Afrekening werkelijke kosten gem. delen

[Huurderr]

Hallo Forumleden,

Ik zou graag mijn probleem willen voorstellen en hopelijk een antwoord krijgen van mensen die met deze materie meer vertrouwd zijn dan ik.

- Ik huur al 3,5 jaar een appartement in een gebouw met in totaal 6 huurappartementen
- Ik heb een contract van 9 jaar
- De eigenaar/verhuurder is een vennootschap
- Ik betaal maandelijks een voorschot voor de lasten gemeenschappelijke delen
- Elk jaar volgt een regularisatie op basis van de werkelijke kosten
- De gemeenschappelijke delen worden door de huurders zelf gepoetst
- Er is geen syndicus, geen concierge
- In het contract staat een niet-limitatieve lijst van lasten door de huurder te dragen. Dit is een standaardlijst uit een standaard contract aangezien niet alles van toepassing is voor ons gebouw: verbruik water, verbruik elektr., elektriciteit gem. delen, onderhoud lift, nazicht brandblussers, telefoon in lift, syndicus (nvt), concierge (nvt), reiniging van gem. delen (nvt), onderhoud techn. uitrusting gem. delen, ... (Indien nodig kan ik dat hier nog wel letterlijk overtypen)

Dit jaar zijn bij deze eindafrekening van de gemeenschappelijke kosten enkele zaken opgevallen waar ik vorige jaren niet op gelet heb. Dit jaar vielen deze kosten op door hun grote stijging tov vorig jaar:

1. Er wordt een "administratiekost" aangetekend, 100% door mij te betalen:
2013: 0 €, 2014: 16 €, 2015: 100 € (toename 525%)

2. Er wordt een kost "nazicht algemene delen" aangerekend, 1/6e door mij te betalen:
2013: 0 €, 2014: 280 €, 2015: 360 € (toename 28%)

Voor deze kosten heb ik de verhuurder uitleg gevraagd. Ik heb gevraagd welke prestaties hiervoor geleverd zijn, welke werkelijke kosten hiervoor aan de basis liggen en waarom die kosten het laatste jaar zo sterk gestegen zijn.

Op deze vragen heb ik, zoals verwacht, een algemeen en ontwijkend antwoord gekregen:

Antwoord verhuurder:
Voor administratie rekenen wij voor 2015 een bedrag van 100 euro aan, wat nog relatief laag is, slechts 8,3 € per maand.
Wij doen 4 keer per jaar een controlebezoek om na te gaan of de algemene delen proper zijn, hiervoor rekenen wij 45 € per uur, 2u per controle, incl verplaatsing.
Als reden om deze kosten te mogen doorreken, verwijst de verhuurder naar de opsomming in het contract.

Mijn vragen:
1. ik betwist dat deze kosten aan mij doorgerekend mogen worden. Voor mij zijn dit geen lasten voor de huurder, maar valt dit onder algemeen beheer, management, opvolging, ... door de verhuurder zelf. Hiertegenover staan toch de huurinkomsten dacht ik. Administratie en controlebezoeken staan trouwens niet in de lijst waarnaar verwezen wordt door de verhuurder. Mijn vraag: mag een controlebezoek en administratie door de verhuurder doorgerekend worden in de eindafrekening van de werkelijke kosten?
2. Indien ik toch zou moeten betalen voor prestaties door de verhuurder zoals administratie en controlebezoeken, is het dan niet aan de verhuurder om dan de WERKELIJKE KOSTEN te bewijzen, ipv arbitrair gekozen bedragen te verzinnen zoals het de verhuurder best uitkomt, zoals nu het geval is? Dit zijn voor mij geen werkelijke kosten en al zeker geen bewijs dat die prestaties werkelijk geleverd zijn.

Wat is jullie mening hierover?
Heb ik het recht om deze kosten te betwisten?
Welke stappen kan ik ondernemen?

Alvast bdankt.

[KJ86]

Opdrachten geven en superviseren vraagt inderdaad werk.
Aangezien het in functie van het onderhoud van de algemene delen is (kost voor de huurder), ben ik van oordeel dat het mag doorgerekend worden.

[sloeberken]

Voor deze kosten heb ik de verhuurder uitleg gevraagd. Ik heb gevraagd welke prestaties hiervoor geleverd zijn, welke werkelijke kosten hiervoor aan de basis liggen en waarom die kosten het laatste jaar zo sterk gestegen zijn.

Je hebt het recht op inzage der kosten.

[Huurderr]

Bedankt voor de reacties.

Ik zal nog een poging doen om een gedetailleerd overzicht van de werkelijke kosten te verkrijgen.
Dan zal ik wel zien hoe de verhuurder hierop reageert.

[Huurderr]

Hallo Forum

Ondertussen is de stand van zaken mbt "administratiekosten" en "nazicht gemeenschappelijke delen" als volgt:

Ik heb herhaaldelijk (een keer of 5, per e-mail) inzage in de kosten gevraagd, met verwijzing naar de bepalingen in Art. 1728ter BW dat de kosten moeten overeenstemmen met werkelijke uitgaven en ik inzage in de bewijsstukken van deze uitgaven moet krijgen. Ik heb ook een verklaring gevraagd waarom die kosten op een jaar tijd met respectievelijk 525% en 28% gestegen zijn.

Het antwoord komt telkens op het volgende neer:
- wij mogen dit doorrekenen, zie artikel blablabla van het huurcontract (in dit artikel is een opsomming gegeven van de lasten voor de huurder)
- hetgeen wij hiervoor vorig jaar aangerekend hebben is van geen belang meer want door toen te betalen ben je ermee akkoord gegaan
- de jaren dat we niks aangerekend hebben, mochten we wel, maar hebben we het nagelaten
- de kosten zijn bepaald naargelang het aantal tussenkomsten door ons (verhuurder)
- de kosten zijn zeker terecht en conform werkelijke uitgaven
- er is geen enkele reden om niet te betalen
- gelieve direct te betalen of we moeten verdere stappen zetten.

Ondertussen ben ik dat spelletje beu en heb ik al genoeg tijd in deze onzin gestoken.
Voor mij komt dit neer op het weigeren om inzage in de bewijsstukken te geven en ik beschouw deze kosten dan ook als onterecht aangerekend.

Ik wil dus graag mijn teveel betaalde voorschot terug en ook hetgeen ik voor deze kosten vorig jaar betaald heb, wil ik terug.

Welke stappen kan ik ondernemen?
Kan ik gebruik maken van Art. 1728quater om via een aangetekend schrijven de onterecht betaalde onkosten (tot 2014) terug te vorderen?
Wat moet zeker in dergelijke brief opgenomen worden?