U heeft te laat opgezegd om het contract van bepaalde duur te beëindigen.
Hierdoor dient uw opzeg beschouwd te worden als een opzeg van een 3-6-9 contract waarvan de gegeven opzeg eindigde in het tweede jaar van de overeenkomst.
Art 3 §6 huurwetgeving hoofdbewoning
§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W>
Dit geeft uw huurder recht op 2 maanden opzegvergoeding volgens art. 3 §5 van de zelfde wetgeving.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
Er wordt echt via het derde lid van art 3 §5 een uitzondering voorzien:
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
Heeft u de originele mail nog die u verzonden heeft? U heeft een officieel afschrift van de geregistreerde akte?
Het was ideaal geweest als u de opzeg per AS had verzonden.
Als u de mail in kwestie nog heeft, eventueel inclusief antwoord van de verhuurder, deze onder geen beding verwijderen of wijzigen, enkel enige keren afdrukken!!!
Op basis hiervan kan u effectief aantonen dat het huurcontract nog niet was geregistreerd op het ogenblik dat u uw opzeg verzond. Bijgevolg geldt effectief art 3 §5 lid 1 en 2 niet. Enig heikel punt blijft of bij een geding de vrederechter deze mail als bewijs zal aanvaarden. Gelet op de periode waarop u het pand verlaten heeft en eventuele antwoorden van de verhuurder zou deze echter ruimschoots door andere elementen moeten ondersteund kunnen worden.
De kosten van de plaatsbeschrijving moeten door beide partijen in gelijke mate gedragen worden volgens art 1730 BW
Art. 1730. <W> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
Wat betreft de maandelijkse kosten raad ik u aan eens nauwkeurig het contract opnieuw te lezen. indien hierin sprake is van een vaste maandelijkse bijdrage heeft de huurder geen bijkomende vergoeding te eisen. Indien er sprake is van een maandelijks forfaitair voorschot of dat de onkosten jaarlijks worden verrekend heeft u middels art. 1728 ter BW:
Art. 1728ter. <Ingevoegd> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
Al deze wetsartikelen zijn van dwingend recht. Dat houdt in dat alle andere contractuele overeenkomsten die wat anders bedingen onwettelijk en dus ongeldig zijn.
Persoonlijk zou ik de verhuurder een aangetekend schrijven zenden:
- waarin hij wordt gewezen op de ongeldige clausules en boetes in zijn contract,
- waarin hij wordt gewezen op het feit dat u reeds de volledige intredende plaatsbeschrijving hebt betaald zodat de uittredende op zijn kosten is tenzij hij u de helft van de intredende terugbetaald,
- waarin u hem vriendelijk wijst op de datum van uw opzeg en de datum dat het contract werd geregistreerd.
- waarin u hem vriendelijk verzoekt u de nodige dokumenten over te maken waarop zijn berekening voor de algemene onkosten steunt.
- waarin u hem vriendelijk verzoekt binnen de 10 dagen na kennisname van dit schrijven u de gevraagde dokumenten te bezorgen en de waarborg vrij te geven omdat u middels een verzoekschrift 1344bis/ev Ger. W. verplicht zal zijn om op zijn kosten een geding aan te spannen om de vrijgave van de waarborg, het bekomen van de gevraagde dokumenten tegen dwangsom, het vonnissen tot een administratieve boete wegens laattijdige registratie en het aanstellen van een onafhankelijk plaatsbeschrijver te bekomen.
Hopelijk helpt dit u verder?