huis met verborgen gebreken,vergoeding voor huurder??

[sophievdb]

Beste

Wij huren een huis en hebben een huurcontract getekend voor 3 jaar.
Als er iets geregeld moet worden moet dit via het immo kantoor.
Wij hebben een verwarmingsketel(mazout) die niet goed meer werkt.
Hij springt altijd af,er lekt water en mazout,....
Vorige keer toen ze de ketel kwamen maken zei die man dat het een ketel is van 1982 en dat het niet lang gaat duren voor hij helemaal niet meer werkt en dat die vervangen zou moeten worden.
Dit wilt de huisbaas niet doen.
Nu lekt er weer mazout uit de ketel en hij springt regelmatig af,dus weer gebeld en nu kwam er een andere man om het probleem op te lossen.Op het einde van de week komt hij langs om het te maken.Maar dit zijn niet de enige problemen.Wij hebben schimmel in de badkamer en de slaapkamer omdat het dak niet geisoleerd is,hebben er ook al voor gebeld maar daar word niets aan gedaan.
Daarom gaan we binnenkort terug verhuizen.Wij wonen hier nu 1,5jaar en hadden in het begin een waarborg betaald van 3 maanden,daarvan krijgen we maar 1 maand terug.Nu vraag ik me af of wij geen schadevergoeding kunnen vragen aan de verhuurder voor deze verborgen gebreken,het is tenslotte daarom dat we hier weggaan.
Hopelijk kan iemand ons hier helpen,alvast bedankt

Sophie

[Vandebos]

In feite had u de verhuurder in gebreke dienen te stellen wegens slechte verwarming en andere gebreken met het verzoek deze binnen de X dagen in orde te brengen.

Bij gebrek aan respons hierop had u naar het vredegerecht kunnen stappen met het verzoek het huurcontract te verbreken wegens het niet voldoen van het pand aan basisvereisten of indien de vrederechter vindt dat de feiten niet zwaar genoeg wegen voor een verbreken van het contract een vermindering van de huur met X euro wegens genotsderving.

Nu is het contract reeds verbroken in onderlinge overeenstemming en met
bepaalde voorwaarden. Hierop terugkomen is moeilijk, zoniet onmogelijk.

Schimmel is niet altijd zo eenvoudig aan te pakken. In een pand dat ikzelf verhuur is er ook een probleem in de badkamer. Er is nochtans verluchting voorzien, de buitenmuren zijn vochtwerend gemaakt en nog komt er voldoende vocht lang ergens binnen om één muur aan te tasten. De enige oplossing is de muur tot op de stenen afkappen, schimmeldodend behandelen en een gyproc muur plaatsen. Dergelijke werken uitvoeren terwijl een pand verhuurd wordt vraagt tijd en degelijke afspraken om de werken te laten vooruitgaan en de hinder te minimaliseren.

[sophievdb]

We hebben nog geen aangetekende brief gestuurd of dergelijke,de huisbaas weet nog van niets. Misschien is het daarom wel mogelijk om eventueel iets aan het probleem te doen.
Maar als we het huurcontract willen afzeggen dan moet dit 3 maand op voorhand.
We hebben al een ander huis op het oog om te huren en daar kunnen we vanaf 1 juni in,dus op het einde van deze maand moet de aangetekende brief verstuurd zijn.Want anders moeten we huur betalen in 2 verschillende huizen.
Is er dan nog wel voldoende tijd om hier iets aan te doen?

[Vandebos]

Ok, een hele massa vragen dringen zich nu op:

- ik ging ervan uit dat u reeds een overeenkomst had met de verhuurder om het pand te mogen verlaten. U spreekt immers over een huurcontract van bepaalde duur (3 jaar). Hierop zijn de klassieke opzegregels NIET van toepassing. Tenzij er met de verhuurder een onderling akkoord kan bereikt worden of er in het huurcontract zeer expliciet opzegmogelijkheden voor een contract van bepaalde duur zijn voorzien is een dergelijk contract niet opzegbaar.

