Ik heb onlangs een post geplaatst waarin ik mijn uitleg deed over de problemen die we hebben met de rioleringen.
We wonen hier 1maand, en vanaf de eerste week is het ons duidelijk geworden dat er problemen waren met de rioleringen.
In die maand werd de riolering al door geblazen en reeds ontstopt.
De loodgieter heeft me verteld dat dit niet de laatste verstopping zal zijn. Dit is een oud huis, met oude leidingen van 1meter lang... blijkbaar moet daar ergens iets verschoven zijn, waardoor we telkens opnieuw met verstoppingen zullen zitten.
Indien we binnenkort opnieuw een verstopping hebben, zullen ze met een camera in de riolering gaan om na te gaan wat er nu precies mis is. 95% kans dat ze de keuken moeten openbreken om nieuwe leidingen te leggen (vertelde loodgieter me).
Nu, alle werken door de loodgieter zijn betaald door verhuurder, die maakt daar absoluut geen probleem van en wil ook dat het huis in orde is!
Maar nu mijn vraag...
Indien ze de keuken hier moeten openbreken, met alle gevolgen vandien voor ons gezin, kunnen wij dan een huurvermindering vragen?
Ik weet nog niet hoe lang deze werken zouden duren, maar zou vooraf toch graag op de hoogte zijn hierover.
Voor ons is dit echt een GIGA tegenvaller! Hebben 2kleine kindjes, is net vakantie... waren verhuisd voor de grotere ruimtes en tuin. Alles was mooi gerenoveerd, dus instapklaar!
Ik stel het erg op prijs dat de verhuurder de moeite doet om ervoor te zorgen dat alles snel terug in orde komt, maar hiervoor hebben wij niet getekend, ik zie er echt tegenop !
Bedankt voor woordje uitleg!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Gezien de extreem korte periode van slechts 1m. dat U er slechts woont kan dit volgens mij als een door de eigenaar moedwillig verborgen en verzwegen gebrek beschouwd worden. U hebt nl. een kat in een zak gehuurd. Die verstopping kan er volgens mij niet gekomen zijn na slechts 1m. huur. Die was dus reeds aanwezig. Vroegere bewoners zouden dit eventueel nog kunnen getuigen en op papier zetten als bewijs tegen de verhuurder.
Alleen al op die basis hebt U recht op een schadevergoeding. Komt daar nog bij de hinder die U aldus ondervind. Voor een vrederechter geeft U dit missschien wel zelfs het recht om het kontrakt te verbreken. Wegens het dus duidelijk achterhouden van zware gebreken.
Ik denk, volgens wat ik kan oordelen (schadevergoeding wegens moedwillig verborgen gebrek + hinder), dat U toch minstens 1/3 v/d huur mag inhouden. U moet dit wel alles aangetekend versturen, of beter nog naar aanleiding van een minnellijke schikking voor de vrederechter trachten te bekomen. Dit is een gratis procedure.
Alleen al op die basis hebt U recht op een schadevergoeding. Komt daar nog bij de hinder die U aldus ondervind. Voor een vrederechter geeft U dit missschien wel zelfs het recht om het kontrakt te verbreken. Wegens het dus duidelijk achterhouden van zware gebreken.
Ik denk, volgens wat ik kan oordelen (schadevergoeding wegens moedwillig verborgen gebrek + hinder), dat U toch minstens 1/3 v/d huur mag inhouden. U moet dit wel alles aangetekend versturen, of beter nog naar aanleiding van een minnellijke schikking voor de vrederechter trachten te bekomen. Dit is een gratis procedure.
Dat weet ik zo toch nog niet en daar ben ik het niet mee eens. Ik denk dat de vraagsteller zeker de woning niet zou gehuurd hebben moest hij dit geweten hebben.
Wat je zegt "er staat dat de verhuurder alle werken heeft betaald, dat hij er geen probleem van maakt en dat hij ook wil dat alles in orde is" is volgens mij niet meer of minder dan zijn verdomde plicht. Die verhuurder wist misschien gegarandeerd wat er loos was met de riolering en heeft dat netjes verzwegen. Zoals ik reeds vermeld heb kan een eventuele getuigenis van vroegere huurders hierin klaarheid brengen en als bewijs dienen. Zelfs jij zou toch ook die woning niet gehuurd hebbnen denk ik ? Wel dan is het zeker een verborgen gebrek. Ik ben er vrijwel zeker van dat de vrederechter dit ook zo zou zien. Hoe kan dat nu dat die mensen reeds na een week een verstopte riolering hebben en alles moet opengebroken worden ? Toch geen toeval zeker ?
