JuridischForum.be

Beste,

Wie kan ons raad geven bij de volgende vraag... Op 24 juli verhuisden wij van een klein appartement naar een ruime woning met tuin.
We hebben het ganse huis opgeknapt, geverfd, nieuwe gordijnen gehangen enzv... Op 30 november kwam de eigenares langs met de melding dat ze het huis gaat verkopen omdat ze de successierechten op het huis niet kan betalen, wij hebben een huurcontract van 9 jaar dat inging op 1 juli 2019. Op 3 december kwam er een ongemotiveerde aangetekende brief met de opzeg en de melding dat we 6 maanden tijd hebben om de woning te verlaten.
Wij willen de woning eventueel verlaten mits een schadevergoeding en een teruggave van de gemaakte kosten, wij hebben nu het gevoel dat wij de woning opgeknapt hebben zodat het klaar staat om te verkopen, wat is de wet hieromtrent? wij krijgen overal tegenstrijdige informatie... kunnen wij zelf naar de vrederechter stappen zonder advocaat en indien wij de aangetekende opzeg aanvechten verliezen wij dan ons recht op schadevergoeding? De eigenares wil slechts 3 maand schadevergoeding betalen. Ons contract is geregistreerd.
Na het krijgen van dit bericht zijn we allebei in de put geraakt, het is een emotionele rollercoaster, wij zijn allebei 60+.

Wie heeft u de melding gegeven dat u moet verhuizen binnen 6 maanden?
Immers een nieuwe eigenaar dient uw contract te respecteren en onveranderd over te nemen.
Het ligt wel anders als de nieuwe eigenaar het huis zelf wil betrekken.
Daarom de vraag wie heeft u die melding gegeven?

Wie heeft u de melding gegeven dat u moet verhuizen binnen 6 maanden?
Immers een nieuwe eigenaar dient uw contract te respecteren en onveranderd over te nemen.
Het ligt wel anders als de nieuwe eigenaar het huis zelf wil betrekken.
Daarom de vraag wie heeft u die melding gegeven?

ps... uw vraag word behandeld in Overdracht gehuurde goed (Art. 38 WHD) dus art 38. van het nieuwe woninghuur decreet dat in voege is van 01/01/2019.
Uw huidige verhuurder hoeft u niet op te zeggen want; Dat wil zeggen dat indien de huurovereenkomst van lange duur is, de artikelen 17, 18 en 19 van toepassing zijn voor de koper / verkrijger.
De nieuwe verkrijger moet dus uw contract onveranderd overnemen of de nieuwe verkrijger moet er zelf komen inwonen. De nieuwe verkrijger kan u dan van de moment dat hij eigenaar is u een opzeg geven van 6 maanden voor zelfbewoning. Dus hijzelf met zijn gezin.
Wil hij het echter verhuren in de familie bvb aan zijn vrouw, zijn kinderen enz... Dan kan hij enkel opzeggen met 6 maanden tegen het einde van de eerste 3 jaarlijkse periode.

De huidige eigenares heeft de opzeg zonder motivatie gegeven op 30 november brief gehad 3 dec., wat ik van de antwoorden versta is namelijk,
indien er een nieuwe eigenaar komt kan die ons perfect opzeggen zonder schadevergoeding indien hij er zelf intrekt,dus huis en tuin gratis opgeknapt.
dusdanig zijn wij wel verplicht om te verhuizen binnen de huidige termijn van opzegging met vergoeding, het is dus kiezen tussen de pest en cholera.

Klopt, maar er is nog niks dat er op wijst dat de nieuwe eigenaar u zou opzeggen.
En inderdaad, uw huidige verhuurster heeft u opgezegd en is u dus een opzeg vergoeding verschuldigd zoals voorzien in art.19 De vergoeding, vermeld in het eerste lid, is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.
Dus in uw geval 9 maanden vergoeding.
Ik begrijp uw teleurstelling, maar dat is nu eenmaal de wetgeving, daar kunnen wij ook niks aan veranderen.
Het is nu uw opzeg nemen met de schadevergoeding ofwel uw grieven voor te leggen aan uw huidige verhuurster en onderling een overeenkomst te maken of af te wachten wat de bedoelingen zijn van de nieuwe eigenaar.

Vlaams Woninghuurdecreet

Art. 19. Opzegging door de verhuurder zonder motief
§ 1. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
De vergoeding, vermeld in het eerste lid, is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.

De opzeg heeft dus tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op het einde van de eerste driejarige periode, 30 juni 2022 en dat de verhuurster een schadevergoeding moet betalen van negen maanden huur.

Vlaams Woninghuurdecreet

Art. 19. Opzegging door de verhuurder zonder motief
§ 1. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
De vergoeding, vermeld in het eerste lid, is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.

De opzeg heeft dus tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op het einde van de eerste driejarige periode, 30 juni 2022 en dat de verhuurster een schadevergoeding moet betalen van negen maanden huur.

Ja beste scorpioen, dat staat toch duidelijk in mijn antwoord, dat de vergoeding 9 maanden is.
Maar als in het slechtste geval het huis verkocht word en de nieuwe huurder wil daar intrekken, dan zal het niet duren tot het einde van de eerste 3 jarige periode eind juni 2022

@ D0gD0g, juist ja en daar zitten we dan ook klem.... heeft het nog zin om een vrederechter in te schakelen in deze en kunnen we dat zomaar?

