Syndicuskosten

[Glycerine]

Hallo,

Ik heb al wat opzoekingswerk gedaan naar syndicuskosten en wie ervoor moet opdraaien. Voor zover ik begrijp, kan ik (de huurder) alleen maar voor deze kosten verantwoordelijk worden gehouden, als dit expliciet in de huurovereenkomst vermeld stond.

Concreet staat er in mijn huurovereenkomst maar één zinnetje dat verwijst naar de syndicus, namelijk: "de syndicataire lasten, zoals de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zijn niet in de huurprijs inbegrepen."

Ik vraag me af of deze zin de verhuurder het recht geeft om het ereloon van de syndicus aan de huurder door te rekenen. Bij het bezichtigen van het appartement, voor we erin trokken, is er niets gezegd over het ereloon, alleen over het onderhoud van gemeenschappelijke delen. Het was dus wel een hele verbazing toen we plots 200 euro ereloon aangerekend kregen.

[j.demoor]

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in VASTE bedragen worden bepaald, moeten ze met WERKELIJKE uitgaven overeenkomen.Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

De syndicuskosten zijn medeeigenaars-lasten,te verdelen overeenkomstig “Art.577-4.Het reglement van medeëigendom moet bevatten :...2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...”(B.W.).

“Art.5.De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerende goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Hieruit kan afgeleid worden dat de syndicuslasten betreffende het gehuurde onroerende goed WEL kunnen ten laste van de huurder worden gelegd,krachtens een beding in de huurovereenkomst.

"de syndicataire lasten, zoals de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zijn niet in de huurprijs inbegrepen." is niet zulk beding.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[Glycerine]

Heel erg bedankt!
Ik ga de zaak zeker voorleggen bij de huisbaas!

[GuyP]

Beste,

Ik verhuur een appartement en in het huurcontract is de volgende clausule opgenomen: "Buiten de hiervoor bepaalde huur, zal de huurder zijn deel kwijten van de gemene lasten van het gebouw zoals deze zullen berekend worden door de syndicus of de verhuurder. De gemene huurlasten omvatten alle kosten van verbruik, onderhoud en beheer van het betreffende gebouw."
De huurder (die zelf advocaat is) heeft de afrekening van vorig jaar aanvaard en betaald. Dit jaar echter weigert hij de syndicuskosten te betalen. Hij zegt het volgende:
"mbt tot de kosten van de syndicus wordt door de rechtspraak en rechtsleer bepaald dat dergelijke kosten normalerwijze steeds ten laste vallen van de verhuurder, tenzij expliciet in het huurcontract wordt bepaald dat deze door de huurder dienen te worden betaald. Volgens de toonaangevende rechtspraak dient dit expliciet vermeld te zijn, bijgevolg volstaat de beschrijving "kosten van beheer niet", deze slaan enkel op de kosten van het eigenlijke beheer van het appartement, er dient aldus expliciet te staan de "kosten van de syndicus".
Ik zou denken dat de "kosten voor het beheer van het gebouw" gewoon een andere term is voor "syndicuskosten". Wat zou hiermee anders nog kunnen bedoeld zijn.
Heeft de huurder hier een punt of wenst hij mij gewoon te overdonderen met het feit dat hij advocaat is en zo zijn gelijk wil halen.
Alvast bedankt voor uw advies.
-

[JohnD]

@Glycerine

De kosten voor immokantoor of erelonen syndicus zijn normaal nooit ten laste van de huurder. Zelfs indien kontraktueel bepaald heb ik er zo mijn twijfels over en denk ik dat u als huurder dit voor een vrederechter als ongeldige clausule kan laten bestempelen.

Onderhoud (bijdrage) in de kosten van onderhoud algemene delen vallen normaal ten laste van de huurder, ahoewel er hier en daar nog uitzonderingen zijn volgens plaatselijk gebruik. Hier kan u krachtens BW Art.1728ter steeds originele fakturen ter staving aanvragen.

[JohnD]

Beste,

Ik verhuur een appartement en in het huurcontract is de volgende clausule opgenomen: "Buiten de hiervoor bepaalde huur, zal de huurder zijn deel kwijten van de gemene lasten van het gebouw zoals deze zullen berekend worden door de syndicus of de verhuurder. De gemene huurlasten omvatten alle kosten van verbruik, onderhoud en beheer van het betreffende gebouw."
De huurder (die zelf advocaat is) heeft de afrekening van vorig jaar aanvaard en betaald. Dit jaar echter weigert hij de syndicuskosten te betalen. Hij zegt het volgende:
"mbt tot de kosten van de syndicus wordt door de rechtspraak en rechtsleer bepaald dat dergelijke kosten normalerwijze steeds ten laste vallen van de verhuurder, tenzij expliciet in het huurcontract wordt bepaald dat deze door de huurder dienen te worden betaald. Volgens de toonaangevende rechtspraak dient dit expliciet vermeld te zijn, bijgevolg volstaat de beschrijving "kosten van beheer niet", deze slaan enkel op de kosten van het eigenlijke beheer van het appartement, er dient aldus expliciet te staan de "kosten van de syndicus".
Ik zou denken dat de "kosten voor het beheer van het gebouw" gewoon een andere term is voor "syndicuskosten". Wat zou hiermee anders nog kunnen bedoeld zijn.
Heeft de huurder hier een punt of wenst hij mij gewoon te overdonderen met het feit dat hij advocaat is en zo zijn gelijk wil halen.
Alvast bedankt voor uw advies.
-

Ik vrees dat uw advokaat-huurder een punt heeft en dat naar mijn mening zoals hierboven vermeld, zelfs indien kontraktueel vermeld, dit betwistbaar is voor een vrederechter. Uw huurder beweert ook zoals ik trouwens dat dergelijke kosten normaliter door de verhuurder gedragen worden. U weet ook best dat heel dat kosten en/of erelonen gedoe van syndicus of als syndicus opererende immokantoren een grote grijze materie is. Dit soort mensen rekenen er meestal maar wat op los. Staat er in het kontrakt trouwens een vermelding over de hoogte van dat ereloon van die syndicus ? Een huurder heeft trouwens het recht om op voorhand te weten welke kosten hem te wachten staan.

