Omheining zetten sociale woning

[Blaatpraat]

Los van wat er in de akte staat, de huurder krijgt de kans om het pand te bezichtigen ook bij sociale verhuur. Als de woning niet aan de wensen voldoet, gewoonweg niet huren. Ik denk dat er voldoende mensen op de wachtlijst staan die wel met de voorwaarden van de verhuurder akkoord kunnen gaan.

Is niet altijd een optie.
Ken iemand die op de wachtlijst gestaan heeft.
Huis aangeboden gekregen, geweigerd omdat deze te klein was (2 slaapkamers, 3 kinderen die week-om-week erbij zaten).
3 weken later kreeg hij opnieuw een huis aangeboden: exact hetzelfde huis, maar 3 huizen verder in de straat.
Hierbij kreeg hij de opmerking: als je nu weigert, wordt je geschrapt, je mag immers maar 1x weigeren.

Ondertussen leven de kinderen fulltime bij hem, en is het lekker krap (vooral omdat eenmaal je begint sociaal te huren, je niet meer kan verhuizen naar een ander pand, of het is naar de private markt, wat voor alleenstaanden onbetaalbaar is).

Tot zover dit offtopic bericht.

[mjers]

Het juridische antwoord is toch al gegeven.

Huurder heeft het pand aanvaard en mag enkel wijzigingen aan dit pand aanbrengen met toestemming van de verhuurder.

Het zou nogal een wereld zijn als huurders veranderingen mogen aanbrengen aan iemand anders zijn eigendom.
Je moet ook in uw achterhoofd houden dat de vrouw die je moet adviseren weinig financiële middelen heeft. Ze kan in alle waarschijnlijkheid geen professioneel uitgevoerde draadafsluiting bekostigen. Als iedereen dan maar op eigen initiatief enkele houten palen gaat kloppen en wat draad met krammen gaat bevestigen, zal de nieuwbouwwijk, heel snel een verloederde indruk geven.
Komt een firma de hagen snoeien of moeten de bewoners dit zelf doen?

Als ik u was zou ik die vrouw een beetje helpen met praktische oplossingen voor haar probleem want dat is het enige dat je kan doen.

KJ,

Het zou u toch sieren mocht je wat meer neutraler antwoorden.
Dit is een juridisch forum waar mensen juridische hulp zoeken. Ze hebben niets aan (weliswaar correcte) antwoorden die verdraait zijn in het voordeel van de verhuurder.
Ik ben er van overtuigd dat u beter weet!

[mjers]

Had graag een echt juridisch antwoord gehad.
Het is niet omdat het in hun huurcontract staat dat het daarom afdwingbaar is.
Vb De verhuurmaatschappij beslist ook dat er maar 2 huisdieren toegelaten zijn.

het juridisch antwoord heb ik u reeds gegeven.
De regels van de akte dienen gevolgd te worden.

Maar als dit in het huurcontract staat, dan is er in principe een overeenkomst waarmee de huurder en de verhuurder akkoord zijn.
Aan de andere kant mag er niets ontwettig in staan. Zoals uw voorbeeld van de huisdieren.
Echter, behoren huisdieren tot de privesfeer van de huurder.
Een afsluiting is dit niet. Dit behoort tot het eigendom die men huurt. En dit is dus eigendom van de verhuurder. Als de verhuurder bepaalde eisen stelt die betrekkingen hebben op het goed die hij verhuurt, dan moeten die eisen gevolgd worden.

Dus samengevat:
Staat dit in de huurovereenkomst, dan moet er een taxushaag komen. Wist je dit maar na het ondertekenen van de overeenkomst, dan heeft deze eis van de verhuurder geen enkele waarde en moet u kijken naar de regels die in de akte staan.

Staat de eis van de taxushaag in de overeenkomst, en zijn er geen beperkingen in de akte. Dan kan je dit aanvechten voor het vredegerecht. Maar ik acht u (of uw vriendin, maakt niet uit) niet veel kans toe voor bovenstaande reden.

