late factuur van huisbaas

[EviMFGN]

Beste

Kan een vorige huisbaas 7 maanden later nog een factuur aanrekenen voor jullie? Ook al wonen we er niet meer?

Bedankt!

[CityBird]

Ja, als dat tenminste kosten zijn die betrekking hebben op de periode toen jullie huurder waren.

[mava105]

Is dit niet gebeurd, zal hij 7 maanden nadien geen factuur meer kunnen innen.

Waar staat dat in de huurwet???????

[Thomas Morus]

Volgens constante rechtspraak is er eerst verjaring na VIJF jaren.
Minderheidsrechtspraak stelt dat de verjaring van bijkomende (syndicus)kosten 10 jaar zou zijn.

"Art. 2277.B. W. Termijnen van altijddurende renten en van lijfrenten;
Schuldvorderingen wegens levering van goederen en diensten via distributienetten voor water, gas of elektriciteit of de levering van elektronische communicatiediensten of omroeptransmissie- en omroepdiensten via elektronische communicatienetwerken verjaren na verloop van vijf jaren.
Schuldvorderingen van buitengewone kosten bedoeld in artikel 203bis, § 3.
Die van uitkeringen tot levensonderhoud;
Huren van huizen en pachten van landeigendommen;
Interesten van geleende sommen, en, in het algemeen, al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen,
Verjaren door verloop van vijf jaren."

Verder:

"Er is een uitzondering voor kosten en lasten die op
een langere termijn dan een jaar te betalen zijn.
Dan geldt een verjaringstermijn van tien jaar. "
bron: https://www.woninghuur.vlaanderen/sites ... sten_0.pdf (blz 37).

[scorpioen]

Bij het einde contract, het opmaken van de uitgaande plaatsbeschrijving of de afgifte sleutels, moet uw huisbaas een voorbehoud maken op onkosten die nog kunnen komen.
Is dit niet gebeurd, zal hij 7 maanden nadien geen factuur meer kunnen innen.

Welke rechtsregel of wettekst pas je toe?
Ik zie geen enkele regel die de verhuurder niet zou toelaten zeven maanden na het einde van de huurovereenkomst nog kosten aan te rekenen die ten laste zijn van de huurder voor de periode dat hij huurder was als hij niet uitdrukkelijk voorbehoud hiervoor gemaakt heeft.
@ BriannaP over welke kosten gaat het?

[EviMFGN]

Bij het einde contract, het opmaken van de uitgaande plaatsbeschrijving of de afgifte sleutels, moet uw huisbaas een voorbehoud maken op onkosten die nog kunnen komen.
Is dit niet gebeurd, zal hij 7 maanden nadien geen factuur meer kunnen innen.

Welke rechtsregel of wettekst pas je toe?
Ik zie geen enkele regel die de verhuurder niet zou toelaten zeven maanden na het einde van de huurovereenkomst nog kosten aan te rekenen die ten laste zijn van de huurder voor de periode dat hij huurder was als hij niet uitdrukkelijk voorbehoud hiervoor gemaakt heeft.
@ BriannaP over welke kosten gaat het?

Over het ruimen van de beerput door ontstopping van één van de andere huurders, waardoor wij waterschade hebben gekend.

[mava105]

In het laatste huurdecreet staat dit aangegeven als een kleine herstelling, dus tlv de huurders. Zie allerlaatste punt
Verhuurder krijgt soms zelf de factuur laattijdig van de syndicus

