Hoofdhuurder vs onderhuurder

[aniquenl]

Situatie: wij huren met 2 personen een appartement van de verhuurder en zijn beiden in het contract aangemerkt als hoofdhuurder van het volledige appartement. Tevens is er een contract tussen ons (hoofdhuurder) en 1 onderhuurder van een kamer in hetzelfde appartement als waarin wij wonen. Een onzelfstandige woonruimte dus. De verhuurder geeft toestemming voor deze onderverhuur omdat hij maar twee personen op het contract wil hebben staan.

Wij (hoofdhuurders) willen een nieuw appartement gaan betrekken en dus ons huurcontract richting de verhuurder én onze onderverhuurder opzeggen. De onderverhuurder heeft aangegeven hier niet meer akkoord te gaan omdat hij ons contract wil overnemen. Hij wil er blijven wonen. De verhuurder heeft echter te kennen gegeven dat hij wil dat de onderverhuurder ook vertrekt als wij het appartement verlaten. Onderverhuurder wil nu een rechtszaak beginnen.

Zijn wij als hoofdhuurder nu aansprakelijk omdat wij als verhuurder op het contract staan richting de onderhuurder? Ook al hebben wij geen beslissende bevoegdheid over wie er in het appartement mag wonen? En wat is nu de beste vervolgstap? Gewoon opzeggen?

[mava105]

Als hoofdhuurder ben jij verantwoordelijk voor de goede uitvoering van het contract, en dus ook voor uw onderhuurder. Als jullie hem opgezegd hebben volgens de wettelijke normen, kan hij u niet maken, ook niet voor een rechtbank.

[aniquenl]

Als hoofdhuurder ben jij verantwoordelijk voor de goede uitvoering van het contract, en dus ook voor uw onderhuurder. Als jullie hem opgezegd hebben volgens de wettelijke normen, kan hij u niet maken, ook niet voor een rechtbank.

Wat zijn deze wettelijke normen dan precies? Als u bedoelt dat de (onder)huurder overlast veroorzaakt moet hebben etc., kunnen we in theorie dus nooit meer de huur van ons appartement opzeggen. Of bedoelt u dat we de wettelijke opzegtermijn en manier van opzegging (aangetekende brief) dienen aan te houden?

Overigens is het mijns inziens zo dat als je als hoofdhuurder je contract opzegt, het contract met de onderhuurder automatisch ook vervalt.

[Didymus]

Uw inzicht is verkeerd; onderhuurder heeft geen uitstaans met de overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder.

Met wettelijke normen bedoelt mava opzeggen volgens de modaliteiten van het contract dat u met de onderhuurder heeft gesloten, of voor hoofdbewoning volgens de bepalingen die van dwingend recht zijn. In dat laatste geval zijn uw mogelijkheden beperkt, zeker als het een langdurig contract is. In het slechtste geval bent u uw onderhuurder een schadevergoeding van 18 maanden huur verschuldigd.

[aniquenl]

Uw inzicht is verkeerd; onderhuurder heeft geen uitstaans met de overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder.

Met wettelijke normen bedoelt mava opzeggen volgens de modaliteiten van het contract dat u met de onderhuurder heeft gesloten, of voor hoofdbewoning volgens de bepalingen die van dwingend recht zijn. In dat laatste geval zijn uw mogelijkheden beperkt, zeker als het een langdurig contract is. In het slechtste geval bent u uw onderhuurder een schadevergoeding van 18 maanden huur verschuldigd.

Als ik u goed begrijp, betekent dit dus dat je een huurcontract met een onderhuurder nooit op kunt zeggen als diegene niet weg wil dan wel geen overlast veroorzaakt, dan wel structureel de huur te laat betaalt? Met andere woorden wij kunnen zelf nooit meer uit ons appartement vertrekken. Ik herhaal nogmaals dat wij zelf een ander appartement gaan betrekken en wij zelf dan dus geen contract meer hebben met de verhuurder. Door de opzegging verhuurder-hoofdverhuurder vervalt toch automatisch het contract tussen hoofdverhuurder-onderhuurder?

[Didymus]

U begrijpt me niet goed. Vertel eerst eens wel contract u heeft afgesloten met uw onderhuurder, dan kunnen wij u misschien vertellen wat de opzegmodaliteiten zijn.

Het contract van de hoofdhuurder en onderhuurder vervalt niet door uw opzeg gericht naar de verhuurder. Onderhuurder is hierin een derde partij die geen uitstaans heeft met de overeenkomst die u met de verhuurder heeft gesloten.

U heeft een verbintenis gesloten die u niet langer zal kunnen nakomen. Er hangt met andere woorden mogelijk een serieuze schadeclaim boven uw hoofd.

