Huurwaarborg en plaatsbeschrijving

[brittmd]

30 December heb ik mijn oud appartement verlaten.
Ik had heel het appartement gekuisd, had samen met de eigenaar in de avond afgesproken voor de plaatsbeschrijving en afgave sleutels en waren op een akkoord gekomen dat er ter waarde van +- 90 euro schade was. Dit was voornamelijk kleine dingen, een gordijn waarvan een stukje kapot was, de oven dat niet proper genoegwas, dampkap dat niet vervangen was,...
Krijg ik vandaag een mailtje dat hij "met mensen heeft samengezeten" en beslist heeft dat er ter waarde van 410 euro schade was. Opnieuw, dit zijn dan voornamelijk kuisfouten, waar ik zelfs niet akkoord mee ben.

Detail: de plaatsvergoeding is terplekke niét getekend (door beide kanten niet) maar ik heb wel een foto van het document getrokken. Heel de plaatsbeschrijving is zeer onprofessioneel uitgevoerd: eigenaar heeft gewoon in een schriftje de zaken met een geschatte prijs ernaast genoteerd, maar dit document is dus niet getekend maar hij heeft de sleutels wél al gekregen.
De huurwaarborg is ook nog niet vrijgegeven...

Het appartement is een typisch oud stadsappartement, waar zowiezo al veel aan mis was. 410 was mijn kale huurprijs, dus hij vraagt me één huurmaand voor pietluttige zaken.

Ik vind het zeer ferm dat hij van 90 euro naar 410 euro is gegaan zonder dat ik hierbij was, hij rekent zelfs 20 euro aan voor een spinnenweb in de badkamer weg te halen.
Ik ben bereid om kosten te betalen, maar het bedrag dat hij voorsteld NA het bedrag waar we eerder mee akkoord waren vind ik schandalig.
Wat kan ik hieraan doen?

[mava105]

Heb jij een papier voor de overdracht van de sleutels?Staat daar een datum en uur op? Indien ja, kan hij geen bijkomende kosten meer vragen. Indien nee, zal het toch met hem moeten overeen kom.

[Markje]

Sorry, maar afgifte en in ontvangst name van de sleutels is einde verhaal voor de verhuurder.
Huurder heeft het pand terug overgedragen aan de eigenaar.
Geen getekende uitgaande plaatsbeschrijving = geen uitgaande plaatsbeschrijving.
Huurder mag zich houden aan afspraak van 90 euro, moet zelfs niet.
En zeker nooit over die 410 euro praten tegenover de verhuurder.

[brittmd]

Heb jij een papier voor de overdracht van de sleutels?Staat daar een datum en uur op? Indien ja, kan hij geen bijkomende kosten meer vragen. Indien nee, zal het toch met hem moeten overeen kom.

Ik heb het document helaas niet getekend. En er staat geen datum op. Ik heb wel getuigen die zagen dat ik geen sleutels maar had, want ik ben een half uur na de bezichtiging moeten gaan aanbellen omdat ik iets vergeten was en de huisbaas heeft via mail bevestigt dat hij de sleutels gekregen heeft op 30 december, de extra zaken heeft hij op 31 december toegevoegd. Helpt dit?

[Markje]

TS...

C.3 De teruggave en aanvaarding van de sleutels199
De teruggave van de sleutels van de huurwoning aan de verhuurder brengt juridische gevolgen teweeg.
In de eerste plaats zal de overhandiging van de sleutels er met name voor zorgen dat de ‘bewaking’
van de woning opnieuw aan de eigenaar‐verhuurder wordt overgedragen200.  
Aansluitend wordt het aanvaarden van de sleutels zonder voorbehoud of zonder plaatsbeschrijving, of
het aanvaarden van de sleutels zonder voorbehoud en met onmiddellijke wederverhuring201, dan ook
beschouwd als een stilzwijgend verzaken aan het recht om huurschade te vorderen202, waardoor geen
vergoeding meer zal kunnen worden verhaald op de huurder203. De rechtbank van Gent haalde
bijvoorbeeld aan dat verhuurder de vaststelling van huurschade “niet door zijn eigen daden mag
onmogelijk maken door de teruggegeven zaak zonder voorbehoud te aanvaarden en opnieuw in bezit
te nemen. Op die wijze zou hij immers impliciet erkennen dat hij de zaak heeft teruggekregen in goede
staat. De achteraf aangesproken huurder zou dan ook met recht kunnen beweren dat de
beschadigingen en de verliezen ontstaan zijn na zijn vertrek door de daad van de verhuurder zelf, van
kandidaat‐huurders, van de nieuwe huurder, van aannemers of werklieden”204.
In andere rechtspraak wordt het automatisme tussen aanvaarding van de sleutels en verzaking aan het
recht om huurschade te vorderen echter verworpen205. Rekening houdend met de concrete
omstandigheden kan de rechter alleszins soeverein oordelen of aan het recht op een vergoeding voor
huurschade daadwerkelijk werd verzaakt206. De ontvangst van de sleutels werd bijvoorbeeld niet met
een stilzwijgende verzaking gelijkgesteld, wanneer de verhuurder zich voordien had verzet tegen de
vrijgave van de huurwaarborg en op korte termijn (een week) na de ontvangst van de sleutels een
oproep in verzoening instelde207.  
Tenslotte is de teruggave van de sleutels ook voor de huurder van belang. De aansprakelijkheid voor
huurschade blijft immers gelden tot op het moment dat de woning opnieuw aan de bewaking van de
verhuurder wordt overgedragen

[brittmd]

TS...