3. Lijst van kleine herstellingen
1. Algemene beginselen bij de toepassing
van de onderstaande lijst:
• Herstellingen die nodig zijn door ouderdom
of overmacht, zijn altijd voor rekening van de
verhuurder.
• Herstellingen die nodig zijn door foutief gebruik
door de huurder, zijn altijd voor rekening van de
huurder.
• Onderhoud en reinigen is altijd voor rekening
van de huurder.
• Technische installaties die een specifiek onderhoud vragen, zoals domotica, zonneboilers,
warmtepompen, … moeten worden onderhouden volgens de instructies van de fabrikant, die
aan de huurder ter beschikking worden gesteld
door de verhuurder.
• De huurder is verplicht om de verhuurder op de
hoogte te brengen van de herstellingen die nodig
zijn en door de verhuurder moeten worden uitgevoerd. Als de huurder deze meldingsplicht niet
respecteert, is de schade die daaruit voortvloeit
voor zijn rekening.
• Herstellingen door de huurder moeten altijd
vakkundig worden uitgevoerd. Als de huurder
onvakkundige herstellingen uitvoert, is de
schade die daaruit voortvloeit voor zijn rekening.
• De herstellingsplicht voor de huurder is beperkt
tot plaatsen die bereikbaar zijn (gebruik van een
ladder van een redelijke afmeting, maar niet van
een steiger).
• De lijst hiernaast is niet-limitatief. Herstellingen
die niet op de lijst staan, moeten toebedeeld
worden aan de huurder of de verhuurder volgens het algemene verdelingsprincipe van artikel
26 van het Vlaams Woninghuurdecreet.
• Van de lijst kan altijd afgeweken worden in het
voordeel van de huurder.
2. Buitenzijde van de woning
2.1. Afsluiting
• loskomende elementen vastzetten en oliën van
sloten
2.2. (Voor)tuin
• bomen en struiken snoeien volgens de regels
van de kunst
• grasperk maaien en verticuteren
• voorkomen dat buitenkranen, waterbekkens,
fonteinen, … bevriezen
2.3. Balkon/terras
• voorkomen dat de afvoer verstopt
2.4. Brievenbus
• hengsels en sloten oliën
• sleutels vervangen bij verlies
2.5. Ramen
Glas
• gebroken glas vervangen
• ontbrekende stopverf en silicone vervangen
Raamkader
• afvoerkanaal voor condensatie vrijhouden
• verluchtingsroosters of -systemen vrijhouden
• hengsels en sloten oliën
• scharnieren vastschroeven als ze loskomen en
oliën
• schrammen bijwerken
Rolluiken
• instaan voor de goede werking door ze geregeld
te gebruiken
• rolluiklint vervangen indien nodig
• smeren
Huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen gesloten vanaf 1 januari 2019 81
2.6. Deuren
• scharnieren vastschroeven als ze loskomen en
oliën
• sleutels vervangen bij verlies
• batterijen van de bel, parlofoon, videofoon of
beveiligingssysteem vervangen
2.7. Garagepoort
• instaan voor de goede werking door ze geregeld
te gebruiken
• gleuven oliën
• batterijen van de afstandsbediening vervangen
• sleutels of afstandsbediening vervangen bij
verlies
2.8. Dak
Dakgoot en afvoerpijp
• voorkomen dat ze verstoppen door ophoping
van dode bladeren
Schouwen
• periodiek vegen van de schoorsteen (zie ook
‘verwarming/warm water’)
Extensieve groendaken
• periodiek onderhoud (spontaan gegroeide planten verwijderen, bijmesten, …)
Lichtkoepels
• hengsels en sloten oliën
• scharnieren vastschroeven als ze loskomen en
oliën
2.9. Regenwaterput en septische put
• ruimen indien nodig

[Thomas Morus]

In de federale huurwet staat niets over beerputten. Er staat enkel in dat de onroerende voorheffing niet mag worden doorgerekend aan de huurder.

Het is eerst vanaf de Vlaamse huurwetgeving dat er een vaste lijst bestaat zoals vermeld door mava105

[LYNX XX]

Mijn persoonlijke mening, indien het hier handelt over een appartement, valt dit onder de appartementswetgeving.
Algemene kosten, zoals in dit geval ruimkosten, vallen ten laste van de VME ; dus niet de huurder maar de verhuurder.
Kosten zoals vermeld door Mava binnen het gehuurde appartement vallen voor rekening van de huurder en andere voor de verhuurder.
Maar gezien # 7 TS zegt dat het schade is door ruiming ontstopping bij andere huurder; is het in de eerste plaats al een verzekeringsgeval. Deze zaken vallen onder de VME/syndicus.
Het is hier wel niet duidelijk gemaakt door huurder of het gaat om een huis of een appartement. Daarom kan ook geen sluitend antwoord gegeven worden.
In geval van een appartement en een VME blijf ik bij mijn reactie. En is die van Think nog niet zo uit de lucht gegrepen. In dit geval heeft de huurder niets te maken met de gemeenschappelijke kosten; wel ( de door Mava aangehaalde opdeling ) voor de kosten, onderhoud, kleiner herstelling inside.

VME/Syndicus hebben geen relatie met de huurder, enkel de verhuurder.

[Thomas Morus]

"Algemene kosten, zoals in dit geval ruimkosten, vallen ten laste van de VME ; dus niet de huurder maar de verhuurder."

Nu vergiste u zich toch ook grondig.
Waarop baseert u zich dat kosten die worden betaald door de VME niet mogen worden doorgetekend aan de huurder?
Als u gelijk hebt dan zou geen enkele kost mbt de gemene delen (dus ook niet het poetsen, elektriciteitsgebruik, enz.) kunnen doorgerekend worden.
In het uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet staat trouwens een vrij uitgebreide (indicatieve) lijst van dergelijke gemeenschappelijke kosten en wat daarvan aan de huurder mag worden doorgetekend.

Voor het inwerkingtreden van het Vlaams decreet kon men in principe in het huurcontract alle kosten doorschuiven naar de huurder, maar nooit de onroerende voorheffing.

Maar volgens mij gaat het over kosten ivm waterschade en geen factuur van de ruimingskosten zelf.
TS spreekt over "waterschade" en de kosten daaraan verbonden.
Als ik het goed begrijp zegt TS dat het een gevolg is van het ruilen van een beerput.
Allemaal niet erg duidelijk.

