Verbreking huurovereenkomst voor bouwen appartementsblok

[Koder86]

Beste mensen,

Ik had graag wat meer info en tips gehad ivm volgende situatie:

Ik ben, tot nu toe, mondeling op de hoogte gesteld dat ik mijn huurhuis zal moeten verlaten voor het einde vh jaar. De eigenaars hebben het braakliggend terrein naast ons huurhuis gekocht en zijn van plan hier een appartementsblok te laten zetten via een aannemer. Dwz dat het huis waar we nu verblijven dus met de grond gelijk gemaakt zal worden.
Momenteel zitten we tussen jaar 1 en jaar 2 van onze huurovereenkomst(standaardcontract particulier).
Zijn de 6 maanden opzeg altijd?
Hoe moet ik/kan ik voor dit ongemak geconpenseerd worden? Wat zijn mijn rechten?
Kunnen zijn mij buitenzetten door misschien een reden als onbewoonbaar?
Mijn domicilie staat vanzelfsprekend ook op dat pand en ik ben een zeer juiste betaler vd huur.

Indien u nog verdere feiten nodig hebt, wees vrij om ze te vragen!

Alvast bedankt voor de info.

[MarkiZN]

in principe kan je contract enkel opgezegd worden wegens verbouwingen, renovatie en wederopbouw op het einde van elke 3-jarige periode. Tenzij er in jouw huis meerdere wooneenheden zijn (maw huur jij dat huis alleen of is het opgedeeld in appartementen) dan kan er op elk moment opgezegd worden met opzeg van 6 maanden maar niet tijdens het eerste jaar. Maar ik weet niet of een huis afbreken strikt genomen onder verbouwingen valt. De opzeg moet vergezeld zijn van omstandig bestek of bouwvergunning of gedetailleerde kostenraming of aannemingsovereenkomst. De werken moeten aanvatten binnen de 6 maanden na het verstrijken van de opzegtermijn en beëindigd zijn binnen de 24 maanden en je hebt recht om daarvan bewijzen te vragen. Als die termijnen niet gerespecteerd worden en ze kunnen geen bijzondere omstandigheden inroepen, heb je recht op een vergoeding van 18 maanden huishuur

[Koder86]

Mijn huis is niet opgedeeld in wooneenheden.
Kan er iemand mij zeggen het opbouwen van een nieuw appartementsblok valt onder verbouwen, renovatie,..? Persoonlijk zou ik zeggen van niet omdat ze van 1 wooneenheid gaan naar x-aantal wooneenheden.

[Turaki]

MI valt afbraak niet onder verbouwing. De verhuurder zal dus moeten opzeggen zonder reden, en dit tegen het einde van een 3-jarige periode, met opzegtermijn van 6 maanden, en met betaling van een schadevergoeding (9 maanden na het 3e jaar, 6 maanden na het 6e).

Mocht dit toch vallen onder verbouwingen, vervalt in bovenstaande enkel de schadevergoeding (rest blijft gelden).

U moet dus in geen enkel geval dit jaar vertrekken.

[Koder86]

Dus de hamvraag is eigenlijk of afbraak valt onder verbouwing.

Wanneer de verhuurder er toch op staat dat wij voor ons 3de jaar vertrekken in welke situatie komen we dan, want iedereen spreekt hier toch over de minimum van 3 jaar. Is dit dan ook met wettelijk bepaalde schadevergoedingen? Of een regeling tussen verhuurder en huurder?

[MarkiZN]

In de wetgeving staat " Bij het verstrijken van de eerste en tweede 3-jarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan te WEDER OP TE BOUWEN, te verbouwen of te renoveren"

weder op bouwen gaat natuurlijk niet zonder afbreken maar of dat betekent dat je er iets compleet anders mag zetten?

De verhuurder kan zijn huurder niet dwingen te vertrekken voor het derde jaar. Verhuurder kan wel een regeling treffen met de huurder.

[Turaki]

weder op bouwen gaat natuurlijk niet zonder afbreken maar of dat betekent dat je er iets compleet anders mag zetten?

