Problemen met verhuurder en zoon verhuurder

[lizette]

Hallo beste mensen.
Ik heb een probleem en het probleem dreigt uit de hand te lopen.
Sinds 6 jaar huur ik een oude woonboerderij van een gepensioneerde boer.
We hebben hier de eerste 4 jaar met veel plezier gewoond. Maar de laaste 2 jaar gebeuren er veel dingen.
In 2004 hebben we samen met de verhuurder 1 jarig huur contract op gesteld. Het contract is niet geregistreerd Na het verstrijken van het termijn dus in 2005 heb ik mijn verhuurder gevraagd wat hij wilde en heeft me mede gedeelt dat hij alles zo laat.
Ik weet dat na drie jaar van het verstrijken van het huur contract dat het huur contract automatisch wordt omgezet in 9 jaar en dat is in ons geval ook zo.

Me verhuurder heeft in die jaren geen enkele investering gedaan in de woning. Ook komt hij het huur contract niet na zoals het onderhoudt van de woning aan de buiten kant zoals de ramen en kozijnen. Die hebben zeer dringend onderhoudt nodig we hebben al last van kleine lekkages waardoor er schimmel ontstaat in de woning. Tevens hebben wij een mazout kachel die zeer dringend aan vervangingen toe is. In winter werkt de kachel minimaal en uit de kachel zelf komen kleine rook pluimpjes. Ik zelf heb ieder jaar netjes me kachel laten schoonmaken ik heb deze problemen toen ook aan die monteur voorgelegd en die antwoorden die kachel valt niks meer aan te doen en is aan vervanging toe. Tevens hebben we veel last van muizen en die vreten al onze spullen verrot er zitten schijnbaar gaten in de muren die richting die vroegere stal gaan waar nog oud voer ligt. We hebben ook veel last van stank een schimmel geur. Ik heb me verhuurder op deze punten aangesproken maar ving meteen bot. Alles was niet waar en heeft gezegd dat hij geen cent meer in die woning steekt.

Me verhuurder heeft sinds vorig jaar een indexering toegepast op de huur. Maar daar heeft me verhuurder ook fouten in gemaakt zoals het niet bereken op de datum van het huur contract maar paar maanden eerder heeft hij die berekening gemaakt. Ik betaal in tussen nu wel de huur incl de huur indexering. Ik heb me verhuurder een aangetekende brief geschreven dat de indexering fout gemaakt en dat ik wilde dat hij de goede indexering zou laten maken.

Sinds de laatste 4 maanden vinden er pesterijen plaats die gedaan worden door de zoon van me verhuurder. Er wordt regelmatig voor onze deur terwijl de kinderen buiten zijn met scooters gecrost en expresse voor me deur paar seconden lang op de teuter zo gaat dat vaak door tot in de late avond. Onze kinderen worden dagelijks wakker van deze pesterijen waardoor ze problemen hebben op school. Er worden van onze woning zomaar foto,s genomen zonder mijn toestemming. Ik weet dat ons huis op een eigen grond stuk ligt ik weet niet of dat een verschil zou kunnen zijn.

Deze situatie is voor zowel voor ons als onze kinderen ondragelijk.
We zijn ten einde raad wat kan ik tegen dingen allemaal ondernemen?.

[Vandebos]

Woningdienst Vlaanderen het pand laten controleren op bewoonbaarheid?

[lizette]

Woningdienst Vlaanderen het pand laten controleren op bewoonbaarheid?

Geachte vandebos.

Helaas kom ik niet uit vlaanderen. Maar uit de Wallonië
En die andere puntjes?

[lucgescheiden]

Uit jouw verhaal lijkt het mij; dat de verhuurder wenst dat jij het huurcontract verbreekt.

Wellicht kan je bij de huurdersbond je problemen gaan aankaarten en zullen zij je huisbaas ter verantwoording kunnen roepen.
Ik vrees echter dat dit je problemen slechts tijdelijk zal oplossen en de pesterijen zullen nadien nog kunnen toenemen.

Bedenk wat je mogelijkheden zijn op langere termijn, trek je botten aan, en stap zelf op de boer af.
Vraag hem recht op de man af vragen waar het opstaat. Met een beetje toegeeflijkheid langs beide kanten kan allicht veel miserie voorkomen worden.
Ik meen dat een slechte overéénkomst hier beter is dan een onvoorspelbare toekomst voor jou en je kinderen.

[Vandebos]

Huurdersbond bestaat niet in Wallonië, je hebt een paar verspreide VZW's doch hun werk is niet echt noemenswaardig.

Ben me even aan het bevragen bij collega's.

In ieder geval geldt dezelfde wetgeving voor Wallonië als voor Vlaanderen.

Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W 2007-04-25/38, art. 101, 1°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
(De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
(De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.) <W 2007-04-25/38, art. 101, 2°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.) <W 2007-04/25/38, art. 101, 3°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.

Art. 1755. Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.

Als de verhuurder wenst dat de huurder het pand verlaat zal hij dit op een officiële wijze dienen te betrachten, zijnde art. 2 §2 t/m §4 huurwetgeving.

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst.
§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.
De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend.
Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

[Vandebos]

Bij deze de link naar de diensten in Wallonië die vergelijkbare opdrachten uitvoeren.

http://mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/Pa ... SalLog.asp" onclick="window.open(this.href);return false;