#7 , 20 nov 2015 12:43
Eerst moet u kijken of de verkoopovereenkomst eventueel bepaalt dat de koper de huurovereenkomst moet respecteren. Als dat het geval is, verandert de verkoop niets, de huurovereenkomst blijft gewoon doorlopen, met de koper als nieuwe verhuurder.
Als de verkoopovereenkomst dergelijk beding niet bevat heeft de verkoper een fout begaan en is hij aansprakelijk voor alle schade die u zou lijden. Hij had een overeenkomst met u en moet ervoor zorgen dat u gewoon verder kan huren door bij de verkoop een dergelijk beding te laten opnemen in de overeenkomst.
Zonder dergelijk beding, is uw toestand in verhouding met de koper de volgende.
Handelshuurwet Art. 12. Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.
De koper kan dus de huur opzeggen in de gevallen vermeldt onder art. 16, 1°, 2°, 3° en 4°, met een opzegtermijn van één jaar en binnen de drie maanden na de aankoop.
De gevallen van art. 16, 1°, 2°, 3° en 4° zijn:
1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.
3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.
4° Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.