Hopelijk is dit duidelijk.

[KJ86]

@ blaatpraat
Ik snap dat maar de voordelen wegen niet op tegen de nadelen.
Deze vrouw krijgt een nieuwbouwwoning en waarschijnlijk is alles tip/top in orde (misschien een paar kinderziekten) en toch zoekt ze een reden om niet gelukkig te zijn met de cadeau die ze gekregen heeft.
Ze is niet de enige in die wijk en daar wringt het schoentje. Die mensen lopen over van de miserie (financiële lasten die ze niet kunnen dragen) , krijgen een mooie kans en kunnen het niet laten om te zoeken naar problemen.

Er stond deze week een artikel in de gva, er zijn twee liften kapot in één van de silvertop-torens. Er moet gewacht worden op stukken voor de herstelling, hetgeen volkomen normaal is in die sector. Alles moet via de derde lift gebeuren, deze heeft door een defect 3 uur stil gelegen. In plaats van begrip op te brengen voor de situatie, hakken die sociale huurders keihard in op die huisvestingsmaatschappij. Beschuldigingen in de media van slecht onderhoud. Weeral gebaseerd op leugens uiteraard want die huurders kunnen niet weten op welke tijdstippen onderhoud is uitgevoerd. Bovendien verzaken die maatschappijen niet aan de wettelijk verplichte periodieke controles. Het heeft toch weeral mooi in de gazet gestaan.

@mjers

Ik heb TS van in het begin aangegeven dat de huurder het pand aanvaard heeft zonder afsluiting. Ze kan dus niet meer van gedacht veranderen. Dit advies is in het voordeel van alle partijen (huurder en verhuurder).
Een contractuele beperking van huisdieren (twee honden voor een eengezinswoning is toch niet min) zal in alle waarschijnlijkheid toegelaten worden door de bevoegde rechtbank, onlangs is zelfs een totaalverbod aanvaard door de rechter (arrondissement Brugge) .
Ik verontschuldig mij als ik te bot overkom maar ik vind de reden voor ontevredenheid weeral een ernstige vorm van misplaatste pretentie. Ik ben er zeker van dat de sociaal werkers met veel geduld de nodige uitleg verschaft hebben. Dat zou in principe moeten volstaan.

[mjers]

@ blaatpraat
Ik snap dat maar de voordelen wegen niet op tegen de nadelen.
Deze vrouw krijgt een nieuwbouwwoning en waarschijnlijk is alles tip/top in orde (misschien een paar kinderziekten) en toch zoekt ze een reden om niet gelukkig te zijn met de cadeau die ze gekregen heeft.
Ze is niet de enige in die wijk en daar wringt het schoentje. Die mensen lopen over van de miserie (financiële lasten die ze niet kunnen dragen) , krijgen een mooie kans en kunnen het niet laten om te zoeken naar problemen.

Er stond deze week een artikel in de gva, er zijn twee liften kapot in één van de silvertop-torens. Er moet gewacht worden op stukken voor de herstelling, hetgeen volkomen normaal is in die sector. Alles moet via de derde lift gebeuren, deze heeft door een defect 3 uur stil gelegen. In plaats van begrip op te brengen voor de situatie, hakken die sociale huurders keihard in op die huisvestingsmaatschappij. Beschuldigingen in de media van slecht onderhoud. Weeral gebaseerd op leugens uiteraard want die huurders kunnen niet weten op welke tijdstippen onderhoud is uitgevoerd. Bovendien verzaken die maatschappijen niet aan de wettelijk verplichte periodieke controles. Het heeft toch weeral mooi in de gazet gestaan.