Wat je zegt "er staat dat de verhuurder alle werken heeft betaald, dat hij er geen probleem van maakt en dat hij ook wil dat alles in orde is" is volgens mij niet meer of minder dan zijn verdomde plicht. Die verhuurder wist misschien gegarandeerd wat er loos was met de riolering en heeft dat netjes verzwegen. Zoals ik reeds vermeld heb kan een eventuele getuigenis van vroegere huurders hierin klaarheid brengen en als bewijs dienen. Zelfs jij zou toch ook die woning niet gehuurd hebbnen denk ik ? Wel dan is het zeker een verborgen gebrek. Ik ben er vrijwel zeker van dat de vrederechter dit ook zo zou zien. Hoe kan dat nu dat die mensen reeds na een week een verstopte riolering hebben en alles moet opengebroken worden ? Toch geen toeval zeker ?
Een verborgen gebrek en een moedwillig verzwegen verborgen gebrek zijn twee verschillende dingen. De kans is volgens mij groot dat bij de renovatie fouten zijn gemaakt en tot het tegendeel bewezen is stel ik vast dat de verhuurder terecht alles doet om de fouten te laten herstellen.
Het blijft een verborgen gebrek. Misschien kan in dit stadium nog niet voor 100% gezegd worden welke soort verborgen gebrek het is. Het heeft er in elk gevel alle schijn van dat het een moedwillig verborgen gebrek is. Welja de verhuurder doet misschien alles om de fouten te herstellen; maar dat is onvoldoende. De huurder vraagt compensatie/vergoeding en daar heeft hij toch recht op denk ik. Dat jij dat recht op compensatie zomaar wil minimiseren begrijp ik totaal niet. Een week na het betrekken van een nieuwe woning reeds geconfronteerd worden met de noodzaak van het openbreken van de keukenvloer !! Te gek voor woorden.Een verborgen gebrek en een moedwillig verzwegen verborgen gebrek zijn twee verschillende dingen. De kans is volgens mij groot dat bij de renovatie fouten zijn gemaakt en tot het tegendeel bewezen is stel ik vast dat de verhuurder terecht alles doet om de fouten te laten herstellen.
“Art.1724.Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.”(Burgerlijk Wetboek).
Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.
Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.
Bedankt jdm want ik begon al te wanhopen.
Dus als ik het goed begrijp kan dit:
Dus als ik het goed begrijp kan dit:
eventueel toegepast worden op op ditIndien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden
...want volgens mij behoort een keuken nog steeds tot "hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin"Alleen al op die basis hebt U recht op een schadevergoeding. Komt daar nog bij de hinder die U aldus ondervind. Voor een vrederechter geeft U dit missschien wel zelfs het recht om het kontrakt te verbreken. Wegens het dus duidelijk achterhouden van zware gebreken.
Net terug van 3dagjes vakantie en blijkbaar al een hele dicussie losgebroken hier 
@johnD
Wij wonen hier echt wel graag! Het huis is prachtig voor z'n geld, de ligging is perfect, dus het huurcontract ontbinden is voor ons niet echt een optie!
Wat ik enkel graag had geweten, was of we door de lasten van de werken huurvermindering kunnen vragen. Uit wat JDemoor schrijft niet, heb ik dat goed?
Die problemen met de rioleringen moeten er inderdaad al geweest zijn voor we hier kwamen wonen, dat kan niet anders, wonen hier pas een maand en was al miserie van de 1e week!
Die werken zijn voor ons echt een grote tegenvaller, maar ik zou hier wel heel graag blijven wonen is een ideale woning oor ons, enkel dus die riolering groot probleem he...
Alvast bedankt voor de uitleg!
@johnD
Wij wonen hier echt wel graag! Het huis is prachtig voor z'n geld, de ligging is perfect, dus het huurcontract ontbinden is voor ons niet echt een optie!
Wat ik enkel graag had geweten, was of we door de lasten van de werken huurvermindering kunnen vragen. Uit wat JDemoor schrijft niet, heb ik dat goed?
Die problemen met de rioleringen moeten er inderdaad al geweest zijn voor we hier kwamen wonen, dat kan niet anders, wonen hier pas een maand en was al miserie van de 1e week!
Die werken zijn voor ons echt een grote tegenvaller, maar ik zou hier wel heel graag blijven wonen is een ideale woning oor ons, enkel dus die riolering groot probleem he...
Alvast bedankt voor de uitleg!
Heb ik dus ook altijd al gedacht, spijtig dat anderen dit niet zo vanzelfsprekend vonden. Het is dus naar alle waarschijnlijkheid een verzwegen gebrek dat de huisbaas had moeten vermelden, alhoewel we nog niet 100% zeker zijn moet ik toegeven. Wat betreft vermindering op je huur moet je trachten een regeling te treffen met je verhuurder. Ik denk dat 1/4 tot 1/3 afhouden niet overdreven is. Indien je geen akkoord kan bereiken met je huisbaas kan je een verzoening voor de verederechter aanvragen, die trouwens gratis is.Die problemen met de rioleringen moeten er inderdaad al geweest zijn voor we hier kwamen wonen, dat kan niet anders, wonen hier pas een maand en was al miserie van de 1e week!
