huurgeschil

[ianka43]

Hallo iedereen, met opzoekingen te doen i.v.m mijn huurgeschil, ben ik op dit forum terechtgekomen.
Misschien kan ik hier dan ook wat meer info verzamelen.
Dit is mijn situatie:
In juli 2018 heb ik een huisje bezichtigd en in augustus 2018 besloten deze te huren.
De huurovereenkomst werd ondertekend om te starten 01 oktober 2018, na de nodige renovatiewerken.
Tot op heden nog steeds geen kopij geregistreerde huurovereenkomst, deze werd meermaals gevraagd aan de eigenaar.
Op 01 oktober 2018 start van de huurovereenkomst en woning onbewoonbaar, geen keuken, geen verwarming enz...
Ik heb de eigenaar dan ook via e-mail aangeschreven om uitleg te vragen en wat hij voorstelde als oplossing.
Ik kreeg als antwoord van de eigenaar dat ik een voorstel moest doen.
Daarop heb ik geantwoord dat ik geen huur zou betalen gezien ik de woning niet kon betrekken.
Ik kreeg dan dit antwoord van de eigenaar "uiteraard niet, je hoeft geen huur te betalen zolang de woning niet afgewerkt is, de resterende dagen worden verrekend eens de woning af is.
Ik besloot de nog steeds onafgewerkte woning te betrekken op 10 november 2018 en ben zelf begonnen met afwerkingen en schilderwerken uit te voeren, daarbovenop heb ik de volledige woning ontruimd van al het grof vuil achtergelaten door de werkman(nen) en de volledige woning gepoetst.
Maar betaalde nog steeds geen huur, ondertussen heb ik ook vernomen dat er hier vóór mij tussen de 10 en 12 Polen woonden.
Dit werd eveneens mondeling bevestigd door de wijkagent.
Op regelmatige basis, dit tot 05 december 2018 schreef ik telkens de eigenaar aan via e-mail om hem telkens te melden wat nog niet in orde/afgewerkt was met de vraag wanneer hij het in orde zou zetten.
Op 20 december 2018, kreeg ik als reactie dat ik moest laten weten wat ik van de huur zou afhouden om de openstaande punten op te lossen.(schakelaars, stopcontacten, lekkende boiler en geen eerste onderhoud bij verhuur , geen thermostaat in de woning, geen rookmelders, deurbel, nieuwe brievenbus, vloer slaapkamer louter OSB platen en geen plinten, enz...)
Ik ben geen elektricien of chauffagiste, dus is het zeker niet aan mij om deze gebreken op te lossen.

Goed om te weten, ik heb sinds 01 oktober 2018 dit tot 16 februari 2019 foto's en video's gemaakt van de nog steeds onafgewerkte woning.
Geen geldig EPC attest ontvangen, geen schema zekeringenkast enz...

31 januari 2019... Big surprise !
Dagvaarding om 18 februari 2019 te verschijnen voor de vrederechter wegens het niet betalen van de huurgelden en vraag van uithuiszetting.
Ik ben dan ook naar een advocaat gestapt die naar de zitting is geweest.
Na de zitting kreeg ik van de advocate te horen dat de zaak uitgesteld werd tot 18 maart 2019 om tot een minnelijke schikking te komen en dat ik onmiddelijk 2x 500,00 euro moest storten aan de eigenaar.(wetende dat de oorspronkelijke huur 600,00euro bedraagt).
Ik ging dus niet akkoord met dat voorstel van minnelijke schikking, waarop de advocate nogal fel reageerde.
Resultaat... Ik besloot de zaak uit handen te nemen en een andere advocaat te nemen.

Ondertussen, heb ik ook Wonen Vlaanderen gecontacteerd om een woningcontrole aan te vragen.
Er vooronderzoek werd uitgevoerd door een woonconsulente op 28 februari 2019 met als resultaat, een score van 33 punten op het technisch verslag i.a.w woning ongeschikt en niet conform.

