Einde handelshuurovereenkomst

[Grabo_08]

Hallo,

Ik zit met een aantal vervelende vragen waar ik nergens een duidelijk antwoord voor vind.

Even de situatie schetsen : wij hebben bijna 3 jaar geleden een BVBA overgenomen ter uitbating van een horeca-zaak (café). Op dat moment liep er al een handelshuurcontract van 6 jaar (contract van 9 jaar). De huur bleef dus doorlopen aangezien de BVBA dus gewoon van zaakvoerder wijzigde. Wij zijn onderhuurder van een brouwerij.

Bij deze overname hebben wij een document met aandelenoverdracht getekend bij de boekhouder en daarbij een excel met inventaris gekregen (lijst met zaken die de vorige zaakvoerder heeft aangekocht met de bvba).

Nu blijkt dat je een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst 18 maanden voor einde opnieuw moet aanvragen (ik snap ondertussen dat dit de wettelijke termijn is maar moet dit nergens in het contract vermeld worden want een persoon zonder enige kennis van recht weet dit niet?!)

Daarnaast heeft de brouwerij ondertussen een nieuwe kandidaat gekozen (uit verschillende kandidaten) maar deze willen zichzelf niet kenbaar maken tot op dag van overname, kan dat zomaar?

Nu heb ik ook een mail ontvangen van de brouwerij dat de nieuwe kandidaten geen interesse hebben om de BVBA over te nemen (wat hun volste recht is uiteraard) en ook geen interesse in de inboedel. Ik citeer “Jullie hoeven niets te regelen met de opvolger.
De bvba zal niet overgenomen worden.
Die blijft van jullie.
Wat de inboedel betreft is de keuze aan jullie om deze vrij te verkopen.
Dit is al het los materiaal. (Meubels, koffietoestel, tassen, bordjes,muziekinstallatie, kassa,...)
Vaste installaties zijn roerend door bestemming geworden (koelcel, zonnepanelen, toog, tap en frigo’s) Deze mogen niet weg.

Van de toog en de tap snap ik dat deze onroerend zijn geworden door bestemming (definitie : roerende goederen worden onroerend door bestemming indien er bij het verplaatsen/wegnemen schade wordt berokkent aan het onroerend goed). Maar de frigo’s en koelcel lijken mij gewoon blijvend roerend (aangezien we deze hoogstwaarschijnlijk zelf in gebruik gaan nemen of willen verkopen).

Zonnepanelen is nog iets apart: deze staan op naam van ons als particulier (registratie), de afschrijvingen en voordelen zitten in de BVBA (kosten niet). Hoe zit het daarmee? Want ook deze willen we graag zelf privé gebruiken (we hadden zelfs al de firma gecontacteerd waar deze waren aangekocht om ze te verplaatsen).

Ook niet onbelangrijk is dat er in de plaatsbeschrijving NIETS van inboedel of meubelen staan. Enkel vaste zaken zoals vaste kasten en borden aan de muur.

Wij voelen ons op dit moment echt “bedrogen” door al deze zaken aangezien we op deze manier dus echt niets van onze centen gaan terugzien die we in de BVBA hebben geïnvesteerd... dit waren onze zuurverdiende spaarcenten en hebben deze echt nodig privé nu de zaak gaat wegvallen.

Alvast bedankt om dit eens te bekijken en hopelijk kunnen jullie meer duidelijkheid scheppen (want op dit moment zien we de bomen door het bos niet meer...)

Bedankt.
Mvg,

Grabo_08

[denlowie]

U bent niet de enige die dit al hebben gehad .

Je werd veronderstelt deze huurwetgeving te kennen als je zelfstandig werd.

Ik heb net het zelfde gehoord een 2 tal jaren geleden in Gent zelfs in de kuip van Gent, deze mensen hebben tegen de brouwerij een proces aan gespannen , met als resultaat dat ze in het ongelijk zijn gesteld en een groot pak kosten aan advocaat hebben gehad .

Je blijft eigenaar van de BVBA en alles wat van de BVBA is mag je mee nemen.

Je zal moeten zien wat is roerend en wat is onroerend ?? al wat bij het onroerend is zal je moeten laten staan !

Had u geen boekhouder die je dit kon melden ??

Misschien onmiddellijk uitkijken naar een ander pand, die zijn er genoeg te vinden .