C.3 De teruggave en aanvaarding van de sleutels199
De teruggave van de sleutels van de huurwoning aan de verhuurder brengt juridische gevolgen teweeg.
In de eerste plaats zal de overhandiging van de sleutels er met name voor zorgen dat de ‘bewaking’
van de woning opnieuw aan de eigenaar‐verhuurder wordt overgedragen200.  
Aansluitend wordt het aanvaarden van de sleutels zonder voorbehoud of zonder plaatsbeschrijving, of
het aanvaarden van de sleutels zonder voorbehoud en met onmiddellijke wederverhuring201, dan ook
beschouwd als een stilzwijgend verzaken aan het recht om huurschade te vorderen202, waardoor geen
vergoeding meer zal kunnen worden verhaald op de huurder203. De rechtbank van Gent haalde
bijvoorbeeld aan dat verhuurder de vaststelling van huurschade “niet door zijn eigen daden mag
onmogelijk maken door de teruggegeven zaak zonder voorbehoud te aanvaarden en opnieuw in bezit
te nemen. Op die wijze zou hij immers impliciet erkennen dat hij de zaak heeft teruggekregen in goede
staat. De achteraf aangesproken huurder zou dan ook met recht kunnen beweren dat de
beschadigingen en de verliezen ontstaan zijn na zijn vertrek door de daad van de verhuurder zelf, van
kandidaat‐huurders, van de nieuwe huurder, van aannemers of werklieden”204.
In andere rechtspraak wordt het automatisme tussen aanvaarding van de sleutels en verzaking aan het
recht om huurschade te vorderen echter verworpen205. Rekening houdend met de concrete
omstandigheden kan de rechter alleszins soeverein oordelen of aan het recht op een vergoeding voor
huurschade daadwerkelijk werd verzaakt206. De ontvangst van de sleutels werd bijvoorbeeld niet met
een stilzwijgende verzaking gelijkgesteld, wanneer de verhuurder zich voordien had verzet tegen de
vrijgave van de huurwaarborg en op korte termijn (een week) na de ontvangst van de sleutels een
oproep in verzoening instelde207.  
Tenslotte is de teruggave van de sleutels ook voor de huurder van belang. De aansprakelijkheid voor
huurschade blijft immers gelden tot op het moment dat de woning opnieuw aan de bewaking van de
verhuurder wordt overgedragen

Bedankt! Heb je enig idee hoe ik dit moet aanpakken om mijn waarborg terug te krijgen? hij heeft deze omwille van deze discussie nog altijd niet vrijgegeven.

[Markje]

De huurwaarborg word normaal op een geblokkeerde bankrekening en op uw naam gestort.
De eigenaar dient naar de bank te gaan, eventueel samen met u, of alleen om deze vrij te geven.
Indien dit langer dan een maand aansleept, stel hem dan aangetekend in gebreke en geef hem nog 14 dagen.
Indien hij daar niet op ingaat zult u via een verzoenings- procedure via de vrederechter moeten gaan. Eventuele kosten kunt u ook verhalen op hem, maar ik denk dat dit gratis is.

Art. 10 Woninghuurwet (versie Wet 21 mei 1997) bepaalt: Indien de huurder, ongeacht de in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde zekerheid, ter nakoming van zijn verbintenissen een waarborg stelt die bestaat in een som geld, mag deze een bedrag gelijk aan drie maanden huur niet overtreffen.

Deze waarborg moet bij een financiële instelling op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst; de interest wordt gekapitaliseerd en de verhuurder verkrijgt een voorrecht op het actief van de rekening voor elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.

Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen op de wijze bepaald in het tweede lid, is hij de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan.

Deze interest wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen die hem bij het tweede lid wordt opgelegd, zijn evenwel de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg verschuldigd.

Over de waarborg rekening, zowel wat de hoofdsom als de interesten betreft, mag niet worden beschikt ten bate van de ene of de andere partij, dan op voorlegging of van een schriftelijk akkoord, opgemaakt ten vroegste na beëindiging van de huurovereenkomst, of van een afschrift van een rechterlijke beslissing.

Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad niettegenstaande verzet of beroep en zonder borgtocht, noch kantonnement. Verweerders stellen ten onrechte dat zij hiertoe niet verplicht waren. De huurovereenkomst werd afgesloten na 28 februari 1991 zodat artikel 10 Woninghuurwet hier toepasselijk was (M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur”, APR 2002, nr. 1396, p. 551).

De wetswijziging van 1997 heeft de verplichting van het plaatsen op een rekening bij een financiële instelling gesanctioneerd. Deze sanctie bestaat hierin dat de verhuurder die afgifte van de waarborg in zijn handen vraagt en deze niet op een rekening laat storten, aan de huurder de gemiddelde marktrente moet vergoeden die men voor het bedrag zou verkrijgen bij een financiële instelling.
Deze interest wordt gekapitaliseerd. Eens de huurder de verhuurder ingebreke stelt, is niet langer de marktrente verschuldigd, maar de wettelijke interest, welke normalerwijze meer zal bedragen