Met mijn volledig dossier, foto's huurovereenkomst (gezien ik nog steeds geen kopij heb), e-mails, foto's onafgewerkte woning, bewijzen aankopen voor afwerkingen, uitslag vooronderzoek woning, mijn opmerkingen en uitleg van de gebeurtenissen stap ik naar mijn nieuwe advocaat.
Hij bekijkt het dossier en zegt dat hij erin gelooft en dat de vrederechter zeker geen uithuiszetting zal uitspreken.
Ik laat hem dus ook weten wat mijn eisen zijn, waarin onder anderen het oproepen van " de exceptie van niet-nakoming "

Gisteren 18 maart 2019, tweede zitting.
Na de zitting, kreeg ik telefoon van mijn nieuwe advocaat en kreeg te horen dat hij het ergste vreesde, dus uithuiszetting !
Ik kon mijn oren niet geloven en vroeg hoe het verlopen was, een hele uitleg.... dat langs geen kanten klopten volgens mij.
Al 6 maanden geen huur betaald, de eigenaar betwist de uitgevoerde werken door de huurder, de eigenaar wilt mij buiten hebben, enz...
De zaak is nu in beraad en binnen de 8 à 10 dagen zou het vonnis naar mijn advocaat verstuurd worden.
Er werd zelfs geen vraag gedaan naar een woningbezoek of een gerechtsdeskundige.
Indien het vonnis ondanks alle bewijzen in mijn nadeel zou zijn, dus uithuiszetting, zou ik blijkbaar geen verzet meer kunnen aantekenen gezien ik vertegenwoordigt werd door een advocaat.
Indien ik beroep wil aantekenen, dan zou het vonnis niet opgeschort worden en zou de uithuiszetting indien uitgesproken gewoon doorgaan.
Mijn advocaat heeft me al gezegd dat hoger beroep geen kansen op slagen heeft en dat hij ineens 3 weken naar het buitenland vertrekt maar het dossier niet aan een confrater zal doorgeven tijdens zijn afwezigheid en hij mij op de hoogte zal houden via e-mail.(dan wel vanuit het buitenland, raar!)

Weet iemand of er nog andere mogelijkheden zijn?

[Blaatpraat]

Waarom bent u zelf niet geweest? Dan kon u zich ook rechtstreeks tot de vrederechter wenden.

De enige mogelijkheid, naast beroep, is betalen en het huis verlaten.

[ianka43]

Ik ben niet zelf geweest omdat de advocaat het niet nodig vond.

Betalen ? Ondanks het feit dat de eigenaar schriftelijk zei geen huur te moeten betalen zolang de woning niet afgewerkt is.
Tot op heden woning niet afgewerkt, ongeschikt en niet conform.

[Blaatpraat]

Mijns inziens heeft u volkomen gelijk, en u heeft schriftelijk bewijs.
Maar een gerechtelijk vonnis gaat hierboven.
Dus ja, als een rechter dit uitspreekt, zal het betalen worden (of beroep).

[ianka43]

Hallo iedereen, een update in de bovenstaande situatie.
Ondanks alle bewijzen (e-mails, foto's, video's enz...) werd het vonnis volledig in mijn nadeel uitgesproken!
Ik had eveneens een vooronderzoek van de woning laten uitvoeren via het woonloket van de gemeente (dus nog geen inspectie via Wonen Vlaanderen) , blijkt uit het voorlopig onderzoek dat de woning een totaal van 33 strafpunten op het technisch verslag heeft en niet geschikt is!
Dit vooronderzoek werd gewoon van tafel geveegd door de rechter en niet als bewijs aangenomen, alle gebreken werden geminimaliseerd, geen huisbezoek, geen deskundige aangesteld, geen rekening gehouden met wat eigenaar allemaal toegeeft in e-mails, geen rekening gehouden met foto's enz....

Gezien ik dit wel heel straf vind, heb ik opnieuw opzoekingen gedaan en vraag ik mij af of ik het vonnis nietig kan laten verklaren voor schending van mijn rechten.

