JuridischForum.be

Huurder van Appartement te Brussel.

Huurcontract: 3-6-9
Start: 12/2017
Einde: 02/2020 (na 3 maanden opzeg) - in 3de jaar

Het appartement moest verlaten zijn op 29/02/2020.
Sleuteloverdracht vond plaats op 25/02/2020.
Op dat moment ook overdracht EGW ondertekend met nieuwe Huurder en Verhuurder.

De uitgaande plaatsbeschrijving vond plaats door een expert (aangesteld door Verhuurder) op 02/03/2020 (later dan 25/02/2020 wegens onbeschikbaarheid).
Er is een ingaande plaatsbeschrijving; betreft een volledig gerenoveerd appartement zonder lampen, gordijnen, etc.

De uitgaande plaatsbeschrijving vermeldt nu een boete van 1.400 euro, voor volgende mankementen:
- 53 gaten in de muur geboord (waarvan 80% voor gordijnen en lampen die we in samenspraak met Verhuurder en nieuwe Huurder hebben laten hangen): 262€ voor vullen en schilderen. De andere 20% ben ik bereid om een vergoeding voor te betalen. Hoe gaat dit in z'n werk als de herstellingen niet effectief plaatsvinden (bvb. voor de gordijnen)?
- schoonmaken (het appartement is schoon gemaakt door ons de dag voordien op 24/02/2020). Het terras was "vuil". Bij intreding was het een verlaten bouwwerf. Kostprijs: 40€
- schuren en vernis van parket. Kostprijs 900€ voor 30m2. Er zijn twee krassen van 1m x 0,5m in de living en een vlek (2 m2) in de badkamer (water door douche). De Verhuurder wil voor 30m2 laten herstellen aangezien het over een "groter oppervlak van 1m2 gaat". Kan dit zomaar?

Ik ben zeker bereid om ongeveer 400 euro te betalen (want dat is proportioneel de "schade" die aangericht is door ons).
Hoe pak ik dit best aan?

Ik heb de uitgaande plaatsbeschrijving nog niet ondertekend en de expert gecontacteerd dat ik niet met alles akkoord ga.

Bedankt!

- Gaten in de muur: is een kost voor de huurder.
Als u kunt bewijzen dat de verhuurder akkoord was om de gordijnen en lampen te laten hangen, is dit iets anders.
Bewijslast ligt bij u.

- Schoonmaken: een kost die verhuurders maar al te graag aanrekenen.
Ik zie geen enkele vrederechter die 40 euro van tafel vegen.

- Schuren en vernis: niet voor de huurder.
Tenzij bij schade. 2 krasjes en een vlek lijken mij onvoldoende om een volledige vloer te vernieuwen.
De verhuurder dient de schade pro-rata door te rekenen.
Deze 900 euro zou ik niet mee akkoord gaan dus.

Maar...
Was u aanwezig op die plaatsbeschrijving, of was dit enkel de expert?

Enkel de expert was aanwezig.

"expert" aangesteld door de verhuurder zonder dat u er zelf bij was = eenzijdige opstelling

men had u op zen minst de kans moeten geven om eventueel zelf nog iets in orde te maken na de "vaststellingen" of opmerkingen te maken op het verslag van deze "expert"

Of u moet hebben getekend - mogelijk zelfs bij aanvang - dat de aangestelde expert ook voor u werkte.

Daarbij heeft de expert een valse verklaring (plaatsbeschrijving ) afgelegd. Hoe kan hij het aantal gaten tellen aan de verlichtingstoestellen en gordijnen zonder deze te hebben afgenomen.
Wie is die expert? is dat iemand die terzake goed op de hoogte is van prijzen, of iemand die dat occasioneel deed? Waar haalde hij die prijzen? Van een offerte of uit een prijslijst met eenheidsprijzen dat echte experts (die dus ook voor de rechtbank werken) jaarlijks ontvangen per provincie. Ik had destijds een kopie van een dergelijke prijslijst , die ik ontving van bepaalde experten waarmee ik dikwijls in contact kwam via de rechtbank (omdat een huurder het soms niet akkoord was met mijn cijfers. Heb op bijna 30 jaar maar in 4 rechtszaken terzake ongelijk gehad.)

De expert is erkend en aangesloten bij CIBEX. Mijns inziens treedt de expert wel onafhankelijk op, doch door de Verhuurder gekozen.

Ik heb m’n opmerkingen doorgegeven aan expert maar geen éenduidig antwoord verkregen.

Nu een minnelijke schikking proberen regelen met de Verhuurder. Wat als daar niets uitkomt?

Onafhankelijk of niet: als u niet aanwezig was, of iemand die u vertegenwoordigde, is die plaatsbeschrijving niets waard.
Enkel de rechtbank kan een expert aanstellen die dit kan opstellen zonder aanwezigheid van de partijen.

Dus hier lijkt het mij eenvoudig:
Verklaar aan de verhuurder dat er geen geldige plaatsbeschrijving heeft plaatsgevonden, daar deze niet tegensprekelijk was.
Bijgevolg verklaart u zich niet akkoord met het te betalen bedrag aan de verhuurder, en dringt u erop aan dat de volledige huurwaarborg tegen eind april zal vrijgegeven zijn (zelfs ten tijde van Corona kan de verhuurder nog steeds terecht bij de bank om een akkoord te geven).

Als de verhuurder niet akkoord gaat, zal u of deze naar de rechtbank dienen te stappen.
Kostprijs: 50 euro voor de verliezende partij (te betalen door de eisende partij, terug te vorderen bij winst).

Ik denk dat er verwarring ontstaan is tussen een plaatsbeschrijving bij aanvang (specifieke vormvereisten en wettelijke verplichtingen) en de documenten die opgemaakt worden bij uittrede ( verschillende mogelijke manieren en methodieken, geen wettelijke verplichtingen).

Een uittredende plaatsbeschrijving is niets anders dan een opsomming van enkel die zaken, die niet meer overeenkomen met de uittredende PB.. Bij een geval van goede huurder, hooguit een halve A4tje.