De Vlaamse Wooncode is voornamelijk bedoeld voor woningen dienstig voor "bewoning " ( waarbij het begrip " hoofdelijke bewoning " - of domicilie - een rol kan spelen ).
Het Vlaamse Woondecreet 08/07/97
stand wetgeving 02/09/05
opgelet wetwijziging door
decreet van 15 december
2006, waarbij bepaald werd dat de inwerkingtreding ervan
zou vastgelegd worden in een uitvoeringsbesluit. zie ook NJW
160, 314
TITEL I
ALGEMENE BEPALINGEN
Art. 1. Dit decreet, hierna Vlaamse Wooncode te noemen, regelt een aangelegenheid bedoeld in artikel 39 van de Grondwet.
Art. 2. Voor de toepassing van de Vlaamse Wooncode en de besluiten genomen ter uitvoering ervan, worden de hierna vermelde begrippen gebruikt:
10° hoofdverblijfplaats: de woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft;
11° onaangepaste woning: een woning die niet aangepast is aan de woningbezetting, volgens de normen bedoeld in artikel 5, § 1, derde lid, of aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap;
12° onbewoonbare woning: een woning die op grond van veiligheids- en/of gezondheidsaspecten niet meer mag worden bewoond;
13° ongeschikt gebouw: een gebouw dat niet meer geschikt is voor een gebruik waarvoor het oorspronkelijk bestemd was;
14° ongeschikte woning: een woning die niet beantwoordt aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen, opgelegd door de Vlaamse Wooncode of het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting;
Art. 5. § 1. Elke woning moet op de volgende vlakken voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse regering nader worden bepaald:
1° de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte;
2° de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning;
3° de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten;
4° de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren;
5° de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten;
6° de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden;
7° de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk;
8° de toegankelijkheid.
De woning moet voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid, met inbegrip van de specifieke en aanvullende veiligheidsnormen die door de Vlaamse regering worden vastgesteld.
De omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting. De Vlaamse regering stelt de normen inzake de vereiste minimale omvang van de woning vast in relatie tot de gezinssamenstelling.
TITEL II
DOELSTELLINGEN VAN HET WOONBELEID
HOOFDSTUK I
HET RECHT OP WONEN
Art. 3. Iedereen heeft recht op menswaardig wonen.
Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.
Deze wetgeving ZEER RUIM interpreterend zou men kunnen stellen dat bepaalde artikelen van toepassing zijn op " woningen in het algemeen " ( Art. 2 punten 12° , 13° en 14 ° ) , en niet noodzakelijk een woning dienstig voor hoofdbewoning ( zoals de definitie van Art. 2 10° , die dus géén voorwaarde is , maar een definiëring van een begrip , net zoals 12°,13° en 14° ook definities zijn ) .
( Het is in elk geval een feit dat de wooninspectie bereid gevonden was , om de woning te controleren , wat een onmiskenbaar voordeel is ) .
HOOFDSTUK III
ONGESCHIKT- EN ONBEWOONBAARVERKLARING
Art. 15. § 1. Onverminderd de toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, kan de burgemeester, op eigen initiatief of op verzoek, een woning die niet beantwoordt aan de in artikel 5 bedoelde normen of aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort, bedoeld in artikel 31 van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord. De burgemeester neemt in dat geval alle maatregelen die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit.
HOOFDSTUK V
SANCTIES
Art. 18. § 1. Als de woning, die ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard of waarvoor de afgifte van een conformiteitsattest werd geweigerd, volgens de bevindingen van het conformiteitsonderzoek, bedoeld in artikel 5, § 2, in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden, dan moeten die worden uitgevoerd binnen een termijn die de Vlaamse regering vaststelt. De Vlaamse regering kan daarbij een bijzondere regeling vaststellen voor de eigenaar, de houder van het recht van erfpacht of opstal, of de vruchtgebruiker die de woning zelf bewoont.
Tot zover het Vlaamse Woondecreet .
De gevolgen van dit alles hebben dan verder invloed op de huurwetgeving ( gemene huurwet ) :
Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1§ Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2§ Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3§ De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.
Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.
Art. 1721. Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.
Art. 1741. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder.
Ondanks ( of dankzij ) al deze wetgeving is het ten stelligste aan te raden een huur ontbinding via de vrederechter te laten gebeuren ( en bij voorkeur middels een advocaat ) .