Het lijkt me dus ten zeerste adviseerbaar dit eerst eens na te kijken.

- De verhuurder is normaliter verplicht het pand in goede staat te onderhouden, een lekkende versleten mazoutketel dient dan ook vervangen te worden van zodra deze een risico vormt.


Het lijkt me het beste dat u eerst en vooral uw contract eens nakijkt en vervolgens met de verhuurder afspreekt om te kijken of er geen akkoord kan bekomen worden. Bij getwist kan u wijzen op de gebrekkige brander, de mazout lekken, de schimmel enzovoort en het feit dat hij u bij deze verplicht de woningdienst in te schakelen om het pand op bewoonbaarheid te laten controleren.

[sophievdb]

In het huurcontract staat :

De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een duur van drie jaar,die ingaat op 1 augustus 2008 om te eindigen op 31 juli 2011.De huurovereenkomst zal eindigen mits een opzegging betekend door de ene of door de ander partij,ten minste drie maanden voor het verstrijken van de periode van drie jaar,te rekenen vanaf de datum van het ondertekenen van onderhavige huurovereenkomst.

Ik denk dus wel dat het mogelijk is vroeger te vertrekken,heb eens geïnformeerd bij het immo kantoor en zij zeggen dat we deze huurovereenkomst kunnen beeindigen als we 3 maanden op voorhand een aangetekende brief versturen.
Deze brief ga ik morgen versturen want vanaf 1 juni kunnen we in de andere woning.
Maar we moeten 2 maand waarborg laten vallen.
Kunnen we de verhuurder niet verplichten om de volledige waarborg terug te geven door de gebreken in dit huis?

[Vandebos]

Dat is de standaard regeling voor een contract van bepaalde duur; de opzeg van 3 maand slaat uitsluitend op de bij wet verplichte opzeg drie maanden voor het eindigen van de bepaalde duur zoals vastgelegd in art 3 §6 van de huurwetgeving voor hoofdbewoning:

§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W>

Deze wetgeving is van dwingend recht.

Sta me toe uiterst sceptisch tov de bewering van het immokantoor in kwestie te staan. Uiteindelijk zal de eigenaar zijn akkoord dienen te geven. Indien de opzegging op deze wijze met 2 maanden schadevergoeding wordt aanvaard door de eigenaar zou ik ze zelf met beide handen aanvaarden, hij kan immers immers net zo goed eisen dat jullie het contract uitdoen.

Wilt u, indien de eigenaar de opzeg weigert, wegens de vele gebreken toch een verbreking van het contract bekomen dan zal u deze via het vredegerecht dienen te verwerven.

[sophievdb]

Oke bedankt voor de informatie.
Dan zullen we het maar zo laten.
Nog 1 vraagje,Wat moet er allemaal in de opzeggingsbrief staan?
Is het een goed idee om de reden voor de opzegging er in te vermelden?

[Vandebos]

Inhoud opzegbrief

naam en adres verhuurder, naam en adres huurder, datum vanaf wanneer u het pand huurt, datum vanaf wanneer u opzegt, termijn opzeg, datum waarop de opzeg eindigt.

Reden is absoluut niet nodig als huurder.

Als u zoekt op opzegbrief in huur vindt wel een voorbeeld.

[bosprocureur]

Ik denk dus wel dat het mogelijk is vroeger te vertrekken,heb eens geïnformeerd bij het immo kantoor en zij zeggen dat we deze huurovereenkomst kunnen beeindigen als we 3 maanden op voorhand een aangetekende brief versturen.
Deze brief ga ik morgen versturen want vanaf 1 juni kunnen we in de andere woning.
Maar we moeten 2 maand waarborg laten vallen.

Bij een opzeg zou ik zeker verwijzen naar het akkoord dat u hebt met het immobiliënkantoor om u "vrij" te laten mits twee maand waarborg te laten vallen. Strikt genomen hebt u immers geen mogelijkheid om op te zeggen voor het verlopen van de drie jaar. Met twee maand komt u er dan eigenlijik nog relatief goedkoop vanaf.