[bosprocureur]

"mbt tot de kosten van de syndicus wordt door de rechtspraak en rechtsleer bepaald dat dergelijke kosten normalerwijze steeds ten laste vallen van de verhuurder, tenzij expliciet in het huurcontract wordt bepaald dat deze door de huurder dienen te worden betaald. Volgens de toonaangevende rechtspraak dient dit expliciet vermeld te zijn, bijgevolg volstaat de beschrijving "kosten van beheer niet", deze slaan enkel op de kosten van het eigenlijke beheer van het appartement, er dient aldus expliciet te staan de "kosten van de syndicus".

Ik ben ook maar een amateur op juridisch gebied, maar als die advocaat-huurder zelf schrijft dat hij die kosten niet betaalt omdat ze niet expliciet vermeld zijn, dan vraag ik mij af waarom iedereen hier nog twijfelt. Hij heeft er toch zelf belang bij dat het gewoon onwettelijk zou zijn om deze kosten aan te rekenen ?

Iets voor de echte juristen in dit forum ?

[Vandebos]

De huurder in kwestie heeft hier een sterk punt. "De kosten van beheer" omvatten immers ook:

- kosten huur zaal vergaderingen.
- gebruikte consumpties
- postzegel en briefgebruik
- kosten verbonden aan gedingen tegen of door de VME aangegaan
- eventuele vergoedingen RVB.

Het is dus een algemene beschrijving.

Daarenboven kan de rechter dus vinden dat in het contract in kwestie de termen dermate veelomvattend zijn opgesteld dat hij over de gehele lijn een regel gaat opstellen welke kosten nu wel en welke niet voor de huurder zijn. Andere huurders kunnen dan dit vonnis gebruiken om zelf verhaal te gaan halen bij hun verhuurder aangezien in één gebouw iedereen meestal hetzelfde type huurcontract als basis gebruikt.

[geert s.]

Ik zal in de toekomst ook beter uitkijken als ik nog eens iets verhuur.
We hebben nu ook namelijk zo'n huurder, waarbij een woord maar lucht blijkt te zijn.

Van die kerels die blijkbaar over alles op de hoogte zijn! Denken ze, en dan kun je er nog eens een advocaat opzetten ook. Waar zijn onze rechten?
Ik zie hier op het forum ook mensen met meer dan 1400 berichten, die blijkbaar ook overal een antwoord weten op te verzinnen! Tot het zover is...

[Vandebos]

Tja de rechten zijn in wetsartikels vervat, de creativiteit die beide partijen mogen toepassen om die wetten te interpreteren is een ander verhaal.

Bovendien en dat mag je niet vergeten, bijna geen enkel verhaal is een zwart wit situatie. Praktisch altijd hebben ergens beide partijen wel boter op het hoofd. Zeker met verhuur en huur is dit zo.
Als u hier uw zaak voorstelt zal u ook uitgaan van uw grieven zonder "dat gezaag" van de de andere partij aan te kaarten. Dat is alleen maar menselijk. Zeer vaak komt het dus voor dat beide partijen vanuit hun standpunt gezien gelijk hebben.
De kunst is dan als volwassenen te gaan samenzitten en te trachten eruit te komen met een compromis dat voor iedereen verteerbaar is, dat op zich is echter een taak die niet is weggelegd voor dit forum.
Geraken beiden er niet aan uit op een aanvaardbare wijze dan is er in feite slechts één stap over --> het vredegerecht. Velen, zowel huurders als verhuurders, mijden deze instantie echter liever en blijven dan ook zitten met een onopgelost conflict dat het wantrouwen tussen huurders en verhuurders alleen maar versterkt.

Je mag bovendien nooit vergeten dat je hier met twee diametraal tegenover elkaar staande posities te maken hebt: de verhuurder die de maximale winst uit zijn investering wenst te halen en de huurder die juist zo comfortabel mogelijk wenst te leven voor de laagst mogelijke kostprijs. Beide partijen zouden gek zijn mochten ze niet trachten hun doelstellingen maximaal te realiseren. Daarbij gebeurt het dan ook regelmatig dat beide partijen, gewild of ongewild, de grenzen van het wettelijk vastgelegde overschrijden en de meer onderlegden plots een reden ontdekken om op hun strepen te staan...

Regelmatig kom je hier situaties tegen waarbij je partij A gelijk dient te geven wegens artikels 1, 2 en 3 en partij B wegens artikels 4, 5 en 6. Het is dan vaak de context die niet wordt geplaatst op het forum die bepalend zal zijn.

Maar zolang de werkende kristallen bollen bij Harrods uitverkocht blijven zal dit problemen blijven scheppen. Gelukkig is Heer Voldemort eindelijk verslagen en kan Harry binnenkort misschien weer met de productie aanvangen...