@mjers

Ik heb TS van in het begin aangegeven dat de huurder het pand aanvaard heeft zonder afsluiting. Ze kan dus niet meer van gedacht veranderen. Dit advies is in het voordeel van alle partijen (huurder en verhuurder).
Een contractuele beperking van huisdieren (twee honden voor een eengezinswoning is toch niet min) zal in alle waarschijnlijkheid toegelaten worden door de bevoegde rechtbank, onlangs is zelfs een totaalverbod aanvaard door de rechter (arrondissement Brugge) .
Ik verontschuldig mij als ik te bot overkom maar ik vind de reden voor ontevredenheid weeral een ernstige vorm van misplaatste pretentie. Ik ben er zeker van dat de sociaal werkers met veel geduld de nodige uitleg verschaft hebben. Dat zou in principe moeten volstaan.

Ik begrijp uw idee dat de vrouw in kwestie al heel blij mag zijn dat ze een woning heeft. En deel hierin ook absoluut uw mening. Maar hierover gaat het niet.

Het is niet omdat de afsluiting er niet staat dat de huurder er geen mag plaatsen. Iedereen heeft het recht om de tuin af te sluiten (zie antwoord van Van Camp). Geen enkele verhuurder kan in het contract tegen deze wet ingaan. Doet hij dat toch, dan mag de huurder dit negeren.

Dus heeft TS het recht een afsluiting te plaatsen. De vraag is alleen, is de soort afsluiting vastgelegd in de overeenkomst of niet...


Een contracturele beperking van huisdieren zal nooit of te nimmer aanvaard worden en heeft juridisch gezien geen enkele waarde. Door de ontelbare vonnisen hoort dit toch de standaardkennis van de meeste juristen. Indien dit voor een rechtbank komt zal de rechter enkel kijken naar de redelijke hinder die de dieren met zich meebrengen.

Er is inderdaad bij een dergelijke rechtszaak een totaalverbod uitgesproken in brugge. Maar de eiser woonde in een appartement en in deze ganse appartementsblok gold reeds een totaalverbod op honden. Dit omdat de appartementjes veel te klein waren voor de huisvesting van een hond. Welke soort dan ook. Ook deze uitspraak was gebaseerd op de wet van de redelijkheid en zegt dus niets over het rechtvaardigen van het voorzien van een verbod op huisdieren in een huurcontract.

[KJ86]

De argumentatie van de rechtbank was wel in die zin dat een totaalverbod aanvaardbaar was omdat de regelgeving opgelegd was in de basiskate en de huurder op voorhand op de hoogte was gebracht door dat het reglement van inwendige orde aan het contract gehecht was.
De huurder heeft het verbod bewust aan zijn laars gelapt en dat kon de vrederechter niet dulden.
Er is naar mijn weten in het vonnis geen sprake van bewijzen die de verhuurder heeft aangebracht van overlast die de hond zou veroorzaakt hebben (ik moet wel toegeven dat ik enkel de beknopte samenvatting gelezen heb).

Hetzelfde geldt voor dit contract van de huisvestingsmaatschappij, de huurder moet zich er bewust van zijn dat er een beperking is op het houden van huisdieren en moet dit respecteren. Als ze dit niet wenst moet ze het contract niet tekenen of de clausule laten schrappen.
Als ze tijdens de duur van het contract toch drie huisdieren zou willen houden, moet ze toestemming vragen aan de verhuurder. Als die weigert, moet ze dit recht bekomen via het vredegerecht.

[mjers]

De argumentatie van de rechtbank was wel in die zin dat een totaalverbod aanvaardbaar was omdat de regelgeving opgelegd was in de basiskate en de huurder op voorhand op de hoogte was gebracht door dat het reglement van inwendige orde aan het contract gehecht was.
De huurder heeft het verbod bewust aan zijn laars gelapt en dat kon de vrederechter niet dulden.
Er is naar mijn weten in het vonnis geen sprake van bewijzen die de verhuurder heeft aangebracht van overlast die de hond zou veroorzaakt hebben (ik moet wel toegeven dat ik enkel de beknopte samenvatting gelezen heb).

