Kotbaas voert herstellingen niet uit

[Aïsha]

Ik ben eerstejaarsstudent rechten in Leuven en zit op kot. Deze zomer is het hele gebouw gerenoveerd (net als 4 andere gebouwen van dezelfde kotbaas), met als resultaat dat het gebouw niet volledig in orde was op het moment dat we er introkken. Beetje bij beetje geraakt alles af, alleen zijn er twee dingen waar ze - ondanks vele mails en mijn bezoekjes aan hun kantoor - nog steeds niets aan hebben gedaan, nl. de verlichting op mijn verdieping die niet werkt en de trapleuning die helemaal los hangt (is wel 'vastgemaakt' met draad, maar dit is allesbehalve stevig te noemen).
Mijn moeder heeft enkele weken geleden een mail gestuurd waarin ze schreef dat als dit alles niet in orde is voor het einde van deze maand, we verdere stappen gaan ondernemen. Nu zie ik deze herstellingen niet meteen gebeuren, dus probeer ik andere oplossingen te zoeken dan alleen maar te dreigen. Tijdens mijn lessen heb ik geleerd dat we een deel van de huur achter kunnen houden, maar nu is mijn vraag: hoeveel procent van de huur kunnen we het beste achterhouden en zijn er eventueel nog andere (effectieve) oplossingen?

Alvast bedankt voor de hulp!
Aïsha Callewaert

[Vandebos]

In de link in onderschrift vind je een pdf "wie doe wat" erin wordt een procedure beschreven die je best volgt als je genotsderving wenst aan te halen voor het inhouden van een deel van de huur.

Tevens dien je er rekening mee te houden dat het hier gaat om een kothuur, niet een huur van woning. e klassieke huurwetgeving is dus niet van toepassing.

De KUL en de stad Leuven hebben toch een streng reglement waaraan koten dienen te voldoen? Haal deze eens binnen en stap eens af bij de kotdienst met de problemen die er nog zijn? Zij zullen het makkelijkst kunnen helpen en "leunen" op de kotbaas.

[j.demoor]

“Art.1720.De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.”(Burgerlijk Wetboek).

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis OP te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Verwijs daarin naar uw vroegere aanmaningen. Verwittig hem daarin tevens dat u daarna de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.

Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald. Indien u schadevergoeding eist wegens genotsderving dan dient u die desnoods bij de vrederechter te vorderen.