Verhuurder gaat electriciteit afsluiten

[Turaki]

Ik denk dat we moeten concluderen dat een verhuurder zich mag beroepen op art 1724 (dringende herstellingen gedogen), doordat de overheid hem een tijdslimiet heeft opgelegd in de wetgeving.

Ik denk het niet. De werken zijn niet dringend of noodzakelijk, en de termijn heeft enkel gevolgen voor de verhuurder als eigenaar, en vormt op geen enkele manier een onderdeel van het huurcontract (in tegenstelling tot dringende werken, die het huurgenot moeten garanderen).
Tijdslimiet zorgt er net voor dat de verhuurder 18 maanden (!) heeft om de werken te organiseren, waarbij hij ruimschoots de tijd heeft om hierover afspraken te maken met de huurder. Dat hij zelf kiest om gedurende 17,5 maanden hier niets aan te doen, mag geen nadelige gevolgen hebben voor de huurder.

[sloeberken]

Bron portaal.be :

Staat van de woning

Op het ogenblik dat de huurovereenkomst wordt gesloten, moet de woning beantwoorden aan de 'elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid'. Deze eisen hebben vooral te maken met:

de functies van de woning
de structuur en stabiliteit
de vochtigheid van de woning
de natuurlijke verlichting en verluchting
de uitrusting van de woning
de toegankelijkheid
Als de woning niet aan de minimumvoorwaarden voldoet op het moment dat de huurder er zijn intrek in wil nemen, dan kan de huurder:

de ontbinding van het contract vragen (met een eventuele schadevergoeding)
de uitvoering van de noodzakelijke werken eisen; in afwachting van de uitvoering ervan kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan
Deze regels zijn niet van toepassing bij het sluiten van een renovatiecontract.

Zijn deze regels hier niet van toepassing. Toch blijf ik erbij dat Vandebos het bij het rechte eind heeft.

[KJ86]

Zijn deze regels hier niet van toepassing. Toch blijf ik erbij dat Vandebos het bij het rechte eind heeft.

Vandebos zijn stelling klopt niet omdat hij er automatisch vanuit gaat dat een woning zonder een arei-conforme installatie onbewoonbaar is. Dit klopt niet want installaties van voor 1981 kunnen perfect verhuurd worden zonder aan de normen van het AREI te voldoen (als ze veilig zijn natuurlijk). Keuring van de elektriciteit is voorlopig nog niet van toepassing op woningen die verhuurd worden.

Turaki die maakt een goed punt door te zeggen dat door de lange herstel-termijn die de overheid oplegt de werken niet dringend van aard zijn. Ik vind dat hij daarin gelijk heeft, maar ik vind door dat de overheid een dead-line oplegt, de werken wel dringend worden naarmate de termijn uitloopt en de verhuurder zich daarom op artikel 1724 kan beroepen voor dringende werken. Dit wil uiteraard niet zeggen dat je niet moet communiceren met de huurder, maar ik vind wel als de huurder niet wil meewerken, dat de vehuurder toch op iets moet kunnen terugvallen en artikel 1724 is de enige manier om herstellingen uit te voeren zonder dat de huurder akkoord gaat.

[Turaki]

Werken worden niet dringend, werken zijn dringend of niet. Het enige dat van belang is, is dat de werken uitgevoerd zijn binnen de termijn, en wanneer de eigenaar dit doet binnen de termijn, is irrelevant. Bijgevolg worden de werken niet dringender tegen het einde van de termijn, de werken moeten gewoon tegen dan uitgevoerd zijn.

De dringendheid van de werken moet trouwens voor iedereen duidelijk zijn, en in het kader van het contract passen. Een kapotte verwarming is dringend, aangezien de verhuurder niet voldoet aan zijn verplichtingen en de huurder hier onmiddellijk last van heeft. In dit geval voldoet de verhuurder wel aan zijn verplichtingen aan de huurder, zelfs zonder het uitvoeren van de werken, en heeft de huurder geen onmiddellijke gevolgen hier van (elektriciteit werkt).

[sloeberken]

[quote="KJ86"]
Vandebos zijn stelling klopt niet omdat hij er automatisch vanuit gaat dat een woning zonder een arei-conforme installatie onbewoonbaar is. Dit klopt niet want installaties van voor 1981 kunnen perfect verhuurd worden zonder aan de normen van het AREI te voldoen (als ze veilig zijn natuurlijk). Keuring van de elektriciteit is voorlopig nog niet van toepassing op woningen die verhuurd worden.

Als er een RWO keuring gebeurd moet dit bij verhuren in orde zijn, dit heb ik zelf ondervonden hoe streng deze inspectie's zijn op dat punt, zelfs strenger dan keuringen van Vincotte.

