Over enkele dagen zijn mijn vriendin en ik van plan een huurovereenkomst af te sluiten voor een appartement in Hasselt. De rentmeester heeft ons al een digitale kopij doorgestuurd voor inzage. Bij sommige clausules stel ik me echter wel wat vragen en/of heb ik wat opmerkingen die ik graag aan jullie zou voorleggen. Ik heb al veel op dit forum gelezen en geleerd, maar voor de zekerheid wou ik onze persoonlijke situatie even voorleggen om zo met betere kennis van zaken te kunnen spreken.
1. De overeenkomst betreft een contract met een duur van 9 jaar. Dit is hetzelfde als wat een 3-6-9 contract is, correct? En dat dus zo betere bescherming biedt voor zowel huurder als verhuurder?
2. Ik lees en aanvaard ook dat we de huurovereenkomst kunnen beëindigen mits een opzegging van 3 maand en het storten van een vergoeding die overeenstemt met drie, twee of één maand huur naargelang de overeenkomst een einde neemt in de loop van het eerste, tweede of derde jaar. Dit is dus de opzegvergoeding die conform de huurwet is, als ik me niet vergis.
Echter verder in de overeenkomst staat het volgende geschreven:
Waarover gaat dit dan precies? Hier wordt er opeens gesproken van een opzegging en eveneens een verbrekingsvergoeding. Wat is het verschil tussen de twee en wat voor effect kan deze clausule hebben?Opzegging in het nadeel van één van de partijen:
In geval van opzegging van de onderhavige overeenkomst door de schuld van één van de partijen, moet deze laatste een verbrekingsvergoeding betalen aan de andere, die overeenstemt met drie maanden huur.
3. Het volgende staat ook beschreven onder de clausule van de huurprijs:
Uiteraard zullen wij de huur netjes op tijd betalen en hebben we hiervoor ook de middelen. Mijn vraag is echter of de verhuurder deze interest-"boete" zomaar eenzijdig kan opleggen? Is hiervoor eerst geen aangetekende ingebrekestelling voor nodig (die ons een redelijke termijn geeft om de fout recht te zetten) en/of zelfs het vonnis van een vrederechter die dergelijke beslissing neemt? Is dit de wettelijke interestvoet?Op elke onbetaalde huur is van rechtswege en zonder ingebrekestelling interest verschuldigd aan de verhuurder a rato van 1% per maand.
4. Het volgende staat beschreven met betrekking tot de huurwaarborg:
Wat de "verschuldigde bedragen" betreft, is dit alleen voor eventuele schade (uitgezonderd deze veroorzaakt door overmacht, ouderdom en slijtage) te vergoeden, of kan de verhuurder onze waarborg ook voor andere zaken gebruiken? Ik dacht dat een verhuurder onze huurwaarborg ook niet zomaar - althans niet alvorens een betekend vonnis van de vrederechter te bekomen - kan gebruiken om eventuele achterstallige huur op te vorderen? Correct of niet?De huurwaarborg wordt, afhankelijk van het geval, vrijgegeven of opgeheven aan het einde van de huurovereenkomst, met aftrek van de eventueel verschuldigde bedragen , nadat de huurder aan al zijn verplichtingen volledig en juist heeft voldaan.
De huurwaarborg kan door de huurder niet worden aangewend tot betaling van één of meerdere maanden huurprijs of lasten.
5. Onze lasten als huurder worden als volgt omschreven. Voor deze lasten moeten we een maandelijkse provisie van 60 euro betalen met een gedetailleerde afrekening van de effectieve lasten op het einde van het jaar.
Mijn aandeel voor onderhoud en beheerskosten van de gemeenschappelijke ruimten en het gemeenschappelijk verbruik van water, elektriciteit in deze ruimten zijn uiteraard normaal. Maar zoals het hier beschreven staat is het wel raar, want dit impliceert dat ik aan de verhuurder een provisie moet betalen voor al mijn persoonlijke abonnementen en diensten (telefoon, televisie, ...). Dit betaal ik normaal toch rechtstreeks aan de providers (van mijn keuze), dacht ik? Zou ik vragen om de referenties naar die persoonlijke kosten te verwijderen? Het is nogal vrij evident dat ik die zelf betaal, maar daar dient die provisie van 60 euro per maand toch niet voor... Anders krijgen we op het einde van het jaar nogal een gepeperde rekening, vermoed ik!– de kosten die voortvloeien uit het privé-verbruik van water, gas, elektriciteit en verwarming, alsook het abonnement op deze diensten;
– de telefoonkosten, alsook het abonnement op deze dienst;
– de kosten, taksen, belastingen, abonnementen met betrekking tot radio, televisie of teledistributie;
– zijn aandeel in de onderhouds- en beheerskosten van de gemeenschappelijke ruimten;
– zijn aandeel in de kosten voor het verbruik van water, gas, elektriciteit en verwarming met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimten en hun onderhoud;
– enz.
6. Met betrekking tot onderhoud en herstellingen ten laste van de huurder wordt wel onderaan de clausule gerefereerd naar Artikel 1755 BW. Maar in de opsomming vermelden ze:
Zonder een verdere verwijzing naar Artikel 1754 BW, met name dat:Het vervangen van gebroken ruiten;
Zou ik vragen dat dit expliciet toegevoegd wordt aan de overeenkomst zodat het conform Artikel 1754 BW is? Hetzelfde voor de vloer- en muurbekleding?Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
7. Mijn laatste punt betreft mogelijke dringende herstellingen. Ik lees en aanvaard dat bij dringende herstellingen die niet kunnen wachten tot na de afloop van de huurovereenkomst, wij deze herstellingen moeten toelaten en daardoor het verminderd genot van (een gedeelte van) ons gehuurd goed moeten accepteren. Er staat echter wel duidelijk het volgende bij:
Is deze clausule dan echter niet strijdig met Artikel 1724 BW die het volgende stelt:Hij zal deze werken moeten toelaten zonder enige vergoeding, zelfs indien de werken langer dan veertig dagen duren.
Met andere woorden: is de clausule in de overeenkomst wettig of bestaat er een ander wetsartikel dat toelaat dat wij dergelijke herstellingen langer dan 40 dagen moeten aanvaarden zonder een evenredige vergoeding? Indien niet, en de verhuurder weigert het aan te passen in de overeenkomst, kunnen wij dan toch nog met een gerust hart tekenen in de wetenschap dat dit deel van de clausule nietig is indien het probleem zicht stelt?Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.
Excuses voor het lange topic en de vele vragen! Maar alvast bij voorbaat dank voor eventuele antwoorden (ook al kiezen jullie ervoor om enkel 1 of 2 vragen te beantwoorden) en jullie bereidheid om te helpen. Rechten interesseren me wel en ik wil hier graag meer over bijleren. Best interessante materie!