Hetzelfde geldt voor dit contract van de huisvestingsmaatschappij, de huurder moet zich er bewust van zijn dat er een beperking is op het houden van huisdieren en moet dit respecteren. Als ze dit niet wenst moet ze het contract niet tekenen of de clausule laten schrappen.
Als ze tijdens de duur van het contract toch drie huisdieren zou willen houden, moet ze toestemming vragen aan de verhuurder. Als die weigert, moet ze dit recht bekomen via het vredegerecht.

De argumentatie van het vonnis slaat nergens op en gaat regelrecht in tegen geldende wetgeving.
Dit vonnis is een regelrechte inbreuk van artikel 8 EVRM (europees verdrag voor de rechten van de mens).
Artikel 8.1 primeert op het interne recht en dient door alle rechtbanken te worden toegepast. (Rb Luik, 21 oktober 1986, JLMB 1987, pagina 578 met noot J.H.)

Deze rechter zou dus een fundamentele inbreuk plegen. Dit zou het einde betekenen van diens carriëre. Het vonnis dat u aanhaalt kunnen we dan ook naar fabeltjesland sturen en zou hoedanook in beroep van tafel geveegd worden.
Een huurder heeft dus wel degelijk recht op een huisdier. Ongeacht wat er in het huurcontract staat. Wel kan de huurder vervolgd worden voor contractbreuk, maar dit heeft niets met deze situatie te maken.
1 ste les recht: "het één kan niet afhangen van het ander".

[mjers]

Als ze tijdens de duur van het contract toch drie huisdieren zou willen houden, moet ze toestemming vragen aan de verhuurder. Als die weigert, moet ze dit recht bekomen via het vredegerecht.

Fout, zie ook mijn vorig antwoord.
De huurder hoeft niets te doen om die dieren te mogen houden. Het is dan aan de verhuurder om naar de rechtbank te stappen met het argument van overlast.
Als de verhuurder dan zwaait met zijn huurcontract en de overeenkomst ivm de huisdieren zal die nogal vliegen in de rechtbank.

Maar goed, dit zou echt basiskennis moeten zijn en ik voel wat plaatsvervangende schaamte dat ik uberhaupt hierover discussieer.
Laten we het hierbij houden, de wet is hierover heel duidelijk.

[KJ86]

Het is niet omdat de afsluiting er niet staat dat de huurder er geen mag plaatsen. Iedereen heeft het recht om de tuin af te sluiten (zie antwoord van Van Camp). Geen enkele verhuurder kan in het contract tegen deze wet ingaan. Doet hij dat toch, dan mag de huurder dit negeren.

Dit is dan weer een antwoord dat verdraaid is in het voordeel van de huurder. Het vonnis waar Van Camp naar verwijst, gaat over een burenruzie waarin één van de buren wenst dat hoogstammige bomen die in de buurt van de grens staan, gerooid worden. De vrederechter heeft geoordeeld dat die bomen mogen blijven staan omdat ze geen hinder veroorzaken en de buur rechtsmisbruik maakt om een vete uit te vechten.

Het antwoord is gebaseerd op artikel 647 van het burgerlijk wetboek. " Ieder eigenaar mag zijn erf afsluiten, behoudens de in artikel 682 gestelde uitzondering." Als je goed leest, spreekt men duidelijk van eigenaar. Een huurder neemt niet automatisch alle rechten van een eigenaar over bij het afsluiten van een huurovereenkomst.

[KJ86]

Maar goed, dit zou echt basiskennis moeten zijn en ik voel wat plaatsvervangende schaamte dat ik uberhaupt hierover discussieer.
Laten we het hierbij houden, de wet is hierover heel duidelijk.

Fout!
Er is geen wetgeving omtrent deze kwestie, enkel rechtspraak! Sommige van hogere rechtbanken dan andere.
Het verschil tussen rechtspraak en wet is ook basiskennis!
Oeps, jij bent precies niet de enige die denigrerend kan antwoorden.