[Freshprince]

Onderstaande is vantoepassing indien op beide contracten de Woninghuurwet van toepassing is (verhuring tot hoofdverblijf met toelating van verhuurder):

Art. 4, § 2, zesde lid van de Woninghuurtwet: "Wanneer de huurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden geven, samen met een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder richt, en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maanden huur."

Kortom:
- u zegt uw contract met de verhuurder op (aangetekend en bewaart er, minstens twee, kopies van).
- u zegt uw contract met uw onderhuurder op en voegt bij uw aangetekende opzegbrief een afschrift (kopie) van uw opzegbrief van het hoofdhuurcontract (contract tussen u en de eigenaar-verhuurder)
- is deze opzegging voor het einde van de overeengekomen duur, dan heeft uw onderhuurder recht op een schadevergoeding van drie maanden huur
- mogelijks moet u de verhuurder ook een schadevergoeding betalen, dit is het geval indien u met hem een negenjarig geregistreerd huurcontract hebt, en er minder dan drie jaar bewoning is

(Heeft u echter een contract van korte duur met de eigenaar-verhuurder dan kan u mogelijks niet tussentijds opzeggen)

Zie: http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

PS. Blijft uw onderhuurder weigeren, dan zou u de geldigverklaring van uw opzegging kunnen vorderen voor de bevoegde vrederechter, plus dat het vonnis de mogelijkheid tot uitzetting door uitvoerende macht, bij weigering spontaan te vertrekken, zou bevatten. Immers op u rust de verplichting om de woning vrij beschikbaar aan de verhuurder terug te bezorgen, d.w.z. vrij van inboedel EN onderhuurder...

[mava105]

Als jij de hoofdhuur opzegt, en de onderhuurder niet, kan jij niet meer voldoen aan de huurwetgeving, want je huurt het pand niet meer. Je kan de OH dan ook niet meer leveren wat er in het contract tussen jullie staat. En de OH kan je altijd opzeggen volgend voorwaarden in zijn contract. Volgens de OH bij jij zijn verhuurder

[Thomas Morus]

U blijkt de inhoud van het contract afgesloten met de onderhuurder niet te kennen!
Nochtans hangen daar uw verplichtingen jegens de onderhuurder van af, alsook de eventueel door u te betalen schadevergoeding.
Uw contract met onderhuurder stopt niet omdat u als hoofdhuurder niet meer wil huren.
Alvorens onder te verhuren luidt het adagio dan ook: "Bezin vooraleer je er aan begint".

[Freshprince]

Uw contract met onderhuurder stopt niet omdat u als hoofdhuurder niet meer wil huren.

Bij een opzegging van het hoofdhuurcontract MOET de (hoofd)huurder z'n onderhuur opzeggen.
Zie art. 4, §2, zesde lid van de Woninghuurwet (zie hierboven). Van dwingend recht.

Een onderhuurder heeft minder rechten dan een gewone huurder. Diens woonzekerheid is immers verbonden met deze van de (hoofd)huurder.
Onderhuurder zal waarschijnlijk wel recht hebben op drie maanden vergoeding (zie hetzelfde wetsartikel).

[Thomas Morus]

Dat klopt en beschermt in de eerste plaats de hoofdverhuurder. Maar de (eventuele) schadevergoedingen en andere gevolgen voor de onderverhuurder worden bepaald door het contract dat hij met de onderhuurder werd afgesloten.
Het artikel van de huurwet zegt daar niets over en al zeker niet of die opzegging gratis is voor de onderverhuurder.

[mava105]

Het artikel van de huurwet zegt daar niets over en al zeker niet of die opzegging gratis is voor de onderverhuurder.

Onderverhuring komen veelvuldig voor bij handelshuren, veel minder bij private verhuringen

[Freshprince]

Het artikel van de huurwet zegt daar niets over en al zeker niet of die opzegging gratis is voor de onderverhuurder.

Onderverhuring komen veelvuldig voor bij handelshuren, veel minder bij private verhuringen

Hoezo zegt niets over schadevergoedingen? In fine stipuleert het zesde lid (art. 4, §2 WHW), en ik citeer: "[...] en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maanden huur."

Het lijkt me sterk dat de hoofdhuurder een hogere schadevergoeding opgenomen heeft in z'n contract, doch niet uitgesloten.

[Thomas Morus]

Aangezien we de inhoud van het contract niet kennen weten we niet of de wetgeving waarnaar u refereert wel van toepassing is op het contract dat TS heeft afgesloten.

[Freshprince]

Aangezien we de inhoud van het contract niet kennen weten we niet of de wetgeving waarnaar u refereert wel van toepassing is op het contract dat TS heeft afgesloten.

Dat klopt. Het verwezen art. is enkel van toepassing in geval van woninghuur.
TS zou de aard van de overeenkomst dus best verduidelijken.