Huurindexatie

[sofie_020]

Mijn vriend en ik huren een appartement te Heist op den Berg. We hebben ons contract getekend op 20/02/2008 met ingang op 01/04/2008. Onze basishuurprijs was 430 euro.
In 2009 kregen we de melding dat onze huurprijs zou stijgen omwille van de indexatie. De indexatie werd als volgt berekend:

Nieuwe huurprijs = Basishuurprijs (februari 2008) * GI [2004] februari 2009 / GI [2004] januari 2008 = 445,55 EUR

Ik heb via jullie site echter gezien dat wanneer het contract ingaat op 1 april, de GI van maart 2009 moet genomen worden en niet die van februari 2009 (wat voor ons wel 3 euro minder huur per maand zou betekend hebben).
Is het wettelijk dat onze huisbaas de GI van februari heeft gebruikt? Hij beweert dat de GI tot 2 maanden mag teruggaan, dus dat het geen enkel probleem is.

[Rebel-with-a-cause]

Op deze site kan je heel wat antwoorden vinden en zelf de berekening maken.

[sofie_020]

Beste,
Bedankt voor je antwoord, ik heb op die site zelf berekend en daar kom ik een ander bedrag uit dan onze huur (442 euro). Maar ik weet niet of onze huurbaas het recht heeft om toch 445 euro te vragen.

[JohnD]

Is het wettelijk dat onze huisbaas de GI van februari heeft gebruikt? Hij beweert dat de GI tot 2 maanden mag teruggaan, dus dat het geen enkel probleem is.

Uw huisbaas kent er niets van. Het is niet de GI waar hij tot 2 maanden mag teruggaan maar de indexatie zelf, en wel tot 3 maanden. Moest hij u op de vervaldag van de huur vergeten te indexeren kan hij u tot 3 maanden met terugwerkende kracht indexeren. Let wel hij mag u niet automatisch indexeren maar hij moet u dit wel voorafgaandelijk vragen (in feite melden vermits u het niet kan weigeren). Doet hij dit niet schriftelijk en dus best per AS, ligt de bewijskracht van die melding bij hem, en kan hij de indexatie pas met 3 maanden terugwerkende kracht toepassen vanaf de bewijsbare datum van de aanvraag. Ik raad elke vergeetachtige eigenaar (die het bvb. niet zo nauw neemt met het controleren van de maandelijkse stortingen van de huurgelden) dan ook aan dit per AS aan zijn huurder te melden.
U begrijpt wel wat ik bedoel neem ik aan.

[Vandebos]

concreet:

in 2009 had uw verhuurder de indexering pas ten vroegste in april 2009 kunnen uitvoeren met de index van maart 2009 als nieuw indexcijfer (111.07) en het index cijfer van januari (107.85) als oud indexcijfer.

Uw nieuwe huurprijs die ten vroegste vanaf april 2009 kon worden aangerekend zou dan € 442.84 bedragen. (laten we dit houden op € 443?)

Concreet houdt dit in dat u voor de maanden februari en maart 2009 € 30 in totaal teveel hebt betaald en voor de maanden april 2009 tot februari 2010 € 20 in totaal, hetgeen neerkomt op de ronde som van € 50.

Verzoek uw verhuurder via aangetekend schrijven u te contacteren om deze situatie zo spoedig mogelijk recht te zetten. Voeg in uw schrijven de hierboven vermelde url bij zodat hijzelf de berekening kan maken en de wettekst aangaande indexering zoals deze bij dwingend recht in de huurwetgeving is opgenomen.

Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

Art. 1728bis. _ <Ingevoegd> § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.
(Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W>
(Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.) <KB>
Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.
§ 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden.
§ 3. (...) <W>

Hopelijk helpt dit u verder?

[sofie_020]

Beste,

Bedankt voor de antwoorden! Ik ga er zeker werk van maken en hoop alleen dat onze huurbaas deze redenering ook wil volgen! Zijn er stappen die ik kan zetten als hij de situatie niet wil rechttrekken?

