Onterecht verhoogde huur terugvorderen?

[gebruikersnaam321]

- Contract van 3 jaar
- Na een korte periode hebben we besloten een extra huisgenoot te nemen en dit dus voorgesteld aan de verhuurder
- Deze ging akkoord mits een verhoging van de huurprijs
- Dit werd zo geregeld met een addendum en wij betalen nu al +1 jaar de hogere huur

Nu begint het mij te dagen dat eigenlijk letterlijk in ons contract staat dat dit niet mag, enkel "tussen de negende en de zesde maand, voorafgaand aan het verstrijken van iedere driejarige periode" (en zo blijkt ook na opzoekingswerk).

Ik denk dat wij dus de mogelijkheid hebben om de huur te betalen zoals die op het originele contract staat (ben er nog niet over uit of dit een goed idee is gezien we dan een zwaar conflict krijgen), maar mijn vraag is eigenlijk: wat is de kans dat een rechter de verhuurder ons de te veel betaalde huur van de laatste 14 maanden laat terugbetalen?

Ik stel specifiek die vraag omdat we bij heel hoge zekerheid gewoon in alle rust het contract uitdoen en dan alles terugclaimen. Bij geval van twijfel is het wellicht interessanter om nu al te stoppen met de te hoge betalingen. Het volgende doet mij twijfelen:

Het Hof van cassatie besliste dat “overeenkomsten tot herziening van de huurprijs die buiten de wettelijke periode tot stand gekomen zijn niet in rechte afgedwongen kunnen worden”. In ‘normale’ taal komt dit neer op het volgende: zolang uw huurder zich houdt aan de inhoud van het akkoord en dus zonder morren de hogere huurprijs betaalt, is er geen vuiltje aan de lucht. De problemen beginnen pas wanneer uw huurder zich niet meer houdt aan de afspraak en weigert om de hogere huurprijs te betalen. Door de ongeldigheid van het akkoord kunt u op dat moment immers niets doen om de huurder te ­dwingen om toch het akkoord na te leven.

Dit stelt mij gerust dat de verhuurder de hogere prijs niet kan afdwingen.. maar op gronde van wat zouden wij ons geld terugzien? Is er sprake van misbruik of iets dergelijks? (op het addendum staat letterlijk dat de huurprijs wordt verhoogd naar xxxx")

Bedankt!

[roharro]

Die is groot.
Het is een ongeoorloofde praktijk.
Als jullie kinderen zouden krijgen wordt de huur dan ook telkens verhoogd?

[bosprocureur]

Even , zonder partij te kiezen , een ander gezichtspunt.

A en B huren samen een huis, voor drie jaar

Na amper één jaar worden en A, en B , èn C de huurder; kunnen we dan niet spreken van een nieuw contract met een nieuwe huurder (A+B+C) in plaats van (A+B), met toevallig een hogere huurprijs dan het eerste?

[roharro]

Even , zonder partij te kiezen , een ander gezichtspunt.

A en B huren samen een huis, voor drie jaar

Na amper één jaar worden en A, en B , èn C de huurder; kunnen we dan niet spreken van een nieuw contract met een nieuwe huurder (A+B+C) in plaats van (A+B), met toevallig een hogere huurprijs dan het eerste?

TS spreekt van geen nieuw contract, enkel en alleen dat er een "huisgenoot" is bijgekomen.
Om van een nieuw contract te kunnen spreken moet het oude eerst afgelopen zijn of opgezegd.

De vrijgezel die alleen woont sluit ook geen nieuw contract af indien hij huwt of een vriendin komt bijwonen.
Het jonge koppel dat een kind krijgt ook niet.
In beide gevallen is er nochtans een huisgenoot bijgekomen.

[bosprocureur]

Ze hebben op z'n minst een addendum gemaakt; wij zijn weliswaar niet op de hoogte van de inhoud, dus... ? ik ga er op z'n minst van uit dat er een nieuwe huurder bijgekomen is. Even contract nakijken?

Nu moet ik wel zeggen dat ik zet zelf nog nooit zover gedreven heb om daarvan gebruik te maken om de huur te verhogen; ik vraag me gewoon af of het kon, met die reden.

[roharro]

Neen dat is verboden.
In twee gevallen kan de verhuurder een verhoging van de huurprijs worden toegestaan:
•De huurwaarde van de woning is met minstens 20 % gestegen ten gevolge van objectieve oorzaken, dat zijn oorzaken die niet te wijten zijn aan de huurder of verhuurder zelf. Bijvoorbeeld: gewijzigde situatie op de vastgoedmarkt, opwaardering van de woonomgeving, …
•De huurwaarde van de woning is met minstens 10 % gestegen ten gevolge van werken, door de verhuurder op zijn kosten uitgevoerd in de gehuurde woning. Het mag echter niet gaan om werken die door de verhuurder zijn uitgevoerd in het kader van zijn plicht om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale eisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

[gebruikersnaam321]

Ze hebben op z'n minst een addendum gemaakt; wij zijn weliswaar niet op de hoogte van de inhoud, dus... ? ik ga er op z'n minst van uit dat er een nieuwe huurder bijgekomen is. Even contract nakijken?