[denlowie]

even de wet tekst bij halen

Art. 14. De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks of straffe van verval bij (exploot van gerechtsdeurwaarder) of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. <W 05-07-1963, art. 48>

[mava105]

moet dit nergens in het contract vermeld worden want een persoon zonder enige kennis van recht weet dit niet?!)

Daarnaast heeft de brouwerij ondertussen een nieuwe kandidaat gekozen (uit verschillende kandidaten) maar deze willen zichzelf niet kenbaar maken tot op dag van overname, kan dat zomaar?

Neen, dat moet niet vermeld worden in de huurovereenkomst. Dat is gewoon de wet, en als je een zaak uitbaat, moet je die wet kennen.
Als de verhuurders dat in ieder huurcontract moeten vermelden, heb je telkens een klein telefoon boek.
Eens uw aanvraag voor een nieuwe huur niet binnen is tegen het einde van de 15de maand voor het einde, Mag de verhuurder het zelf vrij verhuren, en staan jullie op straat, tenzij je minnelijk kan overeenkomen met die verhuurder.
Heb bijna 30 jaar in die wereld meegedraaid, in functie bij een grote brouwerij, en dat waren regelmatig grote drama's, doordat mensen hun hele fortuin verloren. De inboedel was gewoonlijk niet meer waard, en al helemaal zeker niet als de nieuwe huurder niets wilde overnemen.
Losstaande frigo's mogen meegenomen worden, maar ingebouwde toestellen onder de toog of in de achtertoog worden aanzien als vaste toestellen, en moeten dus blijven staan. Dikwijls zijn ze ook eigendom van de brouwerij, evenals de tapinstallatie.

[Grabo_08]

Alvast bedankt voor je reactie @denlowie

Dat we ermee moeten stoppen, hebben we ons al bij neergelegd. Maar nu is het gewoon kijken wat zij zeggen dat “onroerend door bestemming is” ook effectief zo is. Want zoals ik al in mijn post zei: tap en toog snap ik. Maar frigo’s, koelcel (op naam bvba) en zonnepanelen (op privé-persoon). Kunnen ze hier toch niet bij rekenen? Als dat echt zo is vind ik het gewoon diefstal?! Waarom zouden mensen/vennootschappen dan nog investeringen doen in opwaardering van pand (voor eigen gewin) als ze daar niets voor terugkrijgen?

[Grabo_08]

moet dit nergens in het contract vermeld worden want een persoon zonder enige kennis van recht weet dit niet?!)

Daarnaast heeft de brouwerij ondertussen een nieuwe kandidaat gekozen (uit verschillende kandidaten) maar deze willen zichzelf niet kenbaar maken tot op dag van overname, kan dat zomaar?

Neen, dat moet niet vermeld worden in de huurovereenkomst. Dat is gewoon de wet, en als je een zaak uitbaat, moet je die wet kennen.
Als de verhuurders dat in ieder huurcontract moeten vermelden, heb je telkens een klein telefoon boek.
Eens uw aanvraag voor een nieuwe huur niet binnen is tegen het einde van de 15de maand voor het einde, Mag de verhuurder het zelf vrij verhuren, en staan jullie op straat, tenzij je minnelijk kan overeenkomen met die verhuurder.
Heb bijna 30 jaar in die wereld meegedraaid, in functie bij een grote brouwerij, en dat waren regelmatig grote drama's, doordat mensen hun hele fortuin verloren. De inboedel was gewoonlijk niet meer waard, en al helemaal zeker niet als de nieuwe huurder niets wilde overnemen.
Losstaande frigo's mogen meegenomen worden, maar ingebouwde toestellen onder de toog of in de achtertoog worden aanzien als vaste toestellen, en moeten dus blijven staan. Dikwijls zijn ze ook eigendom van de brouwerij, evenals de tapinstallatie.

Dag Mava,

De koelcel en frigo’s waarover ik spreek staan los en kunnen dus zo weggehaald worden zonder enige schade, maar toch beweren ze dat dit nu van hen is?

Evenals zonnepanelen?

[denlowie]

Maar frigo’s, koelcel (op naam bvba) en zonnepanelen (op privé-persoon)

Wat zonnepanelen betreft durf ik echt geen antwoord opgeven als deze vast op het dak zijn vastgemaakt .

