ongeschikte-onbewoonbare woning

[Vandebos]

En voor iedere huurder opnieuw laten keuren? Waarom is het telkens de verhuurder die moet opdraaien voor de huurder?

Daarbij komend: toen ik begin 2001-2003 een aantal panden liet renoveren liet ik ze keuren door organisatie x, met het klassieke lijstje aan kleine gebreken en opmerkingen. De herkeuring liet ik, naïef, uitvoeren door organisatie y...Met opnieuw een hele waslijst aan gebreken tot gevolg... Nogmaals laten keuren door organisatie x die gek genoeg geen enkel van de gebreken van organisatie y terugvond...

Is een beetje zoals de epc certificaten waar je met twee verschillende keurders soms een geheel ander resultaat krijgt voor hetzelfde pand.

[msnbuddy]

Da's waar, maar een keuring kost iets van een 120 euro, dit weegt niet op tegen het potentiële verlies indien huurders je draden zitten door te knippen of dergelijke.
Akkoord, ik vind ook dat de verhuurder veel beter beschermd moet worden! Als ik het forum hier wat aflees dan kan je heel wat tegenkomen. Ik heb momenteel ook wat problemen met huurders daaromtrent.
Elke keurder bekijkt een keuring idd anders, maar als 1 aarding niet aangesloten is mag hij in principe geen attest afleveren.
Je kan ook misschien eenmalig een keuring laten uitvoeren en in elke nieuwe plaatsbeschrijving zetten dat de installatie (inclusief aardingen) getest geweest zijn en in orde waren.
Het is dan aan de huurder om het tegendeel achteraf te bewijzen. Corrigeer me maar indien ik fout ben.

[bambipower]

in mijn geval was ook de kelder van de huurder vol gerief gegooid, waardoor gas en watermeter onbereikbaar waren. Wat moet je daar dan tegen doen? Een plaatsbeschrijving bleek niet voldoende te zijn, om toch strafpunten te krijgen. Kwil maar zeggen : die aarding is maar 1 ding, maar er kunnen duizenden dingen worden uitgevonden waarbij men saboteert.
Ook wou de huurder mij geen toegang tot de woonst geven, zodat ik 'de problemen' kon oplossen (ik moest maar wachten tot hij verhuisd was), en er was wel een procedure tot 'onbewoonbare woonst' opgestart.

Tis zelfs zo, dat men bij wonen vlaanderen enkel kijkt naar de huidige toestand. Wat de huurder kreeg, houdt men geen rekening mee (zelfs al zijn er keuringsattesten of whatever)

[scorpioen]

Wanneer een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt door de burgemeester wordt er geen uitspraak gedaan over door wiens fout dit is. Het gaat louter om de feitelijke toestand van de woning op dat ogenblik.
Als deze toestand een gevolg is van handelingen van de huurder kan de verhuurder schadevergoeding vorderen voor het feit dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard werd.

[Vandebos]

En juist dat laatste is in realiteit in het huidige systeem praktisch onmogelijk.

Vanaf het ogenblik dat op verzoek van een huurder een pand onbewoonbaar of ongeschikt wordt verklaard gaat iedereen er automatisch van uit dat :

- de fout wel bij de verhuurder zal liggen,
- dient deze op te boksen tegen een bewoner die een correcte vaststelling en reparatie op iedere mogelijke wijze tegenwerkt aangezien het laten remediëren tegen diens belangen ingaat,
- er bij een geding voor de schade vanwege de onbewoonbaarheidsverklaring tevens door de rechtbank wordt uitgegaan van de culpabiliteit van de verhuurder en de bewijslast wordt omgekeerd.

Dat is de realiteit waarmee je als verhuurder onder het huidige stelsel wordt geconfronteerd.

[msnbuddy]

Het systeem zou beter op volgende manier gaan:
-huurder stelt onbewoonbaarheid vast
-huurder stuurt aangetekende brief naar verhuurder tot aanmaning van de schade en de vraag tot dringende herstelling
-na geen (gewenste) reactie naar vrederechter stappen
-op verzoek van vrederechter vaststellingen laten doen van onbewoonbaarheid

Het gaat nu veel te gemakkelijk voor huurders die weg willen zonder schadevergoeding of die subsidies wensen op te strijken.