Het addendum stelt, afgezien van alle praktische info:

'Addendum aan de huurovereenkomst'
'De nieuwe huurder heeft de bestaande huurovereenkomst en de bestaande plaatsbeschrijving grondig gelezen en aanvaardt deze. De huurprijs wordt verhoogd met xxx naar xxxx per maand. Alle huurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk [...].'

Stellen dat dit een nieuw contract is lijkt me moeilijk..

[roharro]

Dat is totaal illegaal!
Waarom heb je die derde bewoner gemeld bij de verhuurder????
Dat doe je toch ook niet als je kinderen krijgt....

[mava105]

En waarvoor moet die huurverhoging dan dienen? Is misschien water, gas, verwarming en elektriciteit in de huur inbegrepen? Indien jullie eigen meters hebben, is die huurverhoging 1000% illegaal .

[KJ86]

Ik volg bosprocureur

Door het addendum te tekenen, lijkt het alsof er een nieuwe overeenkomst is afgesloten met drie huurders in plaats van twee. Dit kan perfect omdat je elke contract minnelijk kan ontbinden (het tekenen van het addendum impliceert dat het initieel contract ontbonden is zodat er kan gestart worden aan een nieuwe overeenkomst met een extra partij).

Ik ken het verhaal.
Je verhuurt een woning of appartement aan een tof koppel en opeens beslissen die om één of andere dakloze vriend in huis te nemen. Dat is een situatie die zich veel voordoet in de steden (de meeste daklozen wonen niet op straat maar bij barmhartige mensen). In het begin is dat allemaal tof maar vaak draait dat toch uit op ruzie.
In dit geval verdient de verhuurder tenminste nog iets op dat soort onnozelheden.
Je moet er ook rekening mee houden dat de verhuurder bij het verhuren van zijn woning misschien de keuze had uit koppels die wel in het normaal patroon passen. Als je als koppel een kindje krijgt, verhoog je de bezetting maar niet in dezelfde mate als een volwassen persoon. Het komt er op neer dat een volwassene meer slijtage aan de woning toebrengt dan een baby, hetgeen de huurprijsverhoging verantwoordt.

[roharro]

Veel fantasie, maar volledig fout!

Een huurcontract mag (qua prijs) niet worden aangepast zolang het loopt want
de huurwetgeving is van dwingend recht:
Elke bepaling van het huurcontract die ingaat tegen de bepalingen van deze wet zal worden beschouwd als nietig en niet te zijn geschreven.

De wet beperkt de mogelijkheid om de huurrijs te wijzigen tot de twee gevallen die ik citeerde.
De fantasie mag er geen redenen aan toevoegen.

Men verhuurt een woning en geen slaapplaats per persoon.
Zolang de capaciteit van de woning niet wordt overschreden staat de verhuurder erbij en kijkt ernaar.

[gebruikersnaam321]

Ik volg bosprocureur

Door het addendum te tekenen, lijkt het alsof er een nieuwe overeenkomst is afgesloten met drie huurders in plaats van twee. Dit kan perfect omdat je elke contract minnelijk kan ontbinden (het tekenen van het addendum impliceert dat het initieel contract ontbonden is zodat er kan gestart worden aan een nieuwe overeenkomst met een extra partij).

Een nieuwe overeenkomst, maar alles van de oude blijft gelden behalve de huurprijs? Als er een nieuwe overeenkomst is die een nieuwe huurprijs rechtvaardigt dan moet iets als de duur van het contract toch ook opnieuw beginnen? Of dan zou er iets moeten staan a la 'alles van de oude huurovereenkomst wordt overgenomen behalve de huurprijs, deze bedraagt nu xxxx'. Niets in het addendum maakt trouwens gewag van ontbinding van het originele huurcontract, integendeel. Er staat ook gewoon letterlijk in het addendum dat de huurprijs wordt verhoogd, dus ook al ga je mee in de redenering dat dit een nieuwe verbintenis is, dit lijkt mij alsnog niet correct gezien dit niet mag, ook al gaat het dan over de start van de overeenkomst. Het contract stelt dat de huurprijs niet gewijzigd mag worden, en bij ingang van het zogezegd nieuwe contract wordt in de overeenkomst zelf de huurprijs al verhoogd...

We hebben onze eigen meters. Voor de duidelijkheid: het gaat hier over een cohousing situatie vanaf de start, niet een koppel dat iemand laat intrekken die miserie heeft. Het gaat om een dermate groot appartement dat het perfect mogelijk was er iemand bij te nemen, en dat het zo goed als onmogelijk te verhuren valt aan een koppel (meerdere badkamers...).

[roharro]

Zoals ik al herhaaldelijk zegde: de verhuurder gaat gigantisch in de fout.
Wat er op papier staat moet als ongeschreven worden beschouwd aangezien de huurwet (op dit punt) van bindend recht is.

[KJ86]

We zullen het wel horen post het vervolg maar. Ik ben benieuwd.