[mjers]

Maar goed, dit zou echt basiskennis moeten zijn en ik voel wat plaatsvervangende schaamte dat ik uberhaupt hierover discussieer.
Laten we het hierbij houden, de wet is hierover heel duidelijk.

Fout!
Er is geen wetgeving omtrent deze kwestie, enkel rechtspraak! Sommige van hogere rechtbanken dan andere.
Het verschil tussen rechtspraak en wet is ook basiskennis!
Oeps, jij bent precies niet de enige die denigrerend kan antwoorden.

Beste KJ,

Ik wil gewoon vermijden dat we teveel Off topic gaan.
Er is inderdaad vaak verschil tussen rechtspraak en de wet. Maar een rechtspraak kan wel nooit ingaan tegen de wet. Ze kan enkel een interpretatie aan de wetgeving geven en rekening houden met de billijkheid van de situatie en daarna een uitspraak doen.

Een vonnis die ingaat tegen de wetgeving is dan ook onbestaande.

Ik kan niet het eigendom van uw woning eisen zonder enige juridische grond en gewoon hopen dat de rechtsspraak wat anders is dan de wet.
U begrijpt mijn punt wel.

Het vonnis die u aanhaalt gaat in tegen de wetgeving en kan dan ook nooit erkend worden. Een uitspraak die ingaat tegen artikel 8.1 EVRM kan simpelweg niet.

[KJ86]

Deze discussie is niet off-topic want TS is er zelf over begonnen .
Onze maatschappij evolueert en er is ooit sprake geweest van een tekort aan huurwoningen
De verhuurder bevond zich in een machtspositie en de huurder had geen andere keuze dan de onredelijke eisen van de verhuurder te volgen. Het was kiezen, geen huisdieren of geen huurwoning. Die tijd is voorbij, er zijn meer als voldoende huurwoningen op de markt. Als de huurder op dit moment een contract tekent met een verbod op huisdieren dan kiest die er zelf voor dat tijdens de duur van het contract, huisdieren geen onderdeel uitmaken van zijn gezinsleven of eerder beperkt zoals hier het geval is.
Er is op dat moment geen inmenging geweest van de verhuurder in het privéleven van de huurder want die kan evengoed ergens anders huren waar huisdieren wel toegelaten zijn.
Daar is in het verleden heel wat rechtspraak de mist in gegaan. Een verbod was gelijk aan inmenging van het privéleven. Hetgeen volkomen ridicuul is, want het verbod kan niet bestaan zonder expliciete toestemming / inspraak van de huurder (die mag toch zelf vastleggen op papier hoe dat zijn privéleven geleid wordt) .

[tira00]

Gelukkig stelt het verbod op huisdieren zich niet in dit geval.
Er is in het contract "toelating" gegeven om 2 huisdieren te houden.

Mensen die het probleem hier niet snappen, hebben zelf geen honden.
Ik heb zelf 3 honden, stel je voor dat ik in een huis moet wonen zonder omheining rond.
Onmogelijk en onverantwoord.

Iemand gaf hier de opmerking om een kennel te bouwen in de tuin.
Ik veronderstel dat je een niet overdekte kennel zo groot mag maken als je wil.
Zo groot als haar hele tuin vb...;

[mjers]

Deze discussie is niet off-topic want TS is er zelf over begonnen .
Onze maatschappij evolueert en er is ooit sprake geweest van een tekort aan huurwoningen
De verhuurder bevond zich in een machtspositie en de huurder had geen andere keuze dan de onredelijke eisen van de verhuurder te volgen. Het was kiezen, geen huisdieren of geen huurwoning. Die tijd is voorbij, er zijn meer als voldoende huurwoningen op de markt. Als de huurder op dit moment een contract tekent met een verbod op huisdieren dan kiest die er zelf voor dat tijdens de duur van het contract, huisdieren geen onderdeel uitmaken van zijn gezinsleven of eerder beperkt zoals hier het geval is.
Er is op dat moment geen inmenging geweest van de verhuurder in het privéleven van de huurder want die kan evengoed ergens anders huren waar huisdieren wel toegelaten zijn.
Daar is in het verleden heel wat rechtspraak de mist in gegaan. Een verbod was gelijk aan inmenging van het privéleven. Hetgeen volkomen ridicuul is, want het verbod kan niet bestaan zonder expliciete toestemming / inspraak van de huurder (die mag toch zelf vastleggen op papier hoe dat zijn privéleven geleid wordt) .

