Verhuurder wilt verkopen (contract van 9 jaar)

[Marre_S]

Goedemiddag iedereen!

Ik heb helaas nogal wat vragen rond een vrij complexe situatie, dus ik hoop dat jullie mij hierbij kunnen helpen:
Sinds voorjaar 2016 huurt mijn zus een appartement dat eigendom is van mijnheer y. De overeenkomst werd gesloten tussen mijnheer x (de zoon van mijnheer y) en mijn zus, maar vond plaats op een immobiliënkantoor en is volgens mij met huurbemiddeling via dat immokantoor (hun hoofding staat op het contract).
De overeenkomst liep eerst voor 1 jaar, waarna het stilzwijgend verlengd werd met nog 1 jaar, waarna het stilzwijgend werd omgezet naar een contract van 9 jaar startend op de oorspronkelijke datum van het contract (dus 2016).
Enkele maanden geleden is mijnheer y overleden, waardoor het pand geërfd werd door zijn dochter (mevrouw z). Aan het huurcontract werd niets gewijzigd en mijn zus werd hiervan nooit schriftelijk op de hoogte gesteld, maar stort haar huur sinds enkele maanden wel al aan mevrouw z (omdat mijnheer x hier mondeling om had gevraagd).
Gisteren werd mijn zus gebeld door het immokantoor omdat mevrouw z het pand wenst te verkopen en het immokantoor volgende week foto's wilt maken. Tot hiertoe heeft de verhuurder zelf, noch mevrouw z, iets over deze verkoopsintentie gecommuniceerd aan mijn zus.

Mijn vragen zijn dus:
1) Welke stappen met de verhuurder zetten om zo'n verkoop te mogen starten? Moet mijn zus bv schriftelijk op de hoogte worden gebracht of mag een verhuurder dit zonder enig overleg/ enige verwittiging op de markt zetten?
2) Als het contract met huurbemiddeling via een immobiliënkantoor zou lopen, in welke mate heeft dat kantoor dan het recht om namens de verhuurder op te treden? Is het dan bv in orde dat zij mijn zus hierover informeren of moet dit altijd vanuit de huurder (mijnheer x) gebeuren?
3) Heeft mijn zus als huidige huurder enig recht om het appartement als eerste te kopen (voordat het op de markt komt)?
4) Op TestAankoop las ik dat het huidige huurcontract niet verbroken hoeft te worden, maar dat een nieuwe eigenaar dit kan overnemen aan dezelfde voorwaarden. Moet het contract dan vernieuwd worden zodat de naam van de verhuurder blijft kloppen? En zo ja, had dit dan ook niet gewijzigd moeten worden toen het pand overging naar mevrouw z?
5) Er vanuit gaand dat het contract verbroken zal worden en wetende dat dit startte in 06/2016, welke opzegtermijn en vergoeding zou hier aan vast hangen? Zijn ze bv nog op tijd voor de 'verbreking op 3 of op 6 jaar'?
(Zoals ik het gelezen heb zouden ze nu al te laat zijn omdat ze hun aangetekend schrijven voor 03/2019 hadden moeten versturen. Als dat zo is, mogen zij het contract dan volledig niet verbreken? Of hangen er meer gevolgen aan dan 'een opzegtermijn van 6 maanden en een vergoeding ter waarden van 6 of 9 maanden'?)

Bij voorbaat bedankt voor alle hulp!

[Freshprince]

1) Geen stappen t.o.v. de huurder. Mag gewoon verkopen.

2) Immo kan verhuurder vertegenwoordigen indien die daartoe een mandaat heeft. Als de huurder van geen mandaat weet, dan regelingen treffen met verhuurder rechtstreeks.

3) Neen, geen voorkooprecht, tenzij zo overeengekomen in contract.

4) Geen nieuw contract! Bestaande huurovereenkomst loop gewoon verder.

5) Verkoop is geen wettig motief voor de huur te beëindigen. De koper is naar waarschijnlijkheid ofwel opzoek naar een eigen woonst ofwel opzoek naar een investering. In het eerste geval zal die de huurder kunnen opzeggen met zes maand om er zelf in te wonen. In het tweede geval blijft de huur mogelijks gewoon doorlopen.

[Blaatpraat]

Aanvulling bij 4 (na FreshPrince): nieuwe eigenaar dient je wel officieel (beste manier voor bewijslast is schriftelijk) op de hoogte te stellen dat deze de nieuwe eigenaar is (met kopie van notariële akte) en dient dan ook zijn/haar rekeningnummer op te geven.
Als er dus op een dag iemand komt zeggen dat hij/zij de nieuwe eigenaar is, vraag dan om een kopie van de akte en het rekeningnummer waarop de huur gestort kan worden per brief.

[Franciscus]

Is het huurcontract geregistreerd en wenst uw zuster te blijven wonen?
Dan is een geregistreerd contract beter.
Contracten van voor 2019
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf

Indien contract van na 2019
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

[bosprocureur]

Is het huurcontract geregistreerd en wenst uw zuster te blijven wonen?
Dan is een geregistreerd contract beter.
Contracten van voor 2019
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf

Indien contract van na 2019
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

En ter aanvulling : uw zuster mag gerust zelf haar huurcontract ter registratie aanbieden. Er is meestal geen kost voor die registratie (wel een relatief kleine boete voorzien voor laattijdige registratie, maar bij mijn weten wordt die niet toegepast)

[LennieK]

die boete is enkel voor eigenaars dacht ik.

[bosprocureur]

die boete is enkel voor eigenaars dacht ik.

Zelfs dan niet, dacht ik.