( tenzij een minnelijke schikking op voorhand tot de mogelijkheden behoort ) .
Ik heb hier met opzet de wetgeving Vlaamse Woondecreet ruim geinterpreteerd . Dit wil zeggen dat de appreciatie van de vrederechter anders kan liggen , als tegenpartij met argumenten zou komen die wijzen op NIET hoofdbewoning , maar als een door huurder en verhuurder overeengekomen clausule voor "enkel" beroepsgebruik .
Er bestaat voldoende rechtspraak die de huurder gelijk geven ( in geval van hoofdbewoning ) .
Een huurovereenkomst die betrekking heeft op een ongeschikte of onbewoonbare woning is absoluut nietig, wegens strijdigheid met de openbare orde. Het karakter "openbare orde wordt afgeleid niet alleen op basis van de strafbaarstelling maar ook omdat de wetgever, (lees decreetgever) met deze normen het grondrecht op een behoorlijke huisvesting wou uitwerken en grondrechten de openbare orde aanbelangen (Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139 en T.Vred. 2003, 86; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48, noot M. Dambre en Ech.Log. 2004, 161. Zie ook: A. Van Oevelen.
Het is niet alleen verboden een onbewoonbaar verklaarde woning te verhuren, het is bovendien strafbaar.
De verhuurder die weet dat de door hem verhuurde woning onbewoonbaar werd verklaard, moet die woning renoveren of de huurovereenkomst beëindigen.
De betaalde huurgelden dienen terugbetaald.
Rechtspraak:
• Correctionele Rechtbank te Gent, 21e Kamer 24 juni 2008, RW 2008-2009, 1697, met noot T. Van Dromme, Verhuur van krotwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst.
Rechtspraak over " niet bewoning " is mij niet bekend . Maar het valt te proberen .
Bedoelt u zoiets:
- gezondheidsrisico's door werken in een vochtige ruimte en een groot risico op CO vergiftiging.
- duur elektrisch materiaal van de praktijk dat constant in een vochtige ruimte staat, waardoor het sneller verslijt
- vochtige muren boven waar ik het nieuw opgehangen behangpapier opnieuw zou moeten afhalen, laten uitdrogen en weer opnieuw zou moeten behangen en schilderen.
- de onmogelijkheid om te blijven verder werken in de praktijk wanneer grote herstellingen moeten worden uitgevoerd (zoals muren impregneren voor opstijgend vocht, daken en dakgoten vernieuwen, ... waarschijnlijk zelfs het hout behandelen, want vermoedelijk zit dat met houtkever/huisboktor). Ik kan mijn praktijk niet zomaar enkele dagen tot weken sluiten (spoedgevallen kunnen eender wanneer komen) en consultaties/operaties doen terwijl ze aan het werken zijn, vuil en stof maken, ... is ook niet echt mogelijk
Ik zou de gebreken zo algemeen mogelijk houden , en in eerste instantie zo weinig mogelijk over " beroepsnadelen " spreken .
( daar spreekt de woning inspectie zich ook niet over uit ) .
Om de onderhandeling met de verhuurder vlot te laten verlopen ,( de hoorzitting waarvan sprake ) en de zaak niet te laten escaleren zou ik in eerste instantie dan ook geen huurgelden terugeisen .
Voor de vrederechter wordt de zaak in eerste instantie behandeld als een verzoeningspoging ( ontbinding huurcontract zonder verdere gevolgen) , en dit hoeft niet noodzakelijk veel te kosten .
Pas wanneer verzoening niet mogelijk is , hebt u zeker een advocaat nodig .
en dat je dan best ook meteen stopt met huurgeld te betalen. Klopt dit of is dat enkel zo indien het onbewoonbaar wordt verklaard?
Dit is niet aan te raden , zorgt voor onnodige complicaties . Verhuurder brengt dit zeker in ter verdediging .
is dat een stok achter de deur om eronderuit te komen: maw: ofwel verbreken we het contract, ofwel gaan we naar de vrederechter met een reële kans dat ze nog veel meer verlies heeft dan enkel die paar maanden huur die ik anders langer zou moeten betalen.
Dit laatste is een goede redenering . Onderhandelen ( zonder dat verhuurder eerst de kans heeft om een advocaat aan te stellen ) met het voorliggende dossier van de woninginspectie , brengt u in een voordelige positie .