Huurder zegt op na oproeping bij gerechtsbrief

[BaconAddict]

Beste forumleden,

Ik heb een huurder laten dagen voor de vrederechter en de zaak komt binnen een paar weken voor.

Nu heeft hij zijn huur opeens wel opgezegd na een tijdje spoorloos verdwenen te zijn. Hij heeft een aantal maanden achterstal.

Caveat: de huurovereenkomst werd niet geregistreerd...

Ik heb een bezettingsvergoeding en verbrekingsvergoeding gevraagd. Hoewel hij andere oorden heeft opgezocht, staat het appartement nog vol rommel en kan het moeilijk in goede staat van onderhoud gewaand worden...

Waaraan kan ik mij verwachten voor de rechter? Enkel de achterstallen nog? Of kan dit alsnog gezien worden als een ontbinding ten laste van de huurder (wegens wanprestatie)?

Mvg

[Freshprince]

Rechter kan nog steeds ontbinden, opzeg doet aan die mogelijkheid geen afbreuk.

[LennieK]

Vergeet ook niet de huurwaarborg te laten vrijgeven naar u toe. En eventueel extra voor de opruimkosten.

[BaconAddict]

Bedankt voor jullie reacties.

Dat de overeenkomst niet is geregistreerd maakt geen verschil dan?

[Freshprince]

Bedankt voor jullie reacties.

Dat de overeenkomst niet is geregistreerd maakt geen verschil dan?

Niet registratie geeft huurder optie kosteloos (lees: geen vergoeding wegens beëindiging eerste drie jaar) en met termijn naar eigen keus op te zeggen, dit voor contract negen jaar.
Doet geen afbreuk aan de mogelijkheid van de rechtbank de huurovereenkomst te ontbinden.

[BaconAddict]

Ok, dat is alvast een geruststelling.

Ik heb in mijn verzoekschrift enkel een verbrekings- of wederverhuringsvergoeding gevraagd. In het huurcontract stond dit vermeld ten bedrage van 1 semester huur. Vermits ik geen extra opruimkosten heb gevorderd, denkt u dat de rechter dit gehele bedrag zal toekennen? Ik heb gehoord dat sommige vrederechters de neiging hebben om dit te matigen naar 3 maanden. Maar misschien kan ik wat foto's meenemen van de rommel die is achtergebleven om de opkuis aan te tonen.

[Sirkii]

Zes maanden wederverhuringsvergoeding op particuliere verhuur is in tegenspraak met de huurwet (3 maand eerste jaar, 2 maand 2e jaar, 1 maand 3e jaar indien het contrract geregistreerd was ...) en zal dus al zeker niet toegewezen worden.

Als er geen inkomende (geregistreerde) plaatsbeschrijving is zal je ook geen huurschade kunnen claimen.

k Denk dat je al blij zal mogen zijn met toewijzing van de achterstal en een uitzetting. Opruim twijfelachtig zonder ingaande plaatsbeschrijving.

Zou de woning een onbewoonbaarheidscheck doorstaan?

[BaconAddict]

Zou de woning een onbewoonbaarheidscheck doorstaan?

Het appartement verkeerde alvast in zeer goede staat toen de huidige huurder er introk. Ik twijfel er niet aan dat het zou conformeren aan de Vlaamse kwaliteitseisen. Wat zij er ondertussen van gemaakt hebben, kan ik niet met zekerheid zeggen want ik heb het pand nog niet betreden in afwachting van een vonnis...

Van de staat heb ik bij aanvang een plaatsbeschrijving opgemaakt, maar uiteraard ook niet laten registreren. Gewoon een checklist opgesteld met vermelding van de staat van elke ruimte met foto's als bijlage. Alles werd afgetekend door de huurder.

Voor eventuele huurschade heb ik om die reden een voorbehoud gevraagd...

Ik dacht dat een wederverhuringsvergoeding nog iets anders was dan een opzegvergoeding wegens beëindiging door de huurder in de eerste drie jaar (in dit geval heeft het contract nog geen volle twee jaar uitwerking gekend)?

[scorpioen]

Ik dacht dat een wederverhuringsvergoeding nog iets anders was dan een opzegvergoeding wegens beëindiging door de huurder in de eerste drie jaar (in dit geval heeft het contract nog geen volle twee jaar uitwerking gekend)?

