Opzeggen 3 jaar contract

[Vandebos]

Maakt dat dat uit? Dat is zijn recht.

Misschien gewoon dat hij het beu is alweer al dat werk te moeten doen om de ene te laten vertrekken en de andere binnen te krijgen. Dat alweer door twee verhuizen er extra schaaf en schuurplekken bijkomen. Alweer dat gezaag over de waarborg, de discussie met de nieuwe huurder of deze of gene bluts, kras, deuk, schram, verkleuring, de discussie met de oude huurder of deze of gene schade al dan niet sleet of ouderdom is...

Een bepaalde categorie huurders zou dringend eens moeten leren dat een huurcontract een bindende overeenkomst is en niet zomaar een vodje papier of een consumptieproduct. Indien ze dat niet inzien, dat ze dan zelf een pand kopen.

[BrechtS]

Als je goed mijn inbreng leest staat het er ook dat dit enkel kan met de goedkeuring van de verhuurder.

Neen, wat jij zegt is dat je, zodra je een huurder aanbrengt die goedgekeurd wordt door de verhuurder, mag vertrekken. Maar je verhuurder moet er dan wel eerst mee akkoord zijn dat je vroeger vertrekt, al dan niet onder de voorwaarde van het vinden van een nieuwe huurder. Gaat hij hier niet mee akkoord, moet je zelfs niet beginnen zoeken.

En waarom zou een verhuurder niet akkoord zijn dat men vertrekt als men zelf een nieuwe huurder aan kan brengen die weerom huur betaald? Als alles in orde is met de woonst en is voldaan aan de voorschriften door de huurder, zie ik daar persoonlijk geen probleem in.

Het is niet omdat u geen reden ziet waarom de verhuurder dat zou weigeren, dat de verhuurder niet wettelijk het recht heeft dit te weigeren. Juridisch gezien kan men die regeling enkel afdwingen via de rechtbank indien dit in de huurovereenkomst was vermeld. Indien niet, moet men rekenen op de goodwill van de verhuurder. En de verhuurder heeft dus het recht om die gunstmaatregel niet te verlenen, zelfs al ziet u geen graten in waarom die dat niet zou doen.

[scorpioen]

De weigering van de verhuurder om in te stemmen met een redelijk voorstel van de huurder kan door de rechtbank wel beschouwd worden als rechtsmisbruik.

Cass., 20 februari 2015, C.14.0163.N;
Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en oplettend persoon te buiten gaat. Dit is inzonderheid het geval wanneer de veroorzaakte schade niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van het recht beoogd of verkregen heeft. Bij de beoordeling van de voorhanden zijnde belangen, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak.

De huurder die een huurovereenkomst van bepaalde duur wil beëindigen, terwijl de overeenkomst geen bepaling bevat die hem dit toelaat, doet er dus best aan met de verhuurder te gaan praten en een redelijk voorstel te formuleren. Zo'n voorstel kan zijn: de huurder zoekt een nieuwe huurder, betaalt de huur tot er een nieuwe huurder is en een vergoeding gelijk aan drie maanden huur.

Indien de verhuurder dergelijk voorstel weigert kan men naar de vrederechter stappen en vragen dat deze de huurovereenkomst verbreekt..

[sloeberken]

Wie een contract verbreekt riskeert in bijna alle gevallen tot schadevergoeding, evenredig tot de gelede schade, en deze word niet vergoed door maar eventjes een andere huurder aan te brengen.
Daar komt heel wat meer bij kijken.
Zoals Vandebos zegt bezin u voor u een verbintenis aangaat.

[Vandebos]

De weigering van de verhuurder om in te stemmen met een redelijk voorstel van de huurder kan door de rechtbank wel beschouwd worden als rechtsmisbruik.

Cass., 20 februari 2015, C.14.0163.N;
Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en oplettend persoon te buiten gaat. Dit is inzonderheid het geval wanneer de veroorzaakte schade niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van het recht beoogd of verkregen heeft. Bij de beoordeling van de voorhanden zijnde belangen, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak.

De huurder die een huurovereenkomst van bepaalde duur wil beëindigen, terwijl de overeenkomst geen bepaling bevat die hem dit toelaat, doet er dus best aan met de verhuurder te gaan praten en een redelijk voorstel te formuleren. Zo'n voorstel kan zijn: de huurder zoekt een nieuwe huurder, betaalt de huur tot er een nieuwe huurder is en een vergoeding gelijk aan drie maanden huur.