PS. Voorzover dat probleem met de riolering er al was voor jullie de woning betrokken; had die huisbaas in feite dat moeten in orde brengen voor hij de woning terug verhuurde. Daarom vind ik, en zal de vrederechter ook vinden indien het zover komt en indien wit op zwart kan bewezen worden door een getuigenis van de vorige huurder; dat de eigenaar zwaar in de fout gegaan is door de woning te verhuren vooraleer alles in orde was. In dat opzicht vind ik 1/4 tot 1/3 vermindering op de huur een peulschil.
Ik moet wel eerlijk zeggen, dat het huis meer dan 1jaar heeft leeg gestaan voor renovatie!
De vorige huurder hebben ze moeten buiten zetten, naar het schijnt was het hier een stort. Bepaalde werkers hebben mij dit verteld, de vuiligheid lag 1m hoog in de living.
Dus een verklaring van die persoon zal ik wel niet krijgen.
Het is ook niet echt mijn bedoeling ruzie te zoeken met de verhuurder, ik wil enkel weten waar ik als huurder recht op heb.
Denk niet dat de verhuurder (een vzw, dus de mensen zelf hebben daar niet echt belang bij denk ik?) afwist van het probleem.
Maar ondertussen zitten we er toch maar mee...
De vorige huurder hebben ze moeten buiten zetten, naar het schijnt was het hier een stort. Bepaalde werkers hebben mij dit verteld, de vuiligheid lag 1m hoog in de living.
Dus een verklaring van die persoon zal ik wel niet krijgen.
Het is ook niet echt mijn bedoeling ruzie te zoeken met de verhuurder, ik wil enkel weten waar ik als huurder recht op heb.
Denk niet dat de verhuurder (een vzw, dus de mensen zelf hebben daar niet echt belang bij denk ik?) afwist van het probleem.
Maar ondertussen zitten we er toch maar mee...
Even een vraagje...
In het huurcontract staat volgende clausule
6.11.-dringende herstellingen-afstand van verhaal
De huurder zal toelaten dat de verhuurder de nodige herstellingen doet uitvoeren als na rade en van welke duur ook, zonder daarvoor schadevergoeding of vermindering van de huur te kunnen eisen.
Wil dit dan zeggen dat ze het hier maanden mogen werken zonder dat ik ook maar iets daartegen kan doen?
Heb net eens het koninklijk besluit van 8juli1997 bekeken en daarin staat dat er een eigen toilet "bruikbaar" moet zijn gedurende het hele jaar.
Wat gaat hier dan voor?
Het koninklijk besluit toch, of niet?
In het huurcontract staat volgende clausule
6.11.-dringende herstellingen-afstand van verhaal
De huurder zal toelaten dat de verhuurder de nodige herstellingen doet uitvoeren als na rade en van welke duur ook, zonder daarvoor schadevergoeding of vermindering van de huur te kunnen eisen.
Wil dit dan zeggen dat ze het hier maanden mogen werken zonder dat ik ook maar iets daartegen kan doen?
Heb net eens het koninklijk besluit van 8juli1997 bekeken en daarin staat dat er een eigen toilet "bruikbaar" moet zijn gedurende het hele jaar.
Wat gaat hier dan voor?
Het koninklijk besluit toch, of niet?
Ik vermoed dat die clausule, of je ze nu getekend hebt of niet, in feite ongeldig is. Specialisten in dit foum kunnen dit misschien beamen of tegenspreken.
Volgens mij is ze ongeldig/onwettellijk omdat ze niet beperkend is.
Nu even niet specifiek over bovengaande clausule, maar in het algemeen: zolang de wetgever toelaat dat er clausules in een contract mogen staan die de ene keer wettellijk zijn en de andere keer onwettellijk, omdat ze indruisen tegen andere wetten, blijft het een kluwen voor mensen die niet deskundig genoeg zijn om over die wettellijkheid van zo'n clausule te oordelen.
Ik ben de mening toegedaan dat het plaatsen van een ongeldige clausule op zichzelf strafbaar moet gesteld worde
Volgens mij is ze ongeldig/onwettellijk omdat ze niet beperkend is.
Nu even niet specifiek over bovengaande clausule, maar in het algemeen: zolang de wetgever toelaat dat er clausules in een contract mogen staan die de ene keer wettellijk zijn en de andere keer onwettellijk, omdat ze indruisen tegen andere wetten, blijft het een kluwen voor mensen die niet deskundig genoeg zijn om over die wettellijkheid van zo'n clausule te oordelen.
Ik ben de mening toegedaan dat het plaatsen van een ongeldige clausule op zichzelf strafbaar moet gesteld worde
Laatst gewijzigd door JohnD op 08 jul 2008 00:27, 2 keer totaal gewijzigd.