[LYNX XX]

"Algemene kosten, zoals in dit geval ruimkosten, vallen ten laste van de VME ; dus niet de huurder maar de verhuurder."

Nu vergiste u zich toch ook grondig.
Waarop baseert u zich dat kosten die worden betaald door de VME niet mogen worden doorgetekend aan de huurder?
Als u gelijk hebt dan zou geen enkele kost mbt de gemene delen (dus ook niet het poetsen, elektriciteitsgebruik, enz.) kunnen doorgerekend worden.
In het uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet staat trouwens een vrij uitgebreide (indicatieve) lijst van dergelijke gemeenschappelijke kosten en wat daarvan aan de huurder mag worden doorgetekend.

Thomas, deze kosten zoals door u aangehaald zijn kosten inherent aan het bewonen ; deze kunnen ten alle tijden verhaalt worden op de huurder door de verhuurder. Moet dus ook wel in het huurcontract vermeldt staan. In geval van TS gaat het volgens mij om een verzekeringsgeval ( verstopping veroorzaakt door mede bewoner en door ontstopping veroorzaakte schade bij TS ).

https://huurdersplatform.be/faq/welke-k ... anrekenen/

https://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf ... f#page=338

Huurwet spreekt ook van kosten syndicus mogen verdeeld worden. Even verder staat dan beheerskosten ten laste van de verhuurder ???

Is ook allemaal afhankelijk van de specificaties in het huurcontract. Huur all in, of huurprijs met specificatie gemeenschappelijke kosten. En datum huurcontract.

Thomas denk niet dat wij zo ver uit elkaar zitten hoor. Ontbrekende schakels maken het niet altijd makkelijk.

ps. de ruimkosten en de ontstopping waren al zeker meer dan 7 maanden voor vertrek huurder = kosten bekend ( maar volgens mij verzekering ). Kosten en ruiming na vertrek huurder = huurder gaat toch niet meer naar het toilet als hij elders woont. En het voorval is niet ten gevolge van gebruik maar misbruik door derde.

[LYNX XX]

https://www.vlaanderen.be/regelgeving-v ... uurdecreet

gemeenschappelijke kosten afficheren = dus mededelen aan huurder

contracten voor 01.01.2019 en contracten vanaf 01.01.2019

[NatD]

Aan TS, zeg eerst eens van wanneer je huurcontract is, werd dat getekend voor 1 januari 2019 of nadien. Zijn die kosten voor het herstellen van de waterschade of effectief voor het ruimen van de beerput. Het herstellen van de waterschade is iets voor de verzekeringen van die andere huurder die verantwoordelijk is voor de verstopping en die van de eigenaar.
Ook, iedereen spreekt hier altijd over VME enz. als ze het woordje appartement zien staan... Gaat het hier over een gebouw met enkel appartementen allemaal van dezelfde eigenaar, of inderdaad zo'n residentie met verschillende eigenaarsappartementen.
Over het ruimen van die beerput, daar heeft Think gelijk. Als het zo'n klein appartementsgebouw is van één eigenaar en je contract is van voor 2019 en er staat niks in over het ruimen van beerputten, dan is die kost in het algemeen inderdaad voor de eigenaar...

[LYNX XX]

Aan TS, zeg eerst eens van wanneer je huurcontract is, werd dat getekend voor 1 januari 2019 of nadien. Zijn die kosten voor het herstellen van de waterschade of effectief voor het ruimen van de beerput. Het herstellen van de waterschade is iets voor de verzekeringen van die andere huurder die verantwoordelijk is voor de verstopping en die van de eigenaar.
Ook, iedereen spreekt hier altijd over VME enz. als ze het woordje appartement zien staan... Gaat het hier over een gebouw met enkel appartementen allemaal van dezelfde eigenaar, of inderdaad zo'n residentie met verschillende eigenaarsappartementen.
Over het ruimen van die beerput, daar heeft Think gelijk. Als het zo'n klein appartementsgebouw is van één eigenaar en je contract is van voor 2019 en er staat niks in over het ruimen van beerputten, dan is die kost in het algemeen inderdaad voor de eigenaar...

In #16 : haal ik ook al aan van ontbrekende schakels. En uw reactie is zeker opportuun.

[Thomas Morus]

"Als het zo'n klein appartementsgebouw is van één eigenaar en je contract is van voor 2019 en er staat niks in over het ruimen van beerputten, dan is die kost in het algemeen inderdaad voor de eigenaar..."

Dat klopt inderdaad.

"Huurwet spreekt ook van kosten syndicus mogen verdeeld worden. Even verder staat dan beheerskosten ten laste van de verhuurder ???"

Neen er is geen tegenspraak. Er wordt zelfs expliciet voorzien dat syndicuserelonen voor 34 percent ten laste komen van de huurder en 66 percent van de verhuurder."
Andere, bijkomende beheerskosten, zoals het pintelieren tijdens de AV, zijn volledig ten laste van de verhuurder.