Groetjes

[Vandebos]

Je zou naar het vredegerecht kunnen stappen, maar dat gaat meer kosten dat het kan opleveren.

Aangetekend de teveel betaalde sommen terugvragen of voorstellen dat u de komende 2 maanden € 25 minder betaald lijkt me een veel makkelijkere oplossing. In uw aangetekend schrijven hem verzoeken u binnen de tien dagen na kennisname te antwoorden welk van beide zijn voorkeur geniet en dat u bij gebrek aan antwoord op de huur voor de maanden maart en april 2010 telkens € 25 in mindering zal brengen lijkt me het meest eenvoudige.

Als de huidige trend zich verderzet zal de huurindexatie in april eerstkomend uw huurprijs met € 1.2-1.5 doen stijgen.

[yeoldeinn]

Bij het lezen van deze topic heb ik de huurindexatie die ik aan mijn huurder heb doorgevoerd (april 2008) nog eens berekend.
Ik kom tot de conclusie dat ik de gegevens bij de huurcalculator foutief heb ingegeven,nl. bij ondertekening én inwerkingtreding van huurcontract heb ik dezelfde maand ingevuld. Daar ik 2 huurcontracten heb lopen ben ik alzo talloze euro's misgelopen.
Kan ik dit nog rechtzetten?

[Vandebos]

Dat is problematischer en wel om 2 redenen:


- de wetgeving legt middels de gezondheidsindex enkel een maximale stijging van de huurprijs, nergens een minimale.

- Het indexeren van een huurprijs is bijgevolg ook niet verplicht. Zelfs als je een indexatiebeding voorziet in je huurcontract dien je dit niet jaarlijks uit te voeren. Het is enkel door zeer gericht een AS te zenden waarin je de indexaanpassing aankondigt en berekent dat deze bindend wordt tov van de huurder.

Bijgevolg is het ook moeilijk om op de indexberekening die je hebt verzonden terug te komen.

Het meest eenvoudige lijkt me om in april eerstkomend de correcte indexaanpassing voor april 2010 uit te voeren met een woordje uitleg.

[jefke007]

mi kan er enkel nog een indexering van de laatste 3 voorbije maanden gebeuren, de rest is "verjaard.

[Vandebos]

lijkt me niet aangezien de verhuurder reeds een index aanpassing heeft doorgevoerd voor april 2009. Het is bij het doorvoeren van de indexatie dat man drie maanden kan teruggaan.

voorbeeld:

Ik verhuur een pand vanaf 01/01/2008, contract getekend op 01/01/2008.

Vanaf 01/01/2009 kan ik de indexering uitvoeren als in het huurcontract staat vermeld dat dit kan.

Zou ik de brief verzenden op 15/01/2009 dan kan ik de huurder vragen de de indexering eveneens toe te passen voor de maand januari 2009 en het verschil samen met de huur van 02/2009 te storten.


Zou ik de brief verzenden op 15/02/2009 dan kan ik de huurder vragen de de indexering eveneens toe te passen voor de maand januari en februari 2009 en het verschil samen met de huur van 03/2009 te storten.

Zou ik de brief verzenden op 15/03/2009 dan kan ik de huurder vragen de de indexering eveneens toe te passen voor de maand januari, februari, maart 2009 en het verschil samen met de huur van 04/2009 te storten.


Zou ik de brief verzenden op 15/04/2009 dan kan ik de huurder vragen de de indexering eveneens toe te passen voor de maand februari, maart en april 2009 en het verschil samen met de huur van 05/2009 te storten als in het contract bepaald is dat de huur dient gestort te worden voor de 15de van iedere maand. Dient de huur gestort te worden na de 15de van iedere maand dan zou ik nog kunnen proberen eventueel de maand januari te recupereren.