Dat is zo. De wederverhuringsvergoeding wordt toegekend bij ontbinding wegens prestatie. Voor gewone huur wordt meestal drie maanden toegekend.

[KJ86]

Je bent goed op de hoogte. Het klopt dat er vrederechters zijn die een wederverhuringsvergoeding en verbrekingsvergoeding niet tezamen toekennen. Je kan het maar vragen en afwachten. In het links bastion van het Gentse zal je op een nee stoten.

[BaconAddict]

Ik dacht dat een wederverhuringsvergoeding nog iets anders was dan een opzegvergoeding wegens beëindiging door de huurder in de eerste drie jaar (in dit geval heeft het contract nog geen volle twee jaar uitwerking gekend)?

Dat is zo. De wederverhuringsvergoeding wordt toegekend bij ontbinding wegens prestatie. Voor gewone huur wordt meestal drie maanden toegekend.

En wat bij woninghuur? Ook drie maanden in principe, ongeacht wat de huurovereenkomst voorschrijft?

[scorpioen]

Meestal drie maanden.

[BaconAddict]

Huurder verscheen ter zitting en argumenteerde dat hij geen wederverhuringsvergoeding verschuldigd zou zijn omdat hij een niet-geregistreerde huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd. Denkt u dat dit de rechter zal overtuigen?

[scorpioen]

Artikel 1760 van het Burgerlijk Wetboek: In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.

De wederverhuringsvergoeding dekt de schade die de verhuurder lijdt omdat hij, nadat hij terug over de woning kan beschikken, een nieuwe huurder moet zoeken en in afwachting dat hij een nieuwe huurder gevonden heeft huurinkomsten derft. Het feit dat de huurovereenkomst niet geregistreerd is, doet hieraan niets af.

Als de huurovereenkomst bepaalt welke vergoeding verschuldigd is, dient de verhuurder de schade niet te bewijzen.
Artikel 1231, § 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de rechter, zelfs ambtshalve, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom kan verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. In geval van herziening kan de rechter de schuldenaar niet veroordelen tot een kleinere geldsom dan bij gebrek aan strafbeding verschuldigd zou zijn geweest.
De rechter die een overdreven schadebeding matigt, dient dit bedrag te verminderen tot de potentiële schade. Dit betekent niet dat de rechtbank enkel het bedrag van de werkelijk geleden schade zou mogen toekennen. De rechter moet beoordelen hoe hoog de schade is die partijen bij het afsluiten van de overeenkomst konden voorzien voor het geval de huurovereenkomst zou ontbonden worden wegens wanprestatie van de huurder. Meestal wordt een bedrag gelijk aan drie maanden huur toegekend.

Als er geen dergelijke bepaling in de huurovereenkomst is, kan de rechter oordelen dat de verhuurder geen schade lijdt. De huurovereenkomst is immers hoe dan ook beëindigd door de door de huurder gegeven opzegging, zodat de wederverhuring noodzakelijk is, ongeacht de wanprestatie en ontbinding ten laste van de huurder.

Dit zijn volgens mij de juridische principes. Niet elke vrederechter zal die zo toepassen.

[BaconAddict]

Bedankt voor uw advies. De rechter heeft inderdaad zoals u zei uiteindelijk een wederverhuringsvergoeding van 3 maanden toegekend. Ik heb ondertussen opdracht gegeven aan de deurwaarder om het vonnis te betekenen.

Wel nog een bijkomend probleem: de huurder had dus een opzeg gedaan die gisteren is ten einde gelopen. Ondertussen heeft hij echter nog steeds niet zijn sleutels komen inleveren en heeft hij nog een puinhoop aan rommel in de garage achtergelaten. Ook de tuin is in slechte staat van onderhoud.

Mag ik, hoewel het vonnis spreekt van een gedwongen uithuiszetting hoogstens 1 maand na betekening vonnis, al zelf beginnen aan opruim om het goed terug te huur te stellen, gezien de door de huurder gedane opzeg?

Moet ik eventueel een nieuwe aangetekende brief schrijven waarin ik hem aanmaan om de sleutel terug te brengen en die zaken alsnog in orde te stellen?

Graag uw mening a.u.b.!