Indien de verhuurder dergelijk voorstel weigert kan men naar de vrederechter stappen en vragen dat deze de huurovereenkomst verbreekt..

Dat is een voorstel dat ik zou aanvaarden met dien verstande dat ikzelf het laatste woord heb over de huurder die er intrekt... Één keer teveel een remorque lege blikjes naar het containerpark mogen laten voeren...

[felipe]

Clausules in een contract die niet overeenstemmend zijn met de wet zijn nietig. Uw contract is automatisch verlengd met 9 jaar beginnend met het begin van uw huidige contract. Dus in uw geval moet u handelen volgens het 3/6/9 systeem

Klopt niet contractuele verlenging bij clausule wordt tegenwoordig aanvaardt in de rechtspraak als beantwoordend aan de plichtplegingen vastgelegd in art 3 par 5 WHW.

Klopt niet. Een contract van korte duur kan op geen enkele manier vroegtijdig beieindigd worden. Hou er rekening mee dat de wetgeving niet hettzelfde is voor deze Contracten. Het huurcontract kan worden beëindigd door middel van een opzeggingstermijn van minstens drie maanden waarvan de ene de andere partij in kennis stelt. Die opzegging moet dus minstens drie maanden voordat het contract verstrijkt worden gegeven. De partijen kunnen dus niet een langere of kortere termijn in het contract bedingen en afdwingen.

[Vandebos]

Waar hebt u het in godsnaam over?

De initiële post die u plaatste klopt niet; het contract is immers niet overgegaan in een 3/6/9. De clausule erin opgenomen dat bij stilzwijgen het contract verlengd wordt met twee jaar onder de dezelfde voorwaarden wordt aanvaard door de rechtbanken als beantwoordend aan de verlengingsvoorwaarden zoals bepaald door de huurwet.

Ik heb het in een antwoord nergens over mogelijke opzeggingstermijenen.

Daar is uw tweede antwoord trouwens tegenstrijdig. Aan de ene kant stelt u dat opzeggen niet kan en aan de andere kant stelt u dat dat drie maand bij wet verplicht is.

In realiteit gelden voor contracten van bepaalde duur de volgende opzeggings mogelijkheden:

- er zijn geen opzeggingsmogelijkheden door de wet voorzien voor een contract bepaalde duur, er zijn er echter ook geen verboden. Art 3 par 6 WHW stelt enkel dat de voorgaande par 2 t/m 5 niet van toepassing zijn op een contract van bepaalde duur, niets meer of niets minder.
- dat houdt in dat in het huurcontract tussen verhuurder en huurder middels een clausule expliciete opzeggingsmodaliteiten kunnen afgesproken worden. De enige voorwaarde (die nergens bij wet is vastgelegd maar kan afgeleid worden uit de talloze vonnissen in vergelijkbare dossiers.) is dat deze het noch het redelijkheidsprincipe, noch het evenredigheidsprincipe mogen schenden.
- bij het ontbreken van een dergelijke clausule in het contract staat het echter nog steeds beide partijen vrij in onderlinge overeenstemming een opzegperiode en schadevergoeding af te spreken. Nodeloos te stellen dat het in de interesse van beide partijen is deze afspraken bindend op papier te plaatsen.
- bij het ontbreken van een dergelijke clausule in het contract kan de verhuurder echter eisen dat het contract wordt uitgedaan. In vele gevallen blijkt dat wanneer de huurder dan met zijn zaak naar het vredegerecht stapt deze een vonnis bekomt waar het contract door de rechter verbroken wordt en waarbij deze bij vonnis een opzegperiode en schadevergoeding naar analogie van art 3 par 5 WHW bepaalt.

Ik heb er geen enkel probleem mee om gecorrigeerd te worden maar doe dat dan wel op een correcte en overtuigende wijze die de topic starter vooruit helpt.

[sloeberken]

Als we de huurwet letterlijk volgen is een verlenging alleen schriftelijk geldig, hier zou toch meer duidelijkheid mogen komen.

Artikel 3 § 6 Woninghuurwet
In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar… Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden… In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur.