Dit is hier mi onmogelijk aangezien er reeds minder dan een jaar geleden een indexaanpassing heeft plaatsgevonden. Deze bedroeg minder dan het wettelijk toegelaten en schendt dus nergens art 1728bis zoals deze van TS dat wel deed.

Art 1728bis BW stelt ook zeer duidelijk:

De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.

Het is de verhuurder dan ook toegestaan van de index af te wijken... Hoe dan gaan bewijzen dat je inderdaad een "fout" hebt gemaakt?

Het lijkt me handiger even te slikken en dit probleem volgend jaar ( in dit geval over amper 6 weken) te remediëren dan voor een klein bedrag een goede huurder in het harnas te gaan jagen... Beschouw het als leergeld. Dat is een fout die je niet meer zal maken.

[bosprocureur]

Zou ik de brief verzenden op 15/04/2009 dan kan ik de huurder vragen de de indexering eveneens toe te passen voor de maand februari, maart en april 2009 en het verschil samen met de huur van 05/2009 te storten als in het contract bepaald is dat de huur dient gestort te worden voor de 15de van iedere maand. Dient de huur gestort te worden na de 15de van iedere maand dan zou ik nog kunnen proberen eventueel de maand januari te recupereren.

Dit is hier mi onmogelijk aangezien er reeds minder dan een jaar geleden een indexaanpassing heeft plaatsgevonden. Deze bedroeg minder dan het wettelijk toegelaten en schendt dus nergens art 1728bis zoals deze van TS dat wel deed.

Art 1728bis BW stelt ook zeer duidelijk:

De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.

Het is de verhuurder dan ook toegestaan van de index af te wijken... Hoe dan gaan bewijzen dat je inderdaad een "fout" hebt gemaakt?

Het lijkt me handiger even te slikken en dit probleem volgend jaar ( in dit geval over amper 6 weken) te remediëren dan voor een klein bedrag een goede huurder in het harnas te gaan jagen... Beschouw het als leergeld. Dat is een fout die je niet meer zal maken.

Is het niet zo dat bij verzenden op 15.04.2009 de indexatie van de lopende maand april, plus de drie voorafgaande maanden januari, februari en maart mogen gevraagd worden ? Dit is in elk geval wat ik zou doen.

Voor de rest hebt u groot gelijk : voor een paar Euros is het beter de verstandhouding niet te verstoren, en dit geldt evengoed voor de verhuurder als de huurder....

[JohnD]

Voor de rest hebt u groot gelijk : voor een paar Euros is het beter de verstandhouding niet te verstoren, en dit geldt evengoed voor de verhuurder als de huurder....

Vanaf hoeveel € is het dan
1) aangeraden om "opmerkingen" te maken tov de andere partij ? €100, €200 ... en
2) het vervelende is daarbij dan ook nog dat men soms moet overwegen of een procedure voor de vrederechter de moeite waard is, als een opmerking tov de andere partij geen resultaat heeft.

Alles een ernstige inbreuk in het juridisch systeem als je't mij vraagt.

Iemand die een procedure tegen een ander aanspant moet "vrij" zijn van zulk een druk om wel of niet iets te ondernemen.

[yeoldeinn]

Het lijkt me handiger even te slikken en dit probleem volgend jaar ( in dit geval over amper 6 weken) te remediëren dan voor een klein bedrag een goede huurder in het harnas te gaan jagen... Beschouw het als leergeld. Dat is een fout die je niet meer zal maken.


@vdb: euh, die "goede huurder" is dezelfde huurder waar ik hier op het forum al meerdere malen mijn beklag heb gedaan (zie vredegerecht merksem) 8)

Ik ga natuurlijk gewoon wachten tot april, zoals je zei zal ik deze fout niet meer maken

[Vandebos]

Kon ik niet afleiden uit deze post.. Maar geloof me, je neemt de juiste beslissing die je bij toekomstige problemen met de huurder zelfs kan aanhalen als een gebaar van goede wil.