-Artikel 149 van de Grondwet.
-Artikel 1007 Gerechtelijk Wetboek.
-Artikel 1102 van het Burgerlijk Wetboek.
-Artikel 1142 van het Burgerlijk Wetboek.
-Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek.
-Artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek.
-Het algemeen rechtsbeginsel van exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten.
-De vrederechter laat na te onderzoeken of de eiser een contractuele fout heeft begaan door een gebrekkig goed ter beschikking van verweerster te stellen dit door geen plaatsopneming uit te voeren of een deskundige aan te stellen om te bepalen of de woning voldoet aan de elementaire eisen van veiligheid en om aan verweerster toe te laten zich op de ENAC te beroepen.

Alvast bedankt voor de reacties.

[scorpioen]

Het enige wat kan helpen is hoger beroep aantekenen.
Daar wordt de zaak volledig opnieuw bekeken.

[ianka43]

Hallo scorpioen, bedankt voor de reactie.
Gisteren naar een nieuw advocatenkantoor gestapt en we gaan in beroep.
De zaak werd blijkbaar heel slecht verdedigd en de rechter heeft totaal geen rekening gehouden met de nalatigheden van de eigenaar en alle duidelijke bewijzen in mijn overgemaakte bundel.
Mijn vooronderzoek uitgevoerd door een bevoegde persoon van het woonloket had eveneens een huisbezoek of expertise door een deskundige moeten uitlokken, de vrederechter heeft het gewoon van tafel geveegd met allerlei excuses.
Het grote probleem is wel dat het vonnis uitvoerbaar is vanaf de dag van betekening.
tot op heden nog niet betekend, maar zal waarschijnlijk gebeuren na de paasvakantie.
Mijn nieuwe advocaat gaat tegenpartij wel aanschrijven en duidelijk maken dat het beter zou zijn het vonnis niet uit te voeren en momenteel tot een akkoord te komen, gezien de eigenaar in hoger beroep naar alle waarschijnlijkheid zijn gelijk niet zal krijgen.(tenminste niet volledig)
Uit het vonnis is ook duidelijk dat de vrederechter niet totaal onpartijdig was en dus zoals in mijn vorig bericht vermeld, mijn rechten heeft geschonden.

[KJ86]

Je moet wel opletten dat de strafpunten die zijn toegekend door de gemeente noemenswaardig zijn. Vb als er een afdekplaat van een stopcontact ontbreekt, krijgt de verhuurder 15 strafpunten.

Wanneer had je verwarming en een keuken?

[ianka43]

Hallo KJ86, het vooronderzoek met foto's beschrijft duidelijk de gebreken met het aantal strafpunten per gebrek.
vb: bij de mankerende afdekplaten schakelaars en stopcontacten staat: elektrocutie gevaar = 15 punten.
Keuken was "afgewerkt" in de loop van oktober, maar ben pas midden november kunnen intrekken in de onafgewerkte, vuile en blijkbaar niet-conforme woning, verwarming werkt nog steeds niet naar behoren en geen thermostaat aanwezig zodat ik telkens de toets op de boiler zelf in/uit moet schakelen = is trouwens ook 15 punten volgens het vooronderzoek.

[KJ86]

Als uw verdediging gebouwd is rond de ongeschiktheid van de woning heb je ook een probleem in beroep. De fouten die je aanhaalt, afdekplaatjes en een thermostaat plaatsen, kan uitgevoerd worden op een paar uur. Die gebreken zijn zo minimaal dat 6 maanden huur achterhouden volledig buiten proportie is. De woning moet ook ongeschikt zijn om het contract nietig te verklaren, hetgeen op dit moment nog altijd niet het geval is. Ik betwijfel of dat de gemeente actie gaat ondernemen voor die paar gebreken. De gemeente zal zoiets minnelijk proberen op te lossen.

Je moet er ook rekening mee houden dat de verhuurder verschillende voorstellen heeft gedaan om het probleem op te lossen en een billijke huur heeft gevraagd, huurprijs ligt ver onder het gemiddelde.

Ik hoop voor u dat het goed komt maar ik zou er niet direct van uitgaan.

[ianka43]

Ken jij het dossier dan KJ86 om deze conclusies te trekken? Raar !
Ik zal hier maar niet verder op reageren.

[mava105]

Al de door u aangehaalde punten zijn niet van die aard om een woning onbewoonbaar te laten verklaren. Ze creëren hooguit een ongemak.
Mogelijks zie jij dat anders, maar het is niet uw mening die hier telt maar die van de officiële keurder van de gemeenten ik denk niet dat die voldoende strafpunten zal vinden.