Toch zijn er andere rechtspraken, maar of cassatie dit zou volgen is een andere zaak, maar over opzeggingen weinig te vinden.
Dit zou de verhuurder toch discrimineren want hij kan niet opzeggen, zelfs niet voor eigen bewoning.
De verhuurder beëindigt de overeenkomst en de huurder verlaat de woning. Als de verhuurder een nieuw contract van maximaal drie jaar sluit met een andere huurder, mag de nieuwe huurprijs echter gedurende de opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de huurprijs van de vorige huurder (aangepast aan de index).

Nog een alternatief... Recentelijk bevestigde de rechter (vredegerecht Etterbeek, 4 juli 2011) nogmaals dat u nog een alternatief heeft. U kunt ook vooraf in het contract van korte duur voorzien dat het automatisch nog eenmaal verlengd wordt indien er geen opzeg gegeven is. Zo’n verlengingsclausule is perfect geldig. In dat geval hoeft u dus geen nieuw contract te sluiten.

[Vandebos]

Tegenwoordig wordt door de vredegerechten de vermelding in het contract beschouwd als een schriftelijke vermelding op voorwaarde dat de condities hetzelfde zijn. De meeste rechters lijken de verlengde duurtijd niet als een conditie in het contract te beschouwen doch een separate entiteit. Een contract van bepaalde duur van één jaar kan dus contractueel vastgelegd met één of twee jaar verlengd worden bij niet opzegging. Reducties bij vonnis van twee naar één jaar zijn er wel, dossiers waar dit niet in gebeurt ook.

Ik dacht dat er verleden jaar een vonnis van eerste aanleg was die deze interpretatie heeft bevestigd, doch durf dit niet garanderen.

Het is zoals mijn prof administratief recht zei bij de aanvang van de cursus. "Tijdens het examen mag u de VRG codex ter raadpleging gebruiken. Hou er echter terdege rekening mee dat in de Belgische Wetgeving vonnissen van rechtbanken besproken in deze cursus minstens even veel gewicht dragen als het administratief recht zelf en dat deze niet zijn opgenomen in de codex..."

Dat is trouwens niet alleen in België, dat is in iedere rechtstaat.

[sloeberken]

Tegenwoordig wordt door de vredegerechten de vermelding in het contract beschouwd als een schriftelijke vermelding op voorwaarde dat de condities hetzelfde zijn. De meeste rechters lijken de verlengde duurtijd niet als een conditie in het contract te beschouwen doch een separate entiteit. Een contract van bepaalde duur van één jaar kan dus contractueel vastgelegd met één of twee jaar verlengd worden bij niet opzegging. Reducties bij vonnis van twee naar één jaar zijn er wel, dossiers waar dit niet in gebeurt ook.

Ik dacht dat er verleden jaar een vonnis van eerste aanleg was die deze interpretatie heeft bevestigd, doch durf dit niet garanderen.

Het is zoals mijn prof administratief recht zei bij de aanvang van de cursus. "Tijdens het examen mag u de VRG codex ter raadpleging gebruiken. Hou er echter terdege rekening mee dat in de Belgische Wetgeving vonnissen van rechtbanken besproken in deze cursus minstens even veel gewicht dragen als het administratief recht zelf en dat deze niet zijn opgenomen in de codex..."

Dat is trouwens niet alleen in België, dat is in iedere rechtstaat.

Volledig akkoord met deze stelling, maar de ham vraag is in feite de vervroegde verbreking van een huurcontract korte duur.
En hier is een enorm onevenwicht tussen huurder en verhuurder, een verhuurder kan onmogelijk opzeggen maar huurder wel, of het moet opgenomen zijn in het huurcontract of met wederzijdse toestemming.
Wat gebeurd er als verhuurder eist dat het huurcontract gevolgd moet worden zoals de huurwet voorschrijft, en de huurder de volledige termijn moet uitdoen.

[Vandebos]

Dan kan de huurder naar het lokale vredegerecht stappen en daar bepleiten waarom hij wel een vroegtijdige verbreking wenst. Indien de reden van verbreking een beetje redelijk is zal de vrederechter de verbreking doorgaans toestaan. Wat betreft de schadevergoeding zal hij dan ofwel vonnissen in de geest van art 3 par 5 WHW of indien er een een clausule van eenzijdige verbreking in het contract is opgenomen op basis van deze.

Veel hangt af van de reden van verbreking en het ogenblik in de looptijd waarop men dit vraagt.