[Turaki]

Ik vind dat hij daarin gelijk heeft, maar ik vind door dat de overheid een dead-line oplegt, de werken wel dringend worden naarmate de termijn uitloopt en de verhuurder zich daarom op artikel 1724 kan beroepen voor dringende werken. Dit wil uiteraard niet zeggen dat je niet moet communiceren met de huurder, maar ik vind wel als de huurder niet wil meewerken, dat de vehuurder toch op iets moet kunnen terugvallen en artikel 1724 is de enige manier om herstellingen uit te voeren zonder dat de huurder akkoord gaat.

Een aanvullende bedenking:
In dit geval is het niet de huurder die niet akkoord gaat, maar de verhuurder die te lang gewacht heeft. Zich op artikel 1724 beroepen, terwijl men zelf de oorzaak is van de dringendheid en men deze eenvoudig had kunnen voorkomen, valt onder rechtsmisbruik.

[Oude Belg]

Maar waarom niet gewoon de hoofdzekering van de verdieping waar gewerkt wordt uitschakelen?

[KJ86]

Een aanvullende bedenking:
In dit geval is het niet de huurder die niet akkoord gaat, maar de verhuurder die te lang gewacht heeft. Zich op artikel 1724 beroepen, terwijl men zelf de oorzaak is van de dringendheid en men deze eenvoudig had kunnen voorkomen, valt onder rechtsmisbruik.

Rechtsmisbruik is voor interpretatie van de rechter en je moet dan ook schade hebben. In dit geval is twee dagen zonder elektriciteit en de overlast van de werken niet echt het grootste schadegeval (de rechter zal het weglachen zoals jij zou zeggen). Vorig jaar heeft eandis bij ons in het appartementsgebouw (8 bewoners) de elektriciteit van 7u30 tot 4 uur uitgeschakeld om de meters te vervangen, daar heeft geen enkele huurder schadevergoeding komen vragen. Als je eandis hun manier van communiceren een beetje kent, was de helft waarschijnlijk zelf niet op de hoogte. Ik denk dat schade eisen voor het niet kunnen gebruiken van elektriciteit niet zo courant is anders zou de juridische dienst van Eandis overuren kunnen draaien.

Als er een RWO keuring gebeurd moet dit bij verhuren in orde zijn, dit heb ik zelf ondervonden hoe streng deze inspectie's zijn op dat punt, zelfs strenger dan keuringen van Vincotte.

Ik heb de afwijking die wonen vlaanderen toelaat voor installaties van voor 1981 hierboven al gepost. Het is zelf in de wet opgenomen dat een installatie van voor 81 niet arei-conform moet zijn. Voorlopig mag je dus nog altijd verhuren zonder conform te zijn met het AREI op voorwaarde dat uw installatie veilig is en van voor 1981.

[chantika]

Maar waarom niet gewoon de hoofdzekering van de verdieping waar gewerkt wordt uitschakelen?

Ik denk dat het gebouw maar op een teller stond en met 1 zekeringkast. Anders kan men onmogelijk de stroom moeten afsluiten van een verdiep waar niet moet gewerkt worden. En zelfs in dat geval kan de stroomonderbreking geen 2 dagen duren. Enkel de kringen naar het appartement van de buur moet afgekoppeld worden en de stroom kan weer aan.

[Oude Belg]

Maar waarom niet gewoon de hoofdzekering van de verdieping waar gewerkt wordt uitschakelen?

Ik denk dat het gebouw maar op een teller stond en met 1 zekeringkast. Anders kan men onmogelijk de stroom moeten afsluiten van een verdiep waar niet moet gewerkt worden. En zelfs in dat geval kan de stroomonderbreking geen 2 dagen duren. Enkel de kringen naar het appartement van de buur moet afgekoppeld worden en de stroom kan weer aan.

Een vijftal minuten werk....

[chantika]

Juist, en ts laat maar niets weten. Zou hij zonder stroom zitten?

[Turaki]

Rechtsmisbruik is voor interpretatie van de rechter en je moet dan ook schade hebben. In dit geval is twee dagen zonder elektriciteit en de overlast van de werken niet echt het grootste schadegeval (de rechter zal het weglachen zoals jij zou zeggen). Vorig jaar heeft eandis bij ons in het appartementsgebouw (8 bewoners) de elektriciteit van 7u30 tot 4 uur uitgeschakeld om de meters te vervangen, daar heeft geen enkele huurder schadevergoeding komen vragen. Als je eandis hun manier van communiceren een beetje kent, was de helft waarschijnlijk zelf niet op de hoogte. Ik denk dat schade eisen voor het niet kunnen gebruiken van elektriciteit niet zo courant is anders zou de juridische dienst van Eandis overuren kunnen draaien.

Schade is duidelijk, namelijk 2 dagen geen normaal gebruik van de woning. Ik denk niet dat dit zomaar zal weggelachen worden. En betreffende de meterkast, met Eandis heeft u contract hierover. Ik denk dat u de voorwaarden hier eens moet nalezen.