvabele borg kunnen voorstellen,
waardoor in de praktijk geen huurwaarborg wordt verstrekt;
– de maximale huurwaarborg wordt opnieuw op drie maanden huur gebracht.
Daarmee wordt beoogd de verhuurder voldoende zekerheid te geven. Een woning heeft immers een grote waarde en het in huur geven daarvan draagt steeds
een bepaald risico in zich. Opdat verhuurders bereid zouden zijn en bereid zouden blijven woningen te verhuren, dient hen een voldoende grote zekerheid
gegeven te worden. Omdat de huurwaarborg voor huishoudens met een laag
inkomen een aanzienlijke drempel vormt voor het huren van een woning, wordt
tegelijk met de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet een huurwaarborglening uitgewerkt (zie daarvoor artikel 72 van het ontwerp);
– de in 2007 ingevoerde bankwaarborg heeft nooit goed gefunctioneerd46 en wordt
daarom geschrapt. Hierdoor kan het artikel over de huurwaarborg sterk vereenvoudigd worden. Om de doelstelling van de bankwaarborg (aan kapitaalarme
huishoudens toelaten een huurwaarborg te kunnen stellen) toch te realiseren,
kan opnieuw naar de huurwaarborglening worden verwezen;
– de OCMW-waarborg blijft behouden;
– in paragraaf 2 wordt de sanctie in geval de verhuurder een waarborg cash of op
zijn eigen rekening heeft ontvangen, aangepast. Uit de praktijk blijkt immers
dat er nog zeer veel waarborgen in geld niet op een geblokkeerde rekening
worden geplaatst. De voorziene sanctie (de waarborg levert rente op tegen de
gemiddelde rentevoet van de financiële markt of tegen de wettelijke rentevoet
na ingebrekestelling door de huurder) is duidelijk niet voldoende. Bovenop de
bepaling dat een waarborg in handen van de verhuurder rente oplevert voor de
huurder, wordt daarom het mechanisme van de schuldvergelijking als sanctie
voorzien: de huurder die een waarborg cash heeft overhandigd aan de verhuur
der of op de persoonlijke rekening van de verhuurder heeft gestort, mag die
gelden, vermeerderd met de gekapitaliseerde rente, gebruiken als betaling van
de huurprijs. Tegelijk moet de huurder hetzelfde bedrag op een geblokkeerde
rekening plaatsen. Op die manier ‘verschuift’ een waarborg in strijd met het
woninghuurrecht naar een waarborg in overeenstemming met het woninghuurrecht. De verhuurder doet daarbij geen verlies (hij behoudt een waarborg van
dezelfde waarde), terwijl de huurder meer zekerheid krijgt (de waarborg staat
voortaan op een geblokkeerde rekening).
Dit kan geïllustreerd worden met volgend voorbeeld. Er wordt uitgegaan van
het geval dat de waarborg drie maanden bedraagt en de huurder dus een waarborg van 1500 euro heeft overhandigd aan zijn verhuurder. Indien deze huurder na verloop van twee jaar beslist om de schuldvergelijking toe te passen,
zal hij eerst het bedrag van de rente moeten berekenen (stel dat deze 10 euro
bedraagt). Vervolgens plaatst hij 1510 euro op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening en stelt hij de huurder in kennis dat hij deze 1510 euro in
mindering zal brengen van de eerstkomende huurprijsbetalingen. Wanneer de
huurprijs na twee indexeringen inmiddels 510 euro bedraagt, zal hij de eerste
twee maanden geen huurprijs moeten betalen (= 1020 euro). Voor de derde
maand zal hij een huurprijs van 20 euro moeten betalen (= 510 – 490 euro).
Vanaf de vierde maand betaalt de huurder dan opnieuw de volledige huurprijs
van 510 euro;
– in paragraaf 3 wordt een specifieke regeling opgenomen voor de vrijgave van de
huurwaarborg. Om te vermijden dat waarborgen lang na de beëindiging van de
huurovereenkomst geblokkeerd blijven, wordt bepaald dat de rechtsvordering
van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart
door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd. De verhuurder die achterstallige huurgelden wil invorderen of een vergoeding voor
huurschade wenst en daarvoor een beroep wil doen op de huurwaarborg, moet
dus binnen het jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst een vordering instellen. Deze specifieke regeling doet geen afbreuk aan de andere verjaringstermijnen waarbinnen de verhuurder een vordering kan instellen tegen de
huurder. Deze bepaling beoogt enkel een soepele regeling uit te werken voor de
vrijgave van huurwaarborgen van huurovereenkomsten die reeds minstens één
jaar beëindigd zijn en waarvoor de verhuurder geen vordering tot vrijgave heeft
ingesteld.
Artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek dat betrekking heeft op de stofferingsverplichting voor de huurder, wordt niet mee overgenomen. De verplichtingen van
de huurder worden voldoende gewaarborgd door de huurwaarborg, die bovendien
terug verhoogd wordt naar drie maanden. De stofferingsverplichting dateert van
voor de invoering van de afzonderlijke huurwaarborg en is bovendien moeilijk te
controleren. Het woninghuurrecht kan worden vereenvoudigd door deze verplichting te schrappen. Het voorrecht van de verhuurder op de inboedel van de huurder,
zoals opgenomen in artikel 20, 1°, van de Hypotheekwet, blijft wel bestaan.
Raadpleeg voor belangrijke juridische beslissingen altijd een advocaat (met specialisatie in desbetreffende materie) of bevoegde instantie, niet enkel een forum!