[sloeberken]

Dan kan de huurder naar het lokale vredegerecht stappen en daar bepleiten waarom hij wel een vroegtijdige verbreking wenst. Indien de reden van verbreking een beetje redelijk is zal de vrederechter de verbreking doorgaans toestaan. Wat betreft de schadevergoeding zal hij dan ofwel vonnissen in de geest van art 3 par 5 WHW of indien er een een clausule van eenzijdige verbreking in het contract is opgenomen op basis van deze.

Veel hangt af van de reden van verbreking en het ogenblik in de looptijd waarop men dit vraagt.

Waar trek je de grens van een goede rede, wat als verhuurder in beroep gaat. Dat zijn vonnissen zonder rechtsvorm.
Waarom is Artikel 3 § 6 Woninghuurwet van geen dwingend recht.
Kan maar één advies geven bezin u voor u een contract tekent.

[Vandebos]

Art 3 par 6 is van dwingend recht. Maar wat zeg het artikel mbt. een opzeg? Enkel dat de wijzen van opzeg ervoor besproken niet, bij dwingend recht, van toepassing zijn bij een contract van bepaalde duur. Nergens in het artikel wordt een verbod geplaatst op andere afspraken die contractueel of in onderlinge overeenstemming worden vastgelegd. Nergens wordt vastgelegd dat het verboden is contractueel (vrijwillig, niet bij wet verplicht) dezelfde regels te hanteren.

Dat geeft huurder en verhuurder een zekere bewegingsvrijheid waarbij alle partijen het redelijke en evenwichtige in oogpunt dienen te nemen. Wat is redelijk en evenwichtig? Wel, als men kijkt naar de regels voor een negenjarig contract is het redelijk geen strengere normen dan dat te hanteren, dan is het evenwichtig als in de opzegmogelijkheden alsnog in het contract opgenomen dezelfde mentaliteit wordt gehanteerd:
- dat de huurder de zwakkere van de partijen is en dit weerspiegeld dient te zijn in de opzegmogelijkheden,
- dat er opzegmogelijkheden voor beide partijen dienen aanwezig te zijn die het redelijke niet overschrijden.

Het is daarom dat een rechter een vrijheid van handelen heeft bij het bepalen van de opzeg. Uitzondering hierop zijn contractueel bindende afspraken (redelijk en evenwichtig).

Bij een contract van bepaalde duur van 1 jaar waarbij er contractueel geen verlenging is vastgelegd en waarbij wat betreft opzeggen een clausule in de vorm van 'geen van beide partijen heeft de mogelijkheid het contract voortijdig op te zeggen.' is opgenomen zal doorgaans ook voor de rechtbank niet verbroken worden tenzij men overmacht kan inroepen.

[sloeberken]

Art 3 par 6 is van dwingend recht. Maar wat zeg het artikel mbt. een opzeg? Enkel dat de wijzen van opzeg ervoor besproken niet, bij dwingend recht, van toepassing zijn bij een contract van bepaalde duur. Nergens in het artikel wordt een verbod geplaatst op andere afspraken die contractueel of in onderlinge overeenstemming worden vastgelegd. Nergens wordt vastgelegd dat het verboden is contractueel (vrijwillig, niet bij wet verplicht) dezelfde regels te hanteren.

Dat geeft huurder en verhuurder een zekere bewegingsvrijheid waarbij alle partijen het redelijke en evenwichtige in oogpunt dienen te nemen. Wat is redelijk en evenwichtig? Wel, als men kijkt naar de regels voor een negenjarig contract is het redelijk geen strengere normen dan dat te hanteren, dan is het evenwichtig als in de opzegmogelijkheden alsnog in het contract opgenomen dezelfde mentaliteit wordt gehanteerd:
- dat de huurder de zwakkere van de partijen en dit weerspiegeld dient te zijn in de opzegmogelijkheden,
- dat er opzegmogelijkheden voor beide partijen dienen aanwezig te zijn die het redelijke niet overschrijden.

Het is daarom dat een rechter een vrijheid van handelen heeft bij het bepalen van de opzeg. Uitzondering hierop zijn contractueel bindende afspraken (redelijk en evenwichtig).

Bij een contract van bepaalde duur van 1 jaar waarbij er contractueel geen verlenging is vastgelegd en waarbij wat betreft opzeggen een clausule in de vorm van 'geen van beide partijen heeft de mogelijkheid het contract voortijdig op te zeggen.' is opgenomen zal doorgaans ook voor de rechtbank niet verbroken worden tenzij men overmacht kan inroepen.

Bedankt Vandebos voor u goede uitleg van deze situatie.