Wat je koelcel en frigo betreft, in tweedehands is dit niks meer waard of een paar 100 Euro

[Sirkii]

Zonnepanelen die je zelf geplaatst heb mag je wel degelijk meenemen. Enige uitzondering is bij verkoop van een onroerend goed als je t meenemen niet opgenomen hebt in de compromis.

Er zijn wel de kosten voor wegname en dakherstelling en kosten om ze elders weer te plaatsen. Mogelijks is het bijna goedkoper om ze gratis achter te laten en nieuwe te plaatsen. Wordt mee bepaald of je groene stroom certificaten krijgt.

De verhuurder blufpokert betreffende de zonnepanelen. Stel hem in een reactie (desnoods geschreven door een advocaat) je voorwaarden voor voor achterlating of neem ze gewoon mee met herstelling van het dak in de originele toestand.

Trouwens, vaste installaties die jij op uw kosten plaatste in je huurpand mag je wel wegnemen mits je het pand zoals het was herstelt. Meestal evenwel zijn deze kosten de baten niet waard en laat je beter achter.

[mava105]

Heb ooit meegemaakt dat een huurder zelf een topbadkamer plaatste in een huurpand (horeca). Toen de eigenaar besliste om het pand op einde huurceel te verkopen, en de huurders dat niet konen realiseren, braken ze deze badkamer uit en lieten de boel zo achter. Na een vonnis ivm de huurschade, hebben ze die badkamer met goedkope materialen terug ingericht (trok op niets) en begon er een nieuwe rechtszaak, want er zaten tientallen foto's en plannen van hun hun oude badkamer in de verhuurder zijn dossier. Het was nl een Art-deco badkamer van de jaren 1930. En ze was daarbij nog eens omstandig beschreven in de plaatsbeschrijving.
Het heeft hun veeeeel geld gekost. (een meervoud van hun oorspronkelijke topbadkamer)

[mava105]

Heb ooit meegemaakt dat een huurder zelf een topbadkamer plaatste in een huurpand (horeca). Toen de eigenaar besliste om het pand op einde huurceel te verkopen, en de huurders dat niet konen realiseren, braken ze deze badkamer uit en lieten de boel zo achter. Na een vonnis ivm de huurschade, hebben ze die badkamer met goedkope materialen terug ingericht (trok op niets) en begon er een nieuwe rechtszaak, want er zaten tientallen foto's en plannen van hun hun oude badkamer in de verhuurder zijn dossier. Het was nl een Art-deco badkamer van de jaren 1930. En ze was daarbij nog eens omstandig beschreven in de plaatsbeschrijving.
Het heeft hun veeeeel geld gekost. (een meervoud van hun oorspronkelijke topbadkamer)
In een andere zaak van een zeer grote taverne/restaurant werden er door de uitbaters 2 grote koelcellen geplaatst op de koer achter de zaak. Ze hadden ze afgebroken en te koop gesteld. 6 maanden later lagen de onderdelen er nog, en ze werden uiteindelijk gewoon op de container gesmeten. (op de compressoren na)

[Ghentian]

De meeste informatie hier is correct.

Wel een opmerking over de werken, gewoon om het duidelijk te maken. Een goed is onroerend wanneer het duurzaam is verbonden met de grond. Een frigo is geen onroerend goed, een koelcel kan onroerend zijn afhankelijk van het type. Binnen de rechtspraak en rechtsleer is daar nu en dan nog discussie over. Maar eigenlijk is dat niet belangrijk.

De handelshuurwetgeving stipuleert duidelijk wat er gebeurt op het einde van de huur:

" Art. 9. Wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keus om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde."

Concreet: hij kan niet eisen dat u het moet verwijderen. U mag het verwijderen, tenzij ze protesteren. In dat geval moeten ze wel een vergoeding betalen. Dus gewoon 'gratis' laten staan (want onroerend) zodat de volgende er alvast profijt van heeft, is van het goeie te veel. Je moet goed kijken naar de ingaande plaatsbeschrijving - alles wat er daarna gewijzigd is en onroerend is, zijn 'verbouwingen'.

De verhuurder zegt dus dat hij niet wil dat u de verbouwingen verwijdert - in dat geval moet hij ze vergoeden. Natuurlijk zal die vergoeding 'gene vette' zijn.