[mava105]

Ik heb zeer recent, bij een op 1 september 2013 ingegaan huurcontract, een kopie van de elektriciteitskeuring (dd 16 juli 2013), samen met het schema, gevoegd bij de PB. Er waren geen opmerkingen in het verslag. Geeft toch al enige zekerheid wat betreft deze installatie.

[scorpioen]

er bij een geding voor de schade vanwege de onbewoonbaarheidsverklaring tevens door de rechtbank wordt uitgegaan van de culpabiliteit van de verhuurder en de bewijslast wordt omgekeerd.

Dit zou niet mogen gebeuren. Niet alle rechtbanken doen dit ...
Maar het is duidelijk dat zowel de rechters als de advocaten niet goede weten hoe omgaan met de beslissing tot ongeschikt of onbewoonbaar verklaren en de gevolgen van deze beslissing (of een verslag van Wonen Vlaanderen met meer dan 15 strafpunten).

M.i. zou er, voor de periode voor de beslissing van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, niet mogen afgeweken worden van de normale regels van het burgerlijk recht: de huurder moet de verhuurder in gebreke stellen en kan pas aanspraken maken op een vermindering van de huur (mingenot) als de verhuurder op foutieve wijze in gebreke blijft de herstellingen die te zijnen laste zijn uit te voeren.

Eenmaal de burgemeester een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard mag die woning niet meer het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst. Als de woning al verhuurd is, is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden door het juridisch teniet gaan van het voorwerp ervan en heeft de verhuurder er alle belang bij om de huurder zo snel mogelijk uit te laten zetten. Voor de periode dat de huurder nog in de woning blijft moet de verhuurder geen bezettingsvergoeding betalen. De woning mag immers niet verhuurd worden, de verhuurder kan er geen opbrengsten van krijgen. Hij lijdt geen schade omdat de huurder geen huur betaalt, als de huurder weggaat mag hij de woning toch niet verhuren. Wel kan de verhuurder schadevergoeding vorderen als hij doordat de huurder nog in de woning blijft de noodzakelijk werken om de woning opnieuw geschikt en bewoonbaar te maken slechts met vertraging kan uitvoeren en hierdoor de woning slechts met vertraging opnieuw kan verhuren. Ik heb echter nog nooit zo'n vordering gezien. De advocaten blijven bezettingsvergoeding vragen, ook als de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard werd ....

Ik denk niet dat de eigenaar verplicht wordt opgeroepen als Wonen Vlaanderen vaststellingen komt doen. Dit zou wel het geval moeten zijn, zodat hij zich op dat ogenblik kan verdedigen. Het verslag van Wonen Vlaanderen is immers belangrijk als bewijs voor de vaststellingen die gedaan zijn. Hier zou de wet moeten aangepast worden.

[bambipower]

Als men bij het ongeschikt laten verklaren ook al eens zou controleren, of huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van problemen, zou er al veel misbruik wegvallen. En dan ook nog controleren, mocht er toch op de hoogte zijn gesteld, of de verhuurder de kans gekregen heeft om de problemen op te lossen. Dan was 80% van het misbruik al weggevaagd.
Ik kreeg ineens van stad antwerpen een brief dat mijn woning te veel strafpunten had. Nochtans wist ik van iets, was ik door de huurder nooit op de hoogte gesteld en heb ik nooit kans gekregen de 'fouten' te herstellen.

Maar nu gaat men er met de grove borstel door, en wordt je zogezegd huisjesmelker van een totaal gerenoveerd appartement, door fouten van de huurder.
Ik moet eerlijk zeggen, dat met mensen van stad antwerpen weinig deftige conversatie mogelijk was. De enigste die begripvol was, was die van wonen vlaanderen, maar die was dan weer verplicht zijn job uit te voeren en geen rekening te houden met rondliggende problemen.

Toen ik bij de allerlaatste controle (de controle waar men mijn woning terug geschikt heeft verklaard) te horen kreeg dat 'alle problemen' waren opgelost, kwam er ineens vanuit het niets een ander probleem opduiken. Te weinig licht (3strafpunten) .... want de plafonds waren 2cm te laag (door isoleren). Ik heb mij gek gezocht op de lijst van wonen vlaanderen, waar dit als criterium stond, en niets gevonden, tleek wel alsof die van stad antwerpen vogelepiek speelden. Achteraf ben ik blijven verder zoeken, en blijkbaar moet de plafondhoogte van nieuwbouw op 2.30m zijn. Maar bij mij ging het wel niet over een nieuwbouwappartement, maar een gerenoveerd. Ik twijfel dus echt wel over 'de goede kennis, of het op hoogte zijn van' door de Stad Antwerpen.