[KJ86]

Ken jij het dossier dan KJ86 om deze conclusies te trekken? Raar !
Ik zal hier maar niet verder op reageren.

Je moet het zeker niet aanvallend zien. Ik baseer mij gewoon op hetgeen dat jij hier op het forum geschreven hebt. Ik veronderstel dat het dossier veel uitgebreider zal zijn. Ik wil enkel maar zeggen dat je u niet moet blindstaren op het woningonderzoek van de gemeente, 33 punten is enerzijds niet veel en anderzijds worden ze nogal snel toegekend. Er moet maar één afdekplaatje ontbreken om elektrocutie gevaar te hebben. Afdekplaatjes vijzen kost niets, niet in aankoop van het materiaal en niet in werkuren. Thermostaat installeren is ook een kleintje.

[bambipower]

Nu wil ik me niet uitspreken, maar een vooronderzoek (zoals u het noemt) heeft geen enkele juridische waarde. Het is een advies, maar geen besluit. Alleen wonen vlaanderen geeft de echte strafpunten, en zij zijn de enige die een besluit geven. De onbewoonbaarheid ward pas achteraf uitgesproken door de burgemeester. Ik kan me voorstellen dat de vrederechter geen waarde hecht aan een advies opgesteld door mensen die er zelfs niet voor opgeleid zijn

[SabinneSteckmachine]

Nu wil ik me niet uitspreken, maar een vooronderzoek (zoals u het noemt) heeft geen enkele juridische waarde. Het is een advies, maar geen besluit. Alleen wonen vlaanderen geeft de echte strafpunten, en zij zijn de enige die een besluit geven. De onbewoonbaarheid ward pas achteraf uitgesproken door de burgemeester. Ik kan me voorstellen dat de vrederechter geen waarde hecht aan een advies opgesteld door mensen die er zelfs niet voor opgeleid zijn

Dit klopt helemaal niet een vooronderzoek maakt deel uit van de Vlaamse Wooncode en Kamerdecreet. En is dus absoluut bindend.
Wat betreft uw uitleg over strafpunten ; ook niet correct, de dienst Wonen van de stad kan een pand ook ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, hun punten zijn zeer zeker bindend. Als de stad het ernstig genoeg vind of tot de conclusie komt dat er bouwtechnisch een probleem is ( bvb illegale achterbouw die verhuurd werd ) komt er een ambtenaar van de RWO ( Vlaamse Woonraad ) mee. De gevolgen voor een verhuurder kunnen verstrekkende gevolgen hebben die zelfs een paar jaar na de klacht nog kunnen uitgesproken worden.

Bijvoorbeeld : zoals in mijn geval : de eigenaar had geen bouwvergunning aangevraagd in de periode voor 1980 dat bleek toen niet echt nodig, maar de woning had hij onterecht omgebouwd naar opbrengst, waarvan de wooneenheden niet vergund waren. Van de 5 appartementen kreeg hij er uiteindelijk 3 terug vergund na aanpassing. Mijn woning was een omgebouwde varkensstal.

Mijn klacht had een ongeschiktheid tot gevolg in 2011. 2010 : klacht bij verhuurder, aangetekend. Geen reactie, klacht bij de stad. Geen reactie en zware pesterijen van eigenaar, advocaat genomen, mijn advocaat speelde samen met eigenaar - dit werd op de zitting duidelijk, advocaat tegenpartij nam het uiteindelijk op voor mij !. Mijn advocaat werd ter verantwoording geroepen. Ik kreeg een schadevergoeding toegekend ( alles was kapot door zwam ) , het kantoor waar ik het pand had gehuurd weigerde de waarborg vrij te geven, daar zijn we met de politie binnen gevallen. In 2012 was ik verlost van de hel.

Eigenaar heeft pas in 2018 verbod tot verhuren gekregen van de volledige woning.


De beslissing van de stad in 2011 kwam eerder dan die van de RWO, die van de RWO kwam er toen ik er niet meer woonde.