In princiepe TS is de opzeg door uw huidige verhuurder onwettig.
Zij kan u niet opzeggen, wegens verkoop van de woning.
Zij kan u enkel opzeggen ten vroegste met 6 maanden zonder motivatie tegen het einde van de eerste 3 jarige periode en met een verbrekingsvergoeding van 9 maanden.
Bij verkoop, neemt de nieuwe eigenaar uw contract onder dezelfde voorwaarden over.
Van de moment, dat de nieuwe eigenaar beslist van (zelf) de woning te bezetten met zijn gezin, kan deze u opzeggen zonder schadevergoeding met inacht name van 6 maanden opzeg.
U kan dit aan uw huidige verhuurder ter kennis brengen, ik zou dit doen via een aangetekende zending dat u de opzeg betwist om deze redenen en verwijzen naar de wetsartikels die wij aanhaalden.
En blijf rustig in uw woning en laat de verhuurster desnoods zelf naar de vrederechter stappen om hetzelfde te aanhoren.

Dus de ongemotiveerde opzeg is onwettig, is er van onze kant een termijn waarop wij moeten betwisten? En wil dat dan ook zeggen dat zij ons opnieuw moet opzeggen en dat de datum om de woning te verlaten dan ook opschuift?
En wat met de kosten die wij hier gemaakt hebben, zoals verven, gordijnen, tuinmateriaal ed.... of zit dit al in de schadevergoeding inbegrepen?

Mijn bedenking bij deze wet is toch wel.... eigenaar heeft een huis, laat het opknappen door de huurders beslist dan om te verkopen... tja nu staat het mooi in orde en nu gooi ik ze eruit ...

De opzeg is niet nietig. Maar de opzeg beëindigt de huurovereenkomst pas tegen het einde van de eerste driejaarlijkse periode. De verhuurster moet dus niet meer opnieuw opzeggen, maar u kan nog tot 30 juni 2022 blijven en hebt recht op schadevergoeding.
U doet er best aan gewoon aan de verhuurster te schrijven dat de gegeven opzeg in strijd is met de wet en u de woning niet zal verlaten binnen zes maanden.
Dit doet niets af aan het feit dat als de woning verkocht wordt, de nieuwe eigenaar kan opzeggen voor eigen gebruik.
Wat uw bedenking betreft over de wet. Het decreet bepaalt:

De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Dit geldt zowel voor de opzegging voor persoonlijk gebruik als bij het einde van een driejaarlijkse periode. Partijen kunnen dus in de huurovereenkomst overeenkomen dat de verhuurder niet voor het einde van de huurovereenkomst, negen jaar, mag opzeggen.

Als ik TS een goede raad mag geven, schrijf uw huidige verhuurster aangetekend aan en betwist de opzegging zoals ik al vermelde.
Bovendien richt u tot de vrederechter en vraag de nietigverklaring van deze opzeg, daar hebt u geen advocaat voor nodig en uw verhuurster draagt de kosten voor deze rechtspleging.

En wat met de kosten die wij hier gemaakt hebben, zoals verven, gordijnen, tuinmateriaal ed.... of zit dit al in de schadevergoeding inbegrepen?

Die kosten heb jij uit eigen beweging gemaakt tenzij de verhuurder een tussenkomst heeft beloofd (op papier)
Je kan ze meenemen, maar dan moet je alles terug in zijn oorspronkelijke staat terugbrengen, en dan kan wel eens duurder uitvallen dat het oorspronkelijke.

1. Nogmaals, de opzeg is niet nietig.
Zie Vredegerecht Wolvertem, R.W. 97-98? 307, noot K. Van Raemdonck; Cassatie, 22 april 2005,
http://jure.juridat.just.fgov.be/view_d ... 13&lang=NL, noot B. Van Baeveghem in RABG 2006, 30.
2. Zelfs als de opzeg nietig zou zijn, wat dus niet het geval is, moet u zelf niet naar de vrederechter stappen. U kan rustig blijven huren, de verhuurder die u wil uitzetten moet de geldigverklaring van de opzeg vorderen bij de vrederechter, hij moet het initiatief nemen.
3. U kan er ook voor kiezen gevolg te geven aan de opzeg en de woning verlaten en ... de schadevergoeding van negen maanden vorderen wegens niet gemotiveerde opzeg tijdens de eerste driejarige periode. De casus van Vredegerecht Wolvertem is gelijkaardig:

De partijen sloten een huurovereenkomst voor onbepaalde duur met ingang op 1 januari 1995.
Op 21 februari 1995 stuurden de verhuurders aan de huurders een opzegging zonder motivering, met een opzeggingstermijn van 3 maanden.
Bij brief van 23 maart 1995 van de advocaat van de huurders werden de verhuurders in gebreke gesteld om de schadevergoeding te betalen krachtens artikel 3, §4, Woninghuurwet wegens niet-gemotiveerde opzeg tijdens de eerste driejaarlijkse periode. Deze brief laat ook verstaan dat de huurders het gehuurde goed zullen verlaten in overeenstemming met de opzeg.

De vrederechter veroordeelt de verhuurders tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan 9 maanden huur.

Wat als de opzegging niet voldoet aan de wettelijke voorwaarden? De opzegging is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen volgens de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Staat duidelijk in het woninghuur decreet..

Voor opzeg modaliteiten zijn er voorwaarden.
Wanneer aan één van die voorwaarden niet is voldaan of er zijn in het contract geen andere wettelijk mogelijke clausules voorzien dan is de opzeg nietig.
Wat sommige rechters beslissen is geen wet, was dit wel dan zou het opgenomen zijn in het nieuwe woninghuur decreet
de huurwet en het woninghuur decreet dat is de wet en niet wat tussen de lijntjes word bijgeschreven.