[scorpioen]

Is het niet zo dat de eigenaar een afschrift krijgt van het verslag van Wonen Vlaanderen en dat hem dan nog een tijd gelaten wordt om aan de gebreken te verhelpen vooraleer de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt?

[Vandebos]

Is het niet zo dat de eigenaar een afschrift krijgt van het verslag van Wonen Vlaanderen en dat hem dan nog een tijd gelaten wordt om aan de gebreken te verhelpen vooraleer de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt?

Dat klopt, doch indien de bewoner de aannemer en eigenaar systematisch toegang weigert is de reparatietermijn lang verstreken eer er een vonnis is. Dat vonnis omhelst dan vaak nog enkel als sanctie een te verwaarlozen dwangsom bij vaststelling.

Het is trouwens niet de eerste keer dat een huurder een aannemer toelaat op de eerste dag om vervolgens deze, nadat zijn materiaal binnen staat, de toegang te weigeren en zo ook de aannemer te gijzelen. Probeer dan nog maar eens in de toekomst op diezelfde aannemer beroep te doen...

Ondertussen is het pand wel wettelijk onbewoonbaar verklaard met alle gevolgen van dien en is de gegarandeerde poging van de huurder om op basis van die verklaring (die door zijn eigen acties werd gecreëerd) via het vredegerecht zijn huurgelden terug te vorderen lopende.

Kort samengevat: de kwaadwilligheid van sommige huurders (ik wens zeker niet te veralgemenen) om toch maar onder een contractueel of wettelijk beding uit te komen kan een eigenaar ettelijke duizenden euro's kosten vooraleer zelfs maar met reparaties van de aangerichte schade te kunnen beginnen en losstaand van de eis tot terugbetaling van de huurder.

Alle in deze post aangehaalde feiten zijn er die ik ofwel zelf reeds heb meegemaakt of die me oa. via dit forum door gebruikers onder ogen werden gebracht. Er zijn er eerlijk gezegd zelfs een aantal die ik hier gewoonweg niet bespreek omdat ze met de huidige wetgeving en regels ter bescherming van de huurder onmogelijk zijn om door de verhuurder te weerleggen.

Persoonlijk heb ik een dossier van een vijftal jaar geleden dat betrekking heeft op een pand dat volledig door erkende aannemers werd gerenoveerd in 2003 ( tbv ongeveer €50.000) en waar ik in 2008 opnieuw voor € 20.000 reparaties in mocht laten verrichten om het terug bewoonbaar te kunnen laten verklaren. Het dossier in kwestie is juridisch nog steeds hangende omdat de huurder ondertussen midden in een csr procedure met de noorderzon verdwenen is. (Zal wel ergens in Spanje rondzwieren) Over de kosten van advocaten, experts en gerechtskosten ga ik zelfs niet beginnen.

[bambipower]

ik kreeg een maand de tijd om 'de problemen' op te lossen. Ik moest nog 3 weken wachten tot de huurder vertrokken was, en moest dan in allerijl (tussen kers en nieuwjaar) een elektricien vinden. Ondertussen liggen ze van Stad Antwerpen in uw nek te blazen (of de hercontrole mag gebeuren) en hebben ze er geen oor naar, dat ik al 3 weken niks kon doen omdat ik geen toegang kreeg.

Al bij al is het bij nog op tijd opgelost geweest. De stress die ik die ganse periode heb gehad is onbeschrijfbaar. Ik wens het niemand niet toe...

[Franciscus]

Staat dat op papier dat u geen toegang kreeg.... een AS die verstuurd werd ... een dagvaarding voor de vrederechter?

[bambipower]

ja, staat op papier. Het ergste van al : brief geschreven door de huurdersbond.
De huurder had me direct na vertrek voor het vredegerecht gedaagd, omdat ik zijn waarborg niet wou teruggeven (hij vertrok na 7 maanden woonst, en ik vond dat ik recht had op 3 maand wederverhuringsvergoeding). Ik heb het dan op het vredegerecht toch maar op een akkoord gegooid, dat ik de borg toch teruggaf, want hij stond daar te zwaaien met een papier van wonen vlaanderen met strafpunten op.

[Franciscus]

Zwaaien met een papier is niet voldoende om gelijk te krijgen van de vrederechter hoor.