Mondelinge huurovereenkomst : eventuele problemen ?

[BoDo]

Wij hebben een mondelinge huurovereenkomst met een familielid. Er is enkel een mondelinge overeenkomst, geen schriftelijk contract en al helemaal geen geregistreerd contract.
Elke maand storten wij een vast bedrag op de rekening van de verhuurder. Dit al sinds een jaar (eerste huur betaald in aug 2009).

Beide partijen zijn tevreden met deze regeling, maar kunnen er voor ons als huurders eventuele problemen opduiken in zo'n geval ?
Het is niet onze bedoeling om nog vele jaren te blijven huren, het is eerder in afwachting van aankoop van een eigen woonst de komende maanden/jaren.
Kan, in het slechtste geval, de verhuurder ons bijvoorbeeld gemakkelijk uit onze woning zetten omdat er geen schriftelijke overeenkomst is ?

Kan iemand verduidelijking scheppen ? Wat zijn voor ons als huurders eventuele risico's met enkel een mondelinge overeenkomst ?

[Vandebos]

Het beste is dat u in overleg met het familielid toch een contract afsluit.

Om uw rechten het best te vrijwaren in deze omstandigheden is het ten zeerste aangeraden dat u bij maandelijkse betaling duidelijk vermeldt "huurgeld maand/jaar"

Op die wijze is duidelijk dat het gaat om een huurcontract en niet om een bezetting ter bede. Bij betwisting en geding zal de vrederechter dan verplicht zijn de huurwetgeving te volgen en het contract te beschouwen als een negenjarig mondeling akkoord.

[BoDo]

Wij vermelden maandelijks bij overschrijving wel altijd "huur (desbetreffende maand en jaar) (gemeente van huurwoning)".
Dus op die manier wordt dit dan daadwerkelijk aanzien als huur ?

'k Heb een beetje schrik om daadwerkelijk over een schriftelijk contract te beginnen, omdat we op goede voet leven met elkaar. Het feit dat wij nu plots wel een schriftelijk contract zouden willen, zou eigenlijk onnodig en onterecht argwaam wekken bij ons familielid. Er is overeengekomen dat wij hier blijven tot we zelf een eigen woning aankopen (kan binnen een maand zijn, binnen een half jaar, binnen een jaar of twee jaar...). Zolang er maandelijks huur betaald wordt, is er voor de verhuurder geen enkel probleem en vindt hij een contract niet nodig. Voor ons is het op die manier ook oké.

Maar je vraagt je natuurlijk altijd af "stel dat...". Je wil natuurlijk niet zomaar uit je woning gezet worden hé, bijvoorbeeld bij verkoop of eventueel bij overlijden van het familielid, je weet uiteindelijk nooit. Vandaar mijn vraag.

[Vandebos]

Het beste is natuurlijk te werken met een schriftelijk contract, vooral aangezien mondelinge contracten voor hoofdbewoning sinds 15/06/2007 niet meer toegelaten zijn.

Art. 1bis. <Ingevoegd bij W 2007-04-26/64, art. 2; Inwerkingtreding : 15-06-2007> Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.
De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.
Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.
Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling.

[BoDo]

Wij weten ook dat een schriftelijke overeenkomst nog altijd veiliger en beter is. Maar dit is nu niet het geval en het is ook niet de bedoeling dat die schriftelijke overeenkomst er komt. Wij weten dat wij daarmee een risico lopen, maar wij willen de goede verstandhouding met het familielid nu ook niet onnodig gaan verstoren door over een schriftelijke overeenkomst te beginnen. Temeer omdat we niet van plan zijn om hier echt nog vele jaren te blijven wonen, dat weet de verhuurder ook.

Maar concreet, wat gebeurt er meestal in zo'n gevallen ?
Bijvoorbeeld als de eigenaar zijn huis plots wil verkopen ? Of als de eigenaar overlijdt ?
Welke rechten hebben wij dan nog ?

[Vandebos]

Aan de hand van de betalingsbewijzen kan je aantonen dat er sprake is van een huurovereenkomst die, tegen beter weten in, mondeling werd gesloten. Ik veronderstel dat jullie momenteel op dat adres staan gedomicilieerd?

Beide samen spreken een bezetting ter bede tegen.

Indien het familielid de mondelinge overeenkomst wenst op te zeggen zal hij, bij gebrek aan een onderlinge overeenkomst, naar de vrederechter dienen te stappen. Gelet op het feit dat jullie huur betalen en op dat adres gedomicilieerd staan zal deze normaliter een klassieke opzegtermijn vorderen.

[BoDo]

Ja, wij staan allebei (en ook ons kindje) gedomicilieerd op het adres van de woning die wij huren.
Zoals gezegd, vermelden wij bij overschrijving inderdaad ook dat het om huurgeld voor desbetreffende woning gaat.
Ondanks het feit dat we niet beschermd zijn door een schriftelijke overeenkomst, kunnen wij wel aantonen dat het wel degelijk om huur gaat.

Wat bedoel je met de klassieke opzegtermijn ? Ik veronderstel dat dit afhangt van de reden waarom de verhuurder de overeenkomst zou opzeggen en dat daar dus geen eenduidige termijn op geplakt kan worden ?