Tja, uw redenatie is juridische onzin. U verkondigt enkel uw mening... een huurcontract die tegen de wet ingaat is simpelweg ongeldig. Net zoals een verkoopsovereenkomst zonder garantie ongeldig is.
Er is wel degelijk een wet namelijk artikel 8 EVRM. Deze wet is overkoepelend ongeacht de interne wet van het land.

Intern hebben we hierover volgende wetgeving:

"
artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel zegt dat “alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken diegenen die ze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming”.
"

"
artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek
  Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
  1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
  2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
  3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.
"


De externe wet
"
 Art. 8. (Recht op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven). <V 1994-05-11/36, art. 2. 2; Inwerkingtreding : 01-11-1998>
  1. Eenieder heeft recht op eerbiediging van zijn privé leven, zijn gezinsleven, zijn huis en zijn briefwisseling.
  2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan met betrekking tot de uitoefening van dit recht dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving nodig is in het belang van 's lands veiligheid, de openbare veiligheid, of het economisch welzijn van het land, de bescherming van de openbare orde en het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden, of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.
"


De interne wetgeving valt te bediscusiëren. Maar er is letterlijk vastgelegd dat de externe wetgeving voorrang heeft op ons BW.
Dat is de reden dat de rechtspraak vaak "lijkt" af te wijken van, wat de meesten denken, de wetgeving is.
De rechtspraak volgt simpelweg de wetgeving...

"
Artikel 8.1 van het Europees verdrag van de rechten van de mens primeert op het interne recht en dient door alle rechtbanken te worden toegepast. (Rb Luik, 21 oktober 1986, JLMB 1987, pagina 578 met noot J.H.)
"


Dan lijkt het mij dan ook overduidelijk en kan er geen discussie over zijn.

Huisdieren zijn toegelaten ongeacht wat er in het huurcontract staat. Tenzij ze voor onredelijke overlast zorgen.

Bron:
http://www.onlineadvocaat.be/artikels/k ... verbieden/
Bron:
http://www.dewaele.com/nl/advies/mag-ee ... huurwoning
Bron:
http://www.test-aankoop.be/forum/Topic/543762
Bron:
http://www.elfri.be/verbod-tot-het-houd ... huurwoning
Bron:
http://www.immobilienromain.be/Pages/tips.php?newsid=42
Bron:
http://www.danckaerts.be/huur/huren-en-huisdieren/
Bron:
http://www.advocaatheirman.be/artikels/ ... ieden.html
Bron:
https://www.progresslaw.net/?pg=560&id=791
Bron:
http://www.intervilvoordse.be/rechtenenplichten.php

[mjers]

Gelukkig stelt het verbod op huisdieren zich niet in dit geval.
Er is in het contract "toelating" gegeven om 2 huisdieren te houden.

Mensen die het probleem hier niet snappen, hebben zelf geen honden.
Ik heb zelf 3 honden, stel je voor dat ik in een huis moet wonen zonder omheining rond.
Onmogelijk en onverantwoord.

Iemand gaf hier de opmerking om een kennel te bouwen in de tuin.
Ik veronderstel dat je een niet overdekte kennel zo groot mag maken als je wil.
Zo groot als haar hele tuin vb...;

Klopt, maar voor uw afsluiting kunt u zich beroepen op dezelfde wet. Uw recht op huisdieren is dan simpelweg uw recht op een afsluiting.

"""
artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek
  Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
  1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
  2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
  3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.
"""