Vergoeding (3x huur) betalen bovenop opzeg van 3 maanden ?

[ALMC]

Ik huur een appartement met een contract dat na 1 jaar overging in 9 jaar. In Maart zit ik hier 3 jaar.

Nu wil ik verhuizen en ben ik eens door mijn huurcontract aan het lezen. Ik zie hier het volgende staan:

Indien de huurder het gehuurde goed vervroegd wenst te verlaten, zal de huurder, naar eigen keuze:
- hetzij kunnen eisen dat de huurder verantwoordelijk blijft voor de uitvoering van de huurovereenkomst met de toestemming evenwel tot overdracht van de overeenkomst aan een derde, die door de huurder wordt gezocht en door de verhuurder wordt goedgekeurd, dit alles onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de huurder: 1) alle verschuldigde bedragen (huur, lasten, taksen, ...) heeft betaald tot op datum van de inwerkingtreding van de overdracht. 2) de eventuele kosten heeft betaald voor het opnieuw in staat stellen van het goed, berekend volgens de plaatsbeschrijving van een in gemeen overleg, of door de Vrederechter aangeduid deskundige wiens ereloon ten laste van de huurder zal vallen, alsook de makelaarskosten voor het herverhuren van het appartement.
- hetzij kunnen eisen dat de huurder een opzegging van 3 maanden betekent en een vergoeding betaalt gelijk aan 3 maanden huur.

Ik heb zelf wat opgezocht en het volgende gevonden in het Burgerlijk Wetboek:

Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2.
Artikel 3. Duur van de huurovereenkomst
§5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Voor zover ik het begrijp is de wet hier minder streng dan het huurcontract. Volgens de wet zou ik nog 1 maand boete moeten betalen als ik voor Maart vertrek (en geen als ik vanaf Maart vertrek), maar volgens het contract moet ik 3 maanden boete betalen ongeacht wanneer ik vertrek.

Welke van de twee is nu bepalend ? Overtreft de wet het contract of omgekeerd ?
Kan iemand hier duidelijkheid in scheppen ?

Alvast bedankt !

[Vandebos]

Indien op het einde van uw opzeg u langer dan drie jaar in het pand in kwestie heeft gewoond en dit pand diende als hoofdwoning (oa te bewijzen door domiciliëring) bent u de verhuurder bij dwingend recht geen schadevergoeding verschuldigd. Ieder ander contractueel beding dient als nietig beschouwd te worden.

U dient natuurlijk wel uw opzeg van drie maand uit te doen en de opzegregels te respecteren. ( voor eigen veiligheid aangetekend opzeggen, er terdege rekening mee houden dat een opzeg pas begint te lopen op de eerste van de maand volgend op de maand dat de VERHUURDER kennis heeft genomen van de opzeg. Wat er kort gezegd op neerkomt dat u best geen spelletjes speelt met bv het versturen van een opzeg twee dagen voor het einde van de maand; een opzeg verstuurt u idealiter in helft van de maand. Dat voorkomt veel geschillen.)

[ALMC]

Bedankt Vandebos voor je reactie, dat is al een heel pak van mijn hart !

Kan ik daaruit concluderen dat elke in het contract opgenomen bepaling die strenger is dan het burgerlijk wetboek als nietig kan beschouwd worden ?

[Vandebos]

Neen, daartoe dient u het artikel in kwestie zelf te bestuderen. Voor alle artikels van de woninghuurwet is het eenvoudig; art 12 whw stelt immers zwart op wit dat alle whw art van dwingend recht zijn tenzij ze zelf anders bepalen.
Voor de artikels uit het gemene huurrecht dien je telkens twee overwegingen te maken:

- is het artikel in kwestie ondergeschikt aan een artikel uit de woninghuurwet (Bv opzeggen, waarborg, duurtijd)?
- kan je uit de wijze waarop het artikel is geschreven impliciet of expliciet opmaken dat het van dwingend recht is (bv doordat het woorden bevat als 'moet', 'is verplicht', 'dient steeds', .... )

Bij twijfel kan men er steeds de jurisprudentie (eerdere vonnissen die in hoger beroep niet werden ongedaan gemaakt), parlementaire vragen, notulen van de commissiezittingen en of vergaderingen op basis van dewelke de artikelen werden gemaakt of uitspraken van het Grondwettelijk hof op naslaan in de gespecialiseerde literatuur.

[chantika]

kijk ook eens na bij de registratie of het huurcontract wel geregistreerd is. Indien niet het geval volstaat een opzeg zonder vergoeding.