Weder op bouwen gaat perfect zonder afbreken, denk maar aan een brand of een windhoos die het huis (deels) vernielt.
Dit insinueert ook het herstellen in een vorige staat (voor zover mogelijk en wenselijk, een brand is een perfect moment om een buitentoilet te vervangen door een binnentoilet), niet iets totaal anders.

Als verhuurder er op staat dat u voor het 3e jaar vertrekt, en u wil dit niet, dan kan de verhuurder dit niet opleggen. Enkel mits onderling akkoord kan u vroeger weg. Schadevergoedingen zijn hiervoor niet voorzien, maar niets belet u om een compensatie te vragen als deel van het akkoord (ergens tussen 9 en 12 maanden lijkt mij redelijk, daar ze u bij een gewone opzeg tegen het einde van het 3e jaar toch 9 maanden moeten).

[Vandebos]

Eerste vraag die men zich hier dient te stellen is of het hier gaat om een negenjarig huurcontract of een contract van bepaalde duur...

[Koder86]

Contract onbepaalde duur, vroegere 3 6 9

[Vandebos]

Dan zal de verhuurder zich dienen te houden aan de bepalingen in de huurwetgeving wat betreft opzeg. deze zijn meer bepaald:

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

Mijn inziens kan hij art 3§3 inroepen aangezien in het nieuwe gebouw eveneens een woonfunctie zal worden aangeboden en art 3§3 nergens maximum limieten oplegt aan wat onder een "verbouwing" kan verstaan worden.

Persoonlijk zou ik in de trend van Turaki's antwoord een vervroegde uitstap met schadevergoeding onderhandelen.

[freelance]

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :

Er kan natuurlijk geredetwist worden over het begrip " weder op bouwen " . M.i. valt afbreken en volledig nieuw bouwen niet onder "weder opbouwen "van een gave woning . ( tenzij deze woning deels vernield zou zijn ) .
In praktijk kan de huurder , om zware rechtsprocedures te vermijden , beter eieren voor zijn geld kiezen ( of is het geld voor de eieren ? ) .
Een schadevergoeding van minimum 9 maand lijkt mij billijk .
Plus een wettelijke opzeg van 6 maand , dus nog 6 maand wonen , na de opzeg . ( en niet zo maar mondeling , maar per aangetekend schrijven ) .
U kunt eigenaar daar al over aan spreken ( mag mondeling , aangezien opzeg nog niet schriftelijk gegeven is ) .
Als eigenaar niet happig is , of met mindere voorstellen komt , zal dit moeten afgedwongen worden op de rechtbank .( na de aangetekende opzeg ) .
Daar zal eigenaar wel te horen krijgen ( of op voorhand door zijn advocaat ) dat een vergoeding van 9 maand gewoon wettelijk is , indien opzeg gebeurt voor het einde van de éérste 3 jarige periode .

Wat hier evenwel nog niet aan bod gekomen is : Is deze eigenaar pas recent eigenaar geworden van uw woning , en is het huurcontract geregistreerd ?

[Turaki]

Wat hier evenwel nog niet aan bod gekomen is : Is deze eigenaar pas recent eigenaar geworden van uw woning , en is het huurcontract geregistreerd ?

Komt niet ter sprake, omdat het er niet toe doet. Dit zou enkel nuttige info zijn indien de eigenaar wil opzeggen voor eigen bewoning.

[Koder86]

Dank u allemaal voor de respons.
Ik heb hier zeker iets van opgestoken!

[freelance]

Wat hier evenwel nog niet aan bod gekomen is : Is deze eigenaar pas recent eigenaar geworden van uw woning , en is het huurcontract geregistreerd ?

Komt niet ter sprake, omdat het er niet toe doet. Dit zou enkel nuttige info zijn indien de eigenaar wil opzeggen voor eigen bewoning.

Indien niet geregistreerd heeft het contract geen vaste datum . Nieuwe eigenaar kan daardoor gemakkelijker opzeggen .

Art. 1328. Onderhandse akten hebben, ten aanzien van derden, geen dagtekening dan van de dag waarop zij zijn geregistreerd, ofwel van de dag van het overlijden van degene of van een van degenen die de akten ondertekend hebben, ofwel van de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door openbare ambtenaren opgemaakt, zoals processen-verbaal